Cerberus se ha impuesto a Lindorff como socio de la nueva Bankia para gestionar y dar salida a una cartera de adjudicados que supera los 5.000 millones de euros. El grupo presidido por José Ignacio Goirigolzarri se decanta por su propio socio en detrimento del partner que trabajaba con BMN desde el ejercicio 2014 por razones que podrían ir más allá del mero talón económico ofertado por ambos, indican fuentes solventes.
La alianza con Cerberus data de 2013, cuando adquirió la inmobiliaria Habitat a Bankia sobre la que construyó Haya Real Estate, su ‘services’ que ultima el salto al bolsa después de haberse adjudicado también contratos de gestión de carteras de BBVA, Liberbank, Cajamar y Sareb.
La plataforma Habitat despertó el interés de fondos como Centerbridge, TPG, Fortress, Oaktree o Apollo. Pero Cerberus ganó la carrera en una transacción que se estimó en 90 millones por el empeño de Bankia de que el comprador mantuviese el puesto de los 475 trabajadores ligados a la venta de sus inmuebles, una razón susceptible de haber vuelto a ser clave a la hora de inclinar la balanza.
En aquel momento el banco nacionalizado necesitaba ajustar su estructura de forma dramática por exigencia de Bruselas y pactó un Expediente de Regulación de Empleo (Ere) para 4.500 trabajadores. A muchos les encontró salida con venta de unidades de negocio y filiales y el traspaso de los empleados al comprador. En la operación de Bankia Habitat -refundada como Haya Real Estate- incorporó 425 efectivos de la filial y el banco, junto a 32 de su gestora de alquileres Gesnova Gestión Inmobiliaria Integral y de la web de subastas Reser.
Casi todos las entidades financieras optaron por entonces por enajenar sus ‘services’ ante la necesidad de acelerar la salida de activos tóxicos y el alto apetito de fondos especializados por ganar tamaño y contratos. La historia de BMN es similar. En 2014 vende por unos 40 millones su compañía de activos inmobiliarios Inmare a Aktua, la compañía de servicios inmobiliarios del antiguo Banesto que Lindorff adquirirá a Centerbridge Partners en reñida pugna con Apollo y Activum SG Capital Management en 2016.
El fondo noruego, hoy en proceso de integración con Intrum Justitia, se quedó así con la gestión de los activos inmobiliarios del grupo bancario liderado por Caja Murcia y los evacuados por BMN a la Sareb, además de trabajar para Ibercaja o ciertas carteras de entidades como Santander.
Los contratos de Haya Real Estate y Lindorff son similares porque imponen un servicio en exclusividad durante una década, obligándo a Bankia a encarar su revisión con la absorción de BMN como ocurre con otro tipo de ‘joint ventures’. El banco procederá primero a romper e indemnizar a cada socio con una cuantía estimada en 100 millones de euros según adelantó Expansión, y cerrar un nuevo acuerdo con el ganador. Ambos socios podrían haber ofrecido ofertas similares si bien Aktua prestaba un servicio exclusivamente comercial mientras que el acuerdo con Haya Real Estate incluía la absorción de plantilla.
El determinante traspaso de empleados
La cartera de inmuebles del nuevo grupo Bankia se encontraba contabilizada de cierre de 2017 a un valor bruto de 5.130,25 millones de euros, frente a los 3.471 millones registrados un año antes sin integrar el riesgo de BMN. La entidad dispone de una hucha en provisiones que cubre al 35,9% de forma que podría enajenar la cartera al 64,1% del valor inicial sin incurrir en quebrantos. El grueso -un 62%- son viviendas asociadas a hipotecas ejecutadas y otro 16% inmuebles recibidos por deudas en construcción o promoción -un 48% de esa porción corresponde a su vez a terrenos-.
La filial de BFA redujo un 9,9% interanual los activos problemáticos durante el pasado ejercicio -excluye la incorporación al balance de la exposición de BMN- gracias, sobre todo, a ventas por importe de 427 millones (5,55 millones correspondieron a plusvalías) y a una reducción del 15,3% de los riesgos dudosos.
Con la integración de BMN se ve abocado a revisar y replantear todos los contratos donde encuentre proveedores exclusivos en ambas redes. El primero que ha despejado es en seguros de Vida donde descontinúa la relación de BMN con Aviva -le compensa con 225 millones-, en favor de Mapfre que ya se impuso en 2016 cuando el banco tropezó por vez primera con alianzas duplicadas (el mismo asegurador británico era el aliado histórico de Bancaja). Le queda por resolver un acuerdo parecido con Caser, y cerrar los flecos con Lindorff y Cerberus.
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