El 'crowdfuding' inmobiliario está revolucionando el mercado español. Las cifras hablan por sí solas: el año pasado recaudó unos 20 millones de euros y tuvo un margen de beneficio de 2,9 millones, según el estudio “Financiación participativa en España”, realizado por la Universidad Complutense de Madrid. Su último hito ha sido recolectar 1,8 millones de euros para la construcción en Valencia de un hostal de alta gama, gracias a la participación de 1.665 pequeños inversores.
No es el único caso. La plataforma de 'crowdlending' Civislend acaba de impulsar dos complejos residenciales de 20 viviendas cada uno en Brunete (Madrid) y Tomares (Sevilla), ambos con un scoring del tipo A, en los que se aporta de un mínimo de 250 euros con los que los inversores podrán obtener un 7,88% y un 7,90% TAE a 20 meses, respectivamente, y, según informa la compañía, con un riesgo controlado y un pago de intereses cuatrimestral.
Un producto muy atractivo, en el caso del 'crowdfunding', que no deja de entrañar un riesgo muy evidente: no invierte directamente en inmuebles, sino en acciones de una Sociedad Limitada que adquiere el activo con el resto de fondos captados, por lo que hasta que no se vendan las viviendas no hay manera de recuperar la inversión. En el caso del 'crowdlending', sin embargo, el inversor no se convierte en accionista, sino que se trata de un préstamo de los inversores al promotor a través de la plataforma. Por ello, este tipo de producto no ha estado exento de polémica. La propia CNMV tardó un año y medio en autorizar esta actividad y dar el visto bueno a estas empresas como Plataformas de Financiación Participativa (PFP), según la ley 5/2015 de Fomento de Financiación Empresarial, tanto en la modalidad de equity como en la modalidad de préstamos.
Las ventajas de este tipo de plataformas son claras: es una alternativa de inversión que ofrece más rentabilidad que los depósitos bancarios o los bonos de países; se puede participar con poco dinero y con un solo activo; y para los inversores supone un plan ‘B’ a la financiación bancaria. Este punto es especialmente importante ya que el sector financiero sigue siendo la principal fuente de financiación para las familias españolas (el 79%), según datos del BCE.
A pesar de ello, desde las propias webs de crowdfunding quieren curarse en salud y dejar claro que su actividad no sustituye a la de las entidades financieras. "Es una financiación alternativa y complementaria a los bancos. Civislend cubre un nicho específico donde normalmente los bancos entran un poco más tarde. Vamos de la mano con los bancos para facilitar las operación inmobiliarias. No es una cuestión de ventaja, sino de complemento", subraya Manuel Gandarias, CEO de Civislend.
Además, desde Civilend aseguran que se toman medidas para evitar cualquier tipo de riesgo, como proceder a la evaluación del proyecto y del promotor mediante un riguroso y exhaustivo estudio que se realiza con anterioridad a su publicación en el Marketplace. "También se contemplan otros mecanismos de intervención como la pignoración de las participaciones o acciones de la sociedad promotora o el establecimiento de garantía hipotecaria a favor de los inversores sobre el activo inmobiliario financiado. Esta medida supone una garantía de pago para el prestamista, ya que, ante un improbable riesgo de impago, se podría ejecutar el derecho a quedarse con el bien pignorado para recuperar la inversión", sostienen.
Más riesgos que ventajas
Sin embargo, los riesgos de este tipo de plataformas son un factor muy importante a tener en cuenta antes de lanzarse a esta aventura inmobiliaria. En primer lugar, según destaca Miguel García, especialista en crowdfunding inmobiliario y CEO de InmoCrowd, la mayor asesoría española para este tipo de transacciones, las inversiones a través de las PFP no están garantizadas por ningún fondo, ni de depósitos ni de inversiones. En el caso del inmobiliario no es distinto. "No obstante, la gran diferencia con respecto a otras estriba en que siempre hay un bien raíz que respalda la inversión, por tanto la pérdida total es imposible, no así las parciales", comenta.
Además, hay que contar con la desventaja de no poder administrar la sociedad proyecto ni gestionar los proyectos invertidos. Según este experto, se deben considerar inversiones pasivas y esperar de esta forma también ingresos pasivos y recurrentes. "Esto quiere decir que aunque se ostente una o varias participaciones en las sociedades y seamos a efectos teóricos socios en ellas, a efectos prácticos son los promotores con los que invertimos en sus proyectos los que administran de hecho estas sociedades y el proyecto en cuestión", relata.
Por otro lado, en el caso del 'crowdfunding', existe la posibilidad de no obtener la rentabilidad proyectada o, en su defecto, no recibir dividendos. Cabe destacar que los estudios de la rentabilidad de la inversión asociada a un proyecto las realiza el promotor. "Dado que rentabilidades pasadas nunca garantizan rentabilidades futuras y éstas como digo están basadas en los business plan del promotor para cada proyecto en concreto no se asegura que se vayan a cumplir. Es más, dependiendo de la evolución del negocio y de la política agresiva o conservadora para realizar los business plan, las rentabilidades pueden ser superiores o inferiores a las iniciales", sostiene.
Por último, es un factor a destacar el riesgo de liquidez de las inversiones."Mientras no exista un mecanismo que permita hacer líquidas las inversiones a través de crowdfunding inmobiliario, éstas siguen el mismo patrón que la inversión inmobiliaria tradicional, es decir, esperar a la venta del bien para recuperarlas". No solo eso, la propia plataforma puede quebrar como empresa, con la peculiaridad de que estas, como conectoras de estas operaciones articuladas a través de sociedades mercantiles, no tienen ninguna responsabilidad sobre ellas ni sobre los proyectos. "Es el promotor quien la ostenta y, por tanto, es hacia este al que habría que dirigir acciones legales en caso de tener que hacerlo", concluye.
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