Soy propietario de una vivienda en régimen de comunidad de propietarios que cuenta con una amplia pradera como elemento común. Tras años de discusión, la Comunidad acaba de aprobar la construcción de una piscina, acuerdo con el que algunos vecinos no estamos de acuerdo en absoluto y nos planteamos si tendríamos éxito al impugnarlo judicialmente. ¿Nos podrían explicar en qué situación estamos?
Lo primero que debe saber es que el acuerdo para la construcción de una piscina en zona común, requiere el voto favorable de tres quintos de los propietarios que representen las mismas cuotas de participación.
A este respecto, resulta de aplicación el art. 17.4 de la LPH, que dispone que “Para establecer nuevas instalaciones (en este caso se considera la piscina) el acuerdo de la Junta se ajustará a las siguientes reglas:
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
¿Y si no respetan las mayorías cualificadas?
En consecuencia, si no se han respetado tales mayorías cualificadas, pueden impugnar el acuerdo por infracción de esta cuestión de índole formal.
Pero si el acuerdo se ha adoptado válidamente, entonces el asunto no esté tan claro. Deben saber que estas cuestiones son siempre muy casuísticas de modo que cada caso deberá ser objeto de su correspondiente análisis.
En primer lugar, la construcción de la piscina se considera una mejora no necesaria, de modo que, en aplicación del precepto citado, si el coste de su instalación excede el importe de tres mensualidades ordinarias de cuotas comunitarias, podrá acogerse a su derecho de no abonarla; sabiendo, claro está, que tampoco podrá hacer uso de la misma en los términos señalados.
El último inciso del precepto transcrito podría resultar trascendente si se llega a la conclusión de que la construcción de la piscina priva al propietario disidente del uso y disfrute legítimo de un elemento común, esto es, de la extensa pradera de que nos habla en su consulta.
Esta cuestión fue objeto de análisis por el Tribunal Supremo, en su sentencia de 18.10.2018. En aquel supuesto, el Tribunal ponderó, a la vista de los planos que obraban en las actuaciones que, si bien era cierto que la piscina iba a ocupar una parte de esa superficie común destinada a jardín, sin embargo quedaba espacio libre suficiente para considerar que ambos derechos –el de uso del jardín y el de disfrute de la piscina- eran perfectamente compatibles. Lo que le llevó a dar por bueno el acuerdo para su construcción.
Como le decíamos al principio, estas cuestiones deben ser analizadas una por una, pero si la pradera es amplia y la piscina deja suficiente espacio libre para su disfrute, bien podría aplicarse este mismo criterio jurisprudencial.
La respuesta ha sido elaborada por el despacho de abogados Echeandia & Alevito: www.echeandia-alevito.com
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