El Banco de España pone coto a hipotecas de alto riesgo y la financiación de suelo

Una de las lecciones aprendida a fuego con la crisis es que la banca pecó de prestar en operaciones de alto riesgo. Hipotecas con talones superiores al valor de tasación del piso para amueblarlo o pagar al Fisco o financiación de suelos sin proyecto constructor asociado son algunos de los errores cometidos a los que el regulador busca poner coto. Las conocidas como NIIF 9 (o IFRS 9) que entrarán en vigor en enero de 2018 estrechan el celo sobre ambas prácticas comprometiendo en su vigilancia y gestión de forma directa al mismo consejo de administración de las entidades, indican fuentes financieras.

El borrador de circular que adapta al ordenamiento nacional las nuevas reglas, diseñado por el Banco de España, dice expresamente que no se deberá prestar por encima del 50% del valor de tasación cuando se trate de terrenos y exige fijar criterios especiales de concesión para estas operaciones y para aquellas otras donde el cliente solicite una hipoteca que exceda el 80% de tasación. Dos parámetros apuntados por el supervisor en la ley intermedia que aprobó hace un año para ayudar a la banca a prepararse a la revolución contable que se avecina con la IFRS 9; pero que no han cercenado esa práctica.

La necesidad de desaguar el ladrillo alienta justo lo contrario: los bancos prestan hasta el valor íntegro del piso si con eso pueden sacárselo de balance. Según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) a cierre del pasado mes de marzo, el 14,2% del nuevo préstamo era en cuantías superiores al 80% considerado como el umbral prudente para la ortodoxia bancaria, aunque la financiación nueva total apenas llega al 64,8% del valor de tasación del inmueble para el que se solicita.

Un 14% de las hipotecas son de alto riesgo

El volumen de concesión en préstamos para vivienda de alto riesgo ha retornado, de hecho, a los niveles de la primavera de 2012, casi en vísperas de que la crisis del euro y los ataques especulativos sobre la deuda soberana empujasen a España a solicitar a la Troika el crédito de 60.000 millones de euros para rescatar a la banca.

Si se baja la lupa a la cartera en stock -nueva concesión y préstamos previos- el último estudio de la AHE sobre la cartera hipotecaria española revela que el 5,6% supera incluso al 100% el valor de tasación (3,7% para inmuebles residenciales y hasta el 13,7% en los comerciales).

Para extremar las cautelas las nuevas reglas elevan la responsabilidad de forma directa a los máximos gestores.

La norma obliga al consejo de administración a fijar políticas claras de gestión del riesgo de crédito donde establezcan criterios reforzados para ambos supuestos de mayor riesgo. La determinación de las reglas -exigir un cierto nivel de ingresos en relación a la cuota de amortización, avales o garantías adicionales a partir de ciertos supuestos, etc- será competencia individual y autónoma del consejo, pero de aplicación a revisar por el supervisor dentro de la labor de vigilancia o inspección.

Las nuevas reglas supondrán en sí mismo un cambio de paradigma para el sector, en la medida que deberán evaluar sus activos y pasivos y, en su caso, provisionar, en función del riesgo de impago esperable, superando la situación actual donde vige hacer hucha cuando se declaran los impagos o, de manera preventiva, cuando observan riesgos donde el cliente podría fallar las cuotas.

Un impacto de casi 4.000 millones

El sector confía que su impacto en términos globales sea pequeño y la industria no tengan que acumular huchas mil millonarias que desestabilicen cuentas o solvencia. La Autoridad Bancaria Europea (EBA) ha estimado en un impacto de 45 puntos básicos en el capital de máxima categoría el efecto para la industria europea, que traído a España se limitaría a 30 puntos, bocado que ciertos expertos traducen a unos 4.000 millones-4.500 millones.

Pero la cocina se altera en muchas facetas y formas. Por ejemplo, puede incentivar la ya concurrida batalla en crédito al consumo porque aliviará la hucha de saneamiento a construir en la financiación ligada a tarjetas y préstamo al consumo; y la penaliza en hipotecas, de forma especial, si entran en “vigilancia especial”. En el mundo de las empresas la buena noticias es para pymes, donde el saneamiento apenas se mueve frente a las reglas hoy vigentes. La mala noticia llega para el sector promotor, con mayores recargos, y ¡sorpresa! en las operaciones con las grandes empresas.