"No podemos destruir el valor de nuestros activos a base de regalárselos a un tercero". Jaime Echegoyen, el presidente de Sareb - la sociedad creada en noviembre de 2012 para sacar de los balances de las antiguas cajas de ahorros sus activos menos apetecibles, impedir así su ineludible quiebra y después, en la medida de lo posible, extraerles la mayor rentabilidad - explicaba este jueves de esta forma los motivos por los que, apenas un año después de explorar el mercado para tratar de colocar una gran cartera de préstamos con garantía hipotecaria, la sociedad había decidido no sólo abandonar esa idea sino prácticamente ese mercado y volcarse en la transformación de préstamos en bienes inmobiliarios (suelos o inmuebles) que se puedan poner en el mercado.
La frase tiene una lectura contable y otra, menos superficial, de modelo de negocio. La primera de ellas revela la cruda realidad de que Sareb no puede permitirse ofrecer grandes descuentos sobre el valor de su cartera de activos porque carece de la capacidad para obtener el capital necesario para soportar una operación así. La segunda derivada ilustra el efecto demoledor que las grandes transacciones de activos adjudicados y créditos fallidos cerradas por los bancos con los grandes fondos de inversión han tenido sobre el plan de negocio de Sareb para 2018.
El conocido como banco malo no ha vacilado en atribuir en parte las pérdidas de 878 millones de euros con las que cerró el ejercicio de 2018 a "las grandes operaciones que se han realizado en el mercado institucional y a la elevada competencia, con unos altos niveles de descuento, a los que Sareb ha preferido no transaccionar". Echegoyen explicó que estas grandes operaciones de desagüe de activos inmobiliarios tóxicos - entre las que destacan la de Santander con Blackstone y la de BBVA con Cerberus - se han cerrado con descuentos de hasta el 70% y que ése fue el mercado que se encontró Sareb cuando intentó colocar una gran cartera de préstamos.
El resultado de este marco ha sido tangible sobre la actividad de la Sareb. Ha influido en sus cuentas, ya que los ingresos derivados de la venta de préstamos inmobiliarios a promotores ha caído un 16% respecto a 2017; pero es que también ha forzado a la sociedad a variar su plan de negocio.
La cúpula de Sareb entiende que estas grandes operaciones de la banca con esos descuentos de hasta el 70% han arrasado el mercado de los préstamos, han destruido el valor de los activos y, además, han saciado el apetito de los grandes actores de ese ámbito. Es decir, que de alguna forma han expulsado a la Sareb de ese mercado en el que competía con los bancos y la han empujado al de la promoción inmobiliaria, donde el banco malo tendrá que jugarse sus reales hasta su fin en 2027.
La 'herencia envenenada' de la Sareb
Situado ante la tesitura de tener que explicar unos resultados que empeoran de forma significativa los de 2017, cuando la Sareb perdió 'solo' 542 millones de euros, Jaime Echegoyen ha puesto esta vez más énfasis que nunca en explicar el contexto: el inmediato, marcado por esos movimientos de la banca que han impedido a la Sareb llevar a buen puerto su hoja de ruta; y el profundo, condicionado de raíz por un controvertido traspaso de activos tóxicos sobre los que siempre ha pesado la sospecha de que su valoración atendió más a lo que necesitaban las entidades cedentes (las antiguas cajas) para sobrevivir en ese momento, que a cualquier criterio de mercado.
"Sareb compró al precio que se le dijo y que respondía a intereses mayores", deslizó Echegoyen en su presentación, alimentando esa percepción de precio 'apañado. Y lo que dicen las cifras, después de tasar toda la cartera de préstamos de Sareb con la nueva metodología, el que el valor de mercado de la misma vale 5.092 millones de euros menos que el precio al que se adquirieron los activos, en el momento de mayor devaluación de los activos inmobiliarios de la historia de España.
Las consecuencias de ello no son menores para el día de día de la entidad.. Y es que esa sobrevaloración de partida impide a la Sareb poner el mismo precio a sus propiedades o a sus paquetes de préstamos que los grandes bancos que han desaguado la mayor parte de su ladrillo en el último año. De hecho, según fuentes cercanas a las operaciones, la gran diferencia es que los bancos han podido conseguir capital en el mercado para elevar las coberturas, mientras que Sareb tiene cerrada esa vía
Ante esa tesitura, la nueva hoja de ruta de Sareb irá por otro lado. La sociedad se volcará en la gestión de esos préstamos para bien conseguir su devolución - una posibilidad que la propia sociedad considera improbable -, bien acelerar su ejecución, para tenerlos lo más rápido posible en gestión y acelerar su transformación en bienes inmuebles tangibles que poder mover en el mercado. Sareb ya ha dado los primeros pasos en esa dirección, con una actuación mucho más proactiva a la hora de exigir el cobro de esos préstamos y en caso contrario judicializar el proceso para obtener la titularidad del bien que les da cobertura y poder 'moverlo' en el mercado. La estrategia ha permitido elevar de 1.000 a 1.400 millones el valor de los préstamos transformados en inmuebles.
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