Jueves, 21.11.2019 - 04:56 h
Se le ha adjudicado la casa de su representante

Las 15 pautas para pujar en una subasta judicial y evitar el error de Belén Esteban

Licitar por un inmueble del BOE puede ser un negocio o una pesadilla. Te damos las claves para salir más airoso que la colaboradora de Telecinco.

Recreación de subasta.
Las 15 pautas para pujar en una subasta judicial y evitar el error de Belén Esteban. / D.R.

Aunque en la mayoría de los casos quedan desiertas o caen en el anonimato, el pasado 18 de febrero el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado (B.O.E) vivió una de sus jornadas digitales más concurridas. Ese era el día en el que se iba a cerrar la subasta por la casa de Toño Sanchís, exrepresentante de la colaboradora televisiva Belén Esteban, que acababa de perder un litigio con ella y se había visto obligado a perder sus bienes. La deuda del ex representante con Esteban ascendería a 388.000 Euros, costas e intereses aparte. El Juzgado le embargó en su momento los 50.000 euros que había en la cuenta corriente de la sociedad Lorant S.L., de Sanchís y su esposa Lorena Romero, sociedad propietaria del chalé situado en Villanueva del Pardillo donde viven el matrimonio y sus cuatro hijos. La única manera de cancelar la deuda es con el único bien localizado en Lorant S.L. 

Según adelantó ayer 'El Mundo', la persona que ganó la subasta por la casa de Toño Sanchís por 376.000 euros acaba de rechazar la misma porque desconocía que sobre el inmueble pesa una hipoteca de 260.000 euros. Por lo tanto, Esteban sería la nueva dueña de la casa porque fue la segunda que más pujó por ella. Un negocio fallido pues además implica asumir la hipoteca tiene que pagar la casa. Tiene hasta el 15 de abril para pagar los 376.000 euros, descontando los 13.500 de depósito que se exigen a los que participan en la puja. Además, tendrá que hacer frente a los 260.000 euros de la hipoteca pendiente más gastos de registro e impuestos varios. Esto es, tendrá que pagar unos 600.000 euros en total.

¿Cómo hacer para que no nos pase como a Belén Esteban y poder rentabilizar nuestras inversiones al comprar bienes del Portal de Subastas del BOE? Te damos las claves para que de imitar a un famoso lo hagas a Sergio Ramos, que compró su mansión de La Moraleja por 1,3 millones por este procedimiento y ahora ha multiplicado por cinco su valor.

1. Qué documentación se requiere y dónde no la debo descargar: Lo fundamental para acceder a una subasta del Portal del BOE es tener el certificado digital que se consigue en Fábrica Nacional de Moneda y Timbre. Un consejo: este documento solo funciona en el ordenador desde el que se tramita por primera vez. Por lo que es conveniente descargárselo en uno portátil y nunca desde el ordenador del centro de trabajo. Otra opción, es comprar un dispositivo pendrive en la propia FNMT, pero con este sistema cuesta instalarlo en ordenadores Mac.

2. ¿Solo hay subastas en el BOE? Aclarar aquí también que hay también ofertas muy interesantes en el más desconocido Ilustre Colegio de Procuradores de Madrid, que tiene un servicio de subastas o de venta directa. Y así en todas las Comunidades Autónomas. 

3. Por qué hay que tener liquidez previa a la puja: A las subastas puede acceder cualquier ciudadano, previo registro en el Portal de Subastas del BOE, que además de la firma digital aporte sus datos bancarios para los depósitos. Finalmente, si se adjudica un bien inmueble tendrá 40 días hábiles para pagar y 10 días si es un bien mueble (desde un barco a maquinaria agrícola pasando por las acciones de un club de fútbol). Ojo si no hay liquidez previa a la puja. Es muy complejo que concedan una hipoteca en 40 días y menos aún en 10, aunque sea un préstamo. 

4. ¿Cuánto me retiene Hacienda a modo de depósito? Hay que tener en cuenta que en una subasta de estas características  a los postores o interesados que quieran tomar parte en una subasta, la Agencia Tributaria les retiene el 5% del precio del bien subastado a modo de depósito. Atentos: En las subastas telemáticas, ya no está permitida la participación mediante aval bancario. 

5. ¿Quién paga las cargas previas del bien que se subasta? ¿Si sobra dinero se cancela parte de la hipoteca? Aquí radica el gran fallo de Belén Esteban. Todas las cargas continúan subsistentes y sin cancelar y, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y queda subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos, si el remate se adjudica a su favor (art. 642). El dinero de, en este caso, Belén Esteban se utiliza para liquidar la deuda del acreedor ejecutante y, si hubiera sobrante, este se utilizará solo para pagar o aminorar las deudas de los acreedores posteriores. En ningún caso sirve para aminorar la deuda de la hipoteca. Otro tema importante, si hay gastos de comunidad pendientes, el adjudicatario tiene que pagar el año en curso y los tres anteriores. Un esquema que se sigue con el IBI.

6. ¿Tengo que pedir la nota simple de la propiedad aunque me la facilite la documentación del portal de subastas? Es muy importante mirar la nota simple del inmueble por uno mismo. No conformarse con la que se adjunta en la documentación del portal de Subastas del BOE. A veces la nota simple no es la última y hay cargas que no figuran. Otras veces, pasa lo contrario. Hay cargas que figuran y son fácilmente cancelables. Siempre hay que tener presente que el Registro de la Propiedad es potestativo. De hecho, muchos juzgados ni siquiera están proporcionando la Certificación de Cargas.

6. ¿La casa tiene 'okupas'? ¿Es de varias personas? ¿Está arrendada? Cuando se tiene la nota simple con toda la información actualizada se debe solicitar una visita al inmueble. Generalmente en la propia web de la subasta indican un teléfono de contacto, sobre todo si es un juzgado, la Sareb o un administrador concursal. Durante el periodo de licitación cualquier interesado en la subasta puede solicitar del Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión. Además de esta visita hay que hacer al menos una por nuestra cuenta para informarnos realmente de cómo está la situación posesoria de la vivienda. Aunque es los artículos 646.3, 661.1 y 668.2 de la L.E.C. se dice que hay que informar sobre la misma, en la mayoría de los casos no se cumple. Que el inmueble tenga 'okupas' puede tornarse en positivo y, a veces, es menos engorroso esto que un acreedor ilocalizable. Otro problema puede surgir si el bien está en manos de varios propietarios y solo entra en concurso uno. Entonces, es complicado tener la titularidad del inmueble. Algo que ocurre también cuando se subasta la nuda propiedad. Si se subasta la nuda propiedad y hay usufructuario, tendrías la propiedad, pero no tendrías la posesión, mientras viva el usufructuario. 

7. ¿Tiene el acreedor una posición privilegiada en la subasta? Los experitos analizados por este medio aseguran que la aplicación telemática solventa la falta de transparencia del modelo anterior, pero  no ha tenido en cuenta la posición de los acreedores privilegiados, que no pagan el depósito inicial. Para ellos era más cómodo antes cuando la subasta se hacía en un solo día y controlaban más los tiempos. Otro dato a tener en cuenta es que no pueden pujar hasta que otros lo hayan hecho previamente. Pueden optar por delegar su posición en una entidad especializada. Desde derecho.com apuntan que lo hacen bancos como CaixaBank, por medio de su filial inmobiliaria Building Center SA, que acude a la subasta judicial como licitador externo después de haber consignado su 5% correspondiente. Está opción, menos mediática, igual hubiera sido mejor para Belén Esteban. 

Belén Esteban
Belén Esteban. (EFE)

8. ¿Preparado? Vamos a la subasta. Si después de todas estas gestiones e investigaciones previas está seguro de querer participar en la puja, aquí más consejos. La subasta judicial electrónica se abre a partir de las 24 horas siguientes al momento en que se haya publicado su anuncio en el Boletín Oficial del Estado. Este anuncio contiene la fecha de la puja, la Oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento, su número de identificación y clase, y un email y teléfono de contacto. 

Ejemplo de puja en el Portal de Subastas del BOE.
Ejemplo de puja en el Portal de Subastas del BOE. / BOE

9. ¿Pujas para ti o para terceros? Las pujas se envían telemáticamente al Portal de Subastas del BOE. Pero antes el postor debe indicar si puja en nombre propio o en nombre de un tercero. Cuando se hace una puja se devuelve un acuse técnico del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía. En ese instante se publica electrónicamente la puja.

10. ¿Y si me equivoco y pujo a la baja? Al hacer una puja igual o inferior a la actual postura más alta, la plataforma del Portal de Subastas del BOE nos preguntará si consentimos en que dicha puja quede en reserva. Si no consentimos expresamente la puja no será tenida en cuenta.

11. ¿Cuándo termina la puja y cuándo me devuelven la fianza? Las subastas suelen durar 20 días.  Terminada la subasta y recibida la información, el letrado de la Administración de Justicia deja constancia de esta, expresando el nombre del mejor postor y la postura que formuló. Las fianzas las devuelve el Portal de Subastas y nunca la entidad que subasta. Cuando se llega a un remate se devolverán , excepto la que corresponda al mejor postor, que se reservará en depósito como parte del precio de la venta. Igualmente, se retendrán las fianzas de quienes hayan reservado su postura.

12. ¿Y si la subasta queda desierta? ¿Y si no se alcanza el 70% del precio de subasta? Si esta queda desierta, según el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), el acreedor durante los 20 días siguientes al cierre de la subasta podrá pedir la adjudicación del bien por el 50% del valor al que haya salido a puja o por la cantidad que se le adeude. Esto variará si se trata de la vivienda habitual o no del deudor (70%). Si el acreedor no ejerce este derecho dentro del plazo citado, se podrá decretar el fin del embargo. Hay muchas subastas que de antemano se sabe que no van a ser adjudicadas. Una manera de detectarlo es porque no hacen lotes y subastan bienes muy dispares en una sola puja. Por ejemplo, terrenos en zonas dispares de España y una gran propiedad en Madrid. Otro caso es si no se llega al 70% del precio de subasta, el embargado tiene 15 días para presentar a alguien que mejore la puja ganadora.

13. ¿Se puede llegar a un acuerdo con el subastador y pagar fuera de subasta? Solo si esta queda desierta y no hay postor alguno que licite. El administrador concursal quedará autorizado para la transmisión directa del inmueble en cuestión, sin necesidad de ulterior trámite, sin sujeción a precio mínimo y con pago al contado.

14. ¿Qué pasa si se suspende la subasta? La suspensión de la subasta por un periodo superior a quince días llevará consigo la devolución de las consignaciones, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio. 

15. Si no está seguro, no puje y busque ayuda profesional. No se aventure por probar. Puede que le pase como a Belén Esteban que el licitador ganador del remate se ha retirado de la puja y ella tiene que hacerse cargo del inmueble y de su deuda. 

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