El fondo de inversión Blackstone, en su calidad de primer casero de España, se ha convertido en el abanderado de las grandes promotoras y ha iniciado una ronda de contactos con todos los partidos políticos para alertar de los riesgos que puede generar en el mercado de la vivienda la futura Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que prepara el Gobierno. En el ‘road-show’ mantenido estas últimas semanas con representantes de las distintas fuerzas parlamentarias Blackstone no ha dudado en poner el grito en el cielo pidiendo socorro ante la propia ministra de Economía, Nadia Calviño.
La firma estadounidense se ha dejado hasta la camisa, más de 20.000 millones de euros, en otras tantas operaciones de inversión en el sector del ladrillo en España. Blackstone ha sido el mejor cliente de los grandes bancos en su afán por desprenderse de esos activos ponderados de riesgo que intoxicaban sus balances cuando la crisis financiera fue finalmente reconocida oficialmente en España. En los últimos años el que fuera considerado ‘fondo buitre’ por excelencia ha pasado a transformarse en uno de los agentes más involucrados en la recuperación del mercado inmobiliario en España.
La actuación proactiva en la compra a derribo de pisos para fomentar un parque de viviendas en alquiler ha provocado la lógica subida de los precios, generando una psicosis de pánico dentro del Gobierno sobre la posibilidad de una nueva burbuja en el sector. Ni el PSOE, en su calidad de inquilino de La Moncloa, ni Podemos en su ideario más populista, pueden permitirse ni media fisura ante un eventual pinchazo que echaría por tierra muchas de las expectativas electorales, acumuladas estos últimos años a raíz precisamente de la gran crisis social de la vivienda en España.
El precio de la vivienda en alquiler ha experimentado en nuestro país un crecimiento vertiginoso que a mediados de este año suponía un encarecimiento del 15% en términos anuales. Sin embargo, la visión global puede inducir a engaño porque los datos son muy diferentes dependiendo de unas y otras provincias. Madrid, Barcelona y Palma de Mallorca registran los niveles más altos con precios de alquiler por habitación que superan los 400 euros. En los últimos meses el calentón de los precios en estas tres capitales ha remitido debido a que también la demanda se ha retraído ante unos precios realmente prohibitivos.
Con este panorama, el denominado Plan Presupuestario suscrito por Pedro Sánchez y Pablo Iglesias ha definido un eventual marco normativo para el sector del alquiler que supone una reforma en profundidad de la LAU. Entre otras medidas destinadas a evitar la especulación en el mercado inmobiliario ambos socios enarbolan un ideario destinado claramente a intervenir sobre la oferta de viviendas con una política de control de precios que afecta tanto al denominado ‘rent ceilings’ como al llamado ‘tenancy length control’.
El primero de ambos principios tiene por objeto establecer un techo máximo en los precios del alquiler que podría afectar a las zonas más tensionadas en las que la Administración Pública considere que ha existido un abuso por parte de los arrendadores. El proyecto normativo en ciernes faculta a los ayuntamientos y a las comunidades autónomas para que los organismos locales y regionales puedan topar los alquileres en función a unos índices de referencia que podrían incluso situarse por debajo del IPC.
El segundo mecanismo de intervención, y a la postre el que más preocupa a los grandes fondos de inversión, consiste en ampliar el plazo mínimo de los contratos hasta cinco años en el caso de viviendas de particulares y siete años para los pisos que alquilen las instituciones. En otras palabras, las grandes empresas promotoras estarán sometidas a una discriminación negativa que condicionará sus estrategias de negocio a muy largo plazo dentro de una política que, según los informes que maneja Blackstone, puede provocar efectos muy negativos en el mercado.
Una de las primeras consecuencias a las que alude el fondo estadounidense apunta a una retracción de oferta, bien por un menor incremento en el número de viviendas en alquiler como, en el peor de los casos, por una reducción de la misma. En cualquier supuesto la lógica induce a pensar en un incremento de la presión de los precios o bien una negociación por encima de sus límite en un mercado negro de libro. Por ende, y como factor añadido, Blackstone advierte que se producirá además un deterioro significativo del stock de viviendas en alquiler dado que los arrendadores no invertirán en el mantenimiento pues no podrán recuperar su inversión.
Los informes que maneja Blackstone en sus contactos con los grupos políticos ponen de manifiesto el enorme problema que pueda darse en aquellas poblaciones que todavía mantienen precios asequibles pero en las que empieza a escasear el parque de viviendas para alquiler. Cabe destacar que frente a los 1.800 euros al mes que cuesta vivir en Barcelona o en Madrid otras capitales de provincia como Cáceres, León o Ciudad Real disfrutan de precios de alquiler por debajo de los 500 euros mensuales. En más de la mitad del país los precios están fijados en menos de 800 euros y es ahí precisamente donde el futuro marco normativo puede derivar en incrementos de precios indeseables.
Los efectos perniciosos a largo plazo del control de rentas tienen su referencia histórica en el control de precios adoptado de manera estricta durante la época franquista, lo que generó una caída de la proporción de la vivienda de alquiler en España. Aunque puede parecer un sarcasmo, el PSOE y Podemos están a punto de ‘resucitar’ una política intervencionista de escasos resultados y que como remedio puede ser mucho peor que la enfermedad. Otra cosa es el rédito político a corto plazo, pero eso es ya otro cantar y suena más bien a populismo de andar por casa.
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