Aena mantiene sus planes inmobiliarios pese a las dudas en el proyecto Barajas

En los despachos de Aena, la gestora aeroportuaria nacional, hay una fecha marcada en rojo por su trascendencia: 2027. Ese año está previsto que dé comienzo un nuevo período inversor de la cotizada semipública, que permitirá ejecutar las ampliaciones de los aeropuertos de Madrid-Barajas, Barcelona-El Prat o Palma de Mallorca para atajar la previsible saturación de sus instalaciones. Y al tiempo que las aerolíneas financian estas mejoras vía tasas, la cotizada sigue preparando su 'master plan' inmobiliario para mejorar su rentabilidad y liberar suelos y activos "con alto potencial" para mejorar la logística en las ciudades.

Con un mercado aéreo prácticamente recuperado, las dudas están en saber cuándo se producirá el colapso de algunas de estas instalaciones por el previsible aumento de pasajeros, algo que podría condicionar el calendario de inversión. En sitios como El Prat, cuyo desbloqueo político ha llegado recientemente, las instalaciones llevan saturadas desde hace años. En Barajas, 'hub' clave para IAG que crecerá todavía más con la adquisición de Air Europa, los problemas están en la capacidad disponible para carga o las operaciones en horas punta. 

En 2027 entrará en vigor el tercer Documento de Regulación Aeroportuaria (Dora III), en el que se detallarán las inversiones previstas para el siguiente lustro. Estas inversiones se financiarán con el aumento de tarifas que Aena cobra a las aerolíneas, que llevan años paralizadas. Este plazo de cuatro años permite a Aena contar con una ventana temporal suficiente para prepararse y comenzar a rentabilizar sus suelos, con vistas a mejorar el rendimiento de su acción. 

El presidente de la cotizada, Maurici Lucena, ya admitió el pasado enero que subir las tarifas era "la única forma" de mantener las inversiones y la calidad esperadas en sus infraestructuras, pero no lo tendrá fácil. Las aerolíneas son reacias a cualquier subida para evitar perder competitividad con otros 'hubs', y dentro de esta negociación entrarán en juego los recursos extra que obtenga Aena del aprovechamiento de su suelo. 

Ampliar Barajas y El Prat, proyectos clave

Entre 2022 y 2026, Aena tiene previsto invertir 2.250 millones de euros en varios aeropuertos de su red, pero algunas de sus obras tienen fechas de finalización mucho posteriores, lo que permite desvelar algunos de los proyectos que se irán al siguiente quinquenio. Es el caso de la ampliación de las terminales 4 y 4S de Madrid, previstas para 2029; y un nuevo edificio procesador para  la terminal conjunta 1-2-3 del mismo aeródromo. También están planificadas la renovación de la terminal de Palma (2027), actuaciones en Lanzarote (2028), o la tercera terminal y pista de El Prat. 

La pieza fundamental de este plan inmobiliario ha sido también la primera en toparse con la realidad. El parque logístico de Madrid-Barajas, destinado a convertirse en "más punteros e innovadores desarrollados hasta la fecha", ha visto cómo su futuro se ha nublado por las turbulentas perspectivas económicas. Estas han llevado a retrasar sucesivamente la adjudicación del derecho de superficie sobre el denominado "Área 1", que con 28 hectáreas de suelo y 153.000 m2 edificables y explotables durante los próximos 75 años, acogió el interés de Segro y Logicor, que luego se retirarían de la puja. 

De Madrid a Málaga, Valencia o Palma

Las dudas sobre la rentabilidad del proyecto también han llevado al tercer adjudicatario, P3 Group Sarl, a renegar del proyecto sin llegar a constituir la sociedad conjunta de la que Aena conservará un 35% de la titularidad. Tras reabrir la adjudicación, la pelota está ahora en manos del cuarto candidato, Merlin Properties, la socimi cotizada que también tiene sus ojos puestos sobre Madrid Nuevo Norte, la otra gran bolsa de suelo de la capital. 

En los planes iniciales, el socio inversor elegido sería el encargado de invertir 116 millones de euros para la urbanización del ámbito, y de inyectar otros 52,6 millones a Aena en concepto de exceso de valor. El suelo a su disposición sería sólo una décima parte de las 323 hectáreas disponibles en el entorno de Barajas, que permitirán construir 2,1 millones de m2 de actividades logísticas, hoteles, servicios u oficinas. 

Pero no todo es Madrid. Los planes inmobiliarios de Aena se extienden a otros territorios en crecimiento como Málaga, donde ya se ha estado trabajando en una primera propuesta. Posteriormente estaba previsto arrancar la definición de los ámbitos de Valencia, Palma de Mallorca y Sevilla, sin olvidarse de Barcelona, donde en octubre la compañía aseguraba haber arrancado los trabajos con el fin de sacar una bolsa de suelo a concurso de forma "inminente".