El 2018 llega a su fin. Se va el año del 'bombazo' del precio en los alquileres, del aumento de las compras de vivienda a ritmo de doble cifra y de la liquidación del ladrillo tóxico de los bancos para que los fondos y las cada vez más importantes socimis -que crecen a la sombra del MAB- engorden sus balances de activos. A la vuelta de la esquina está el nuevo año que, según los expertos, servirá para moderar los precios de la vivienda y aumentar -más todavía- el número de transacciones de compra en detrimento del alquiler, mientras que los grandes inversores institucionales seguirán viendo a España como un mercado atractivo para mover su dinero.
Así lo destacan varios actores importantes del sector del 'ladrillo' en nuestro país que ven como el 2019 se presenta como un "gran año" para este segmento de la economía a nivel de comprador, pero también desde el punto de vista de los inversores, los constructores y los analistas y consultores de este mercado en auge.
El auge de precios vivido durante los últimos dos años -pese a que el mayor aumento se ha llevado a cabo durante este 2018- se frenará el próximo año. Samuel Población, responsable de suelo y residencial de CBRE en España, señala que "para 2019 seguirá habiendo un crecimiento de precios, pero menos intenso. Llevamos acumulando los últimos dos o tres años unas subidas muy importantes, también es cierto que veníamos de unos niveles en crisis en los que se había desplomado el precio de la vivienda que se han recuperado en los últimos tres o cuatro años, con lo que preveemos para el año que viene un crecimiento del 3 o el 4%".
Esta idea es secundada también por el CEO de una de las promotoras inmobiliarias más destacadas de la bolsa española, Neinor Homes. Juan Velayos, cabeza visible de la compañía, señala que "el año que viene va a ser parecido", "los precios subirán alrededor del 5% cuando este año estábamos alrededor del 7 u 8%", confirma. "Están subiendo y seguirán subiendo porque no hay oferta y mientras no haya suelo no aumentará la oferta y no bajarán los precios", continúa.
Lo mismo opinan desde el otro lado, el de las gestoras de propiedades. Singularhouse es una de las que cubre todas las etapas del activo y por lo tanto, conocen bien el mercado. Por ello, destacan que "2019 será un año en el que habrá correcciones de precios y en el que no se esperan grandes inflaciones". Por ello, coinciden en que "los altos precios tocarán techo en las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona".
De acuerdo con los datos de CBRE, el año 2017 se cerró con un crecimiento agregado del 5%, mientras que este 2018 se espera un cierre de entre el 6 y el 7% -a falta de los últimos datos del mes de diciembre-, con un aumento mucho más intenso, superior a los dos dígitos, en zonas como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Alicante... donde se prevén cifras en torno al 10 o el 12%.
El crecimiento de los precios ha conseguido calmar la demanda. "Ha sufrido una ralentización de su crecimiento, esto no quiere decir que no vaya a seguir creciendo, si no que venimos de un primer semestre con aumentos superiores al 15% y sí que hemos observado en los últimos meses un pequeño parón", señala Población.
De cara a 2019, de acuerdo con la gestora Singularhouse, "se prevé una estabilización de las actividades de compraventa y alquiler". En cambio, según su opinión, crecerán "las transacciones en municipios menos poblados y cercanos a núcleos urbanos". Pero más allá de esto, la compra de vivienda -principalmente de segunda mano- volverá a tomar protagonismo en detrimento del alquiler.
En los últimos años -sobre todo desde la crisis-, pese a que todavía estamos muy lejos de otros países europeos, se ha incrementado de forma muy importante el número de hogares que viven en régimen de alquiler hasta el 33%, según datos de CBRE. "El problema de este mercado es la falta de oferta", confirman desde la consultora. Por ello y gracias también en parte a "la nueva Ley Hipotecaria y la mejora del empleo, que propiciarán que la balanza se incline a la propiedad", señalan desde el portal inmobiliario Casaktua.
Pero, ¿quién comprará vivienda con las dificultades de acceso que existen en España? De acuerdo con este mismo portal, "los mayores de 40 años serán los nuevos propietarios y se centrarán en la vivienda de reposición", ya que tal y como argumentan, "los precios elevados en el precio del alquiler harán que la edad de emancipación se vaya retrasando".
Sea como fuere, las compras se producirán, sobre todo, según argumentan los diferentes expertos, en el campo de la segunda mano. "La oferta de obra nueva todavía es insuficiente para satisfacer la demanda", señala Población, responsable de residencial de CBRE. "El año pasado se visaron en obra nueva 81.000 unidades viviendas; en 2018 alrededor de las 100.000 y el año que viene se prevé que sean 125.000 unidades", aventura. Unas cifras del todo insuficientes para Velayos, que señala que "deberían construirse 150.000 viviendas al año y ahora mismo estamos en 100.000 y sufriendo", por las características del sector en nuestro país.
Pese a todo ello, consideran que el 2019 será un buen año para el inmobiliario. "El 2019 debería ser un buen año, con ruido político y macroeconómico, volatilidad en bolsa, pero un buen año", señala el CEO de Neinor Homes, que no vislumbra preocupación en la nueva Ley Hipotecaria. "La hipoteca es algo muy estratégico para la banca, en su política de atracción de clientes, y espero que eso no cambie", señala.
Por el contrario, en Singularhouse no comparten esta opinión. "Que los bancos pasen a asumir ciertos costes extras que antes repercutían en el consumidor hará que previsiblemente las hipotecas se encarezcan en 2019", afirma desde la gestora, una posición que lleva revoloteando por el sector desde el anuncio de las medidas.
La inversión extranjera
Pese a todo ello, el apetito inversor de los extranjeros para con España parece estar en uno de sus mejores momentos. "España es un país objetivo, hay mucha liquidez en el mercado, pero hay que observar el impacto pueden tener las nuevas normativas", señalan desde CBRE. "El mercado del alquiler está en alza, tenemos a los principales fondos internacionales queriendo invertir en España para dedicar sus viviendas al alquiler. Yo creo que va a seguir entrando dinero", confirma Samuel Población.
Una posición que confirmaba esta misma semana el mayor inversor de este 2018 en nuestro país, Blackstone. "España se encuentra en un momento atractivo del ciclo y el mercado inmobiliario está experimentando una nueva fase de crecimiento, probada ya la clara recuperación después de la crisis financiera de los últimos años", señala en el documento de incorporación al Mercado Alternativo Bursátil de su última socimi Euripo Properties.
A nivel económico, Lola Martínez-Brioso, directora de Research de CBRE España, señala que "será un buen año, un año activo, tenemos visibilidad sobre un buen número de operaciones que se van a cerrar durante el primer semestre". Por ello, confirma que la inversión se quedará en un estrato similar al de los últimos ejercicios. "Llevamos cinco años diciendo entre 10 o 11 'billions' a los que hay que sumar las operaciones corporativas y a día de hoy pensamos que puede seguir en este entorno, quizá algo menos, porque a nivel macroeconómico ya se habla de una ralentización, en España menos acusada que en el resto de Europa, pero pensamos que va a seguir animando la inversión". Por ello, concluye diciendo que será un "buen año, no como este porque este es extraordinario, pero en conjunto, atractivo".
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