“Puede ser cuestión de horas, o pocos días”. Salvo imprevisto, hay pleno entendimiento entre BBVA y Cerberus para cerrar la segunda mayor operación inmobiliaria del año. La primera fue la venta por parte del Santander a Blackstone del 51% de una cartera con un valor bruto de 30.000 millones de euros originaria del Popular. La exposición de BBVA en ladrillo roza los 17.800 millones e, igualmente, traspará el control al fondo americano.
La transacción compromete la plataforma inmobiliaria Anida y una horquilla de entre el 51% y el 80% de la cartera, según fuentes al corriente de las ya prolongadas negociaciones. Su arranque data del verano y en el camino tropezó con las incertidumbres desatadas por la crisis secesionista en Cataluña, donde BBVA aloja parte de sus activos tras adjudicarse Cataluña Banc y Unnim; y posteriormente con dudas sobre la inclusión de la cartera de Unnim protegida con ayudas del Fondo de Garantía como adelantó Vozpopuli.
“Que entre o no siempre ha dependido del precio que ofrezca Cerberus, pero el banco podría quedársela si agiliza la transacción”, indican fuentes financieras. El 'timing' era culminar las negociaciones antes de que en 2018 entren en vigor las nuevas directrices sobre provisiones y requerimientos de un Banco Central Europeo (BCE) dispuesto a penalizar una desinversión en ladrillo que considere lenta con mayores exigencias en capital.
Consume buena parte del capital
A foto fija, el ladrillo supone ya el tercer factor que mayores recursos propios comprometen al grupo. A finales de agosto el consumo de capital económico de BBVA ascendía a 35.334 millones: un 52,4% causado por el volumen crediticio -con unos 416.000 millones financiados en balance-, otro 13,3% por la inversión en renta variable y otro 9,3% por el inmovilizado, focalizado en Anida y el ladrillo.
El banco ha reducido un 23,3% su exposición bruta en los primeros nueve meses del año, sobre todo con ventas de carteras a fondos especialistas. A finales de septiembre su posición bruta en crédito promotor y adjudicados aún ascendía a 17.774 millones aunque, al haber acumulado provisiones por el 56% de su valor, el riesgo real lo achicado a 7.828 millones netos que sería una referencia para fijar el precio.
Lo fue en el Santander. La cartera comprometida en su operación con Blackstone roza los 30.000 millones brutos y 10.000 millones netos de provisiones. Como el fondo compra el 51%, abonará 5.100 millones. No cabe efectuar una traslación directa porque cualquier precio depende del tipo y calidad de los activos, el interés de vendedor y comprador, e incluso de la hucha de dotaciones que en BBVA cubre el 56% del valor de la cartera y en Popular alcanzaba el 69% después del ambicioso saneamiento realizado, con cargo a su patrimonio, antes de que ser vendido al Santander.
Que entre o no el EPA es relevante porque afecta a un portfolio de activos que en 2012, cuando adquirió Unnim, estaban valorados en 7.359 millones. En la adjudicación a BBVA, el Fondo de Garantía de la banca se comprometió a hacerse cargo del 80% de los quebrantos que se generasen en dichos activos cuando se agotasen sus provisiones, algo que ya ha ocurrido. De hecho, BBVA percibió en junio 207 millones por la activación de ese blindaje, y el Fondo de Garantía calculó el pasado año que protegerle el riesgo puede comprometerle 1.817 millones, que es lo que entró en juego en la negociación con Cerberus.
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