La cartera de inmuebles que El Corte Inglés ha colocado en el mercado se ha convertido en un verdadero desafío para PwC en su calidad de intermediario para la venta contratado por el gigante español de la distribución. La operación es lo más parecido a la caza de un ‘mirlo blanco’ pero la compañía presidida por Jesús Nuño de la Rosa puede terminar de encontrar lo que busca de la mano de una antigua amiga de la casa como es Alicia Koplowitz. Ante la falta de inversores definidos en los mercados financieros, El Corte Inglés ha decidido recurrir a los principales ‘family officces’ del país y el primero en la lista es Omega Capital, la firma de inversión propiedad de la que fuera en su día prohijada de Ramón Areces.
La relación de las hermanas Koplowitz, Esther y Alicia, con El Corte Inglés constituye una de las historias más apasionantes y que más ríos de tinta han generado en la historia corporativa en España. El papel de Ramón Areces fue de vital trascendencia en el desarrollo original de FCC, el grupo de construcción heredado por las dos empresarias y que ahora funciona bajo control del magnate mexicano Carlos Slim. Es verdad que la dueña de Omega Capital se desvinculó de su hermana en FCC hace ya veinte años, pero su lealtad y agradecimiento al mítico fundador de El Corte Inglés es algo que, al decir de sus allegados, perdurará para siempre en la vida de Alicia Koplowitz.
El Corte Inglés ha roto los moldes de su atávica estrategia empresarial poniendo en almoneda un total de activos cuyo mayor problema reside en las limitaciones de uso, que están vinculadas en su inmensa mayoría a la actividad comercial. La entidad necesita, por lo tanto, disponer de compradores que estén dispuestos a gestionar unos activos con escasa expectativa de rentabilidad a no ser que el propio vendedor se comprometa a seguir operando a largo plazo dentro de los inmuebles mediante los correspondientes contratos de arrendamiento. Pero como dicen en medios cercanos a la operación, “eso es hacer un pan con unas tortas” y de ahí que PwC se haya encontrado con un serio problema a la hora de escrutar el interés del mercado.
Tanto es así que sólo el fondo estadounidense Apollo Global Management se ha atrevido a realizar una oferta, en este caso no vinculante, por el 100% del portfolio en venta, que alcanza un total de 95 activos con una superficie construida de casi un millón de metros cuadrados. En el paquete se incluye buena parte de los 25 centros comerciales en pérdidas que suponen un lastre para la cuenta de resultados de El Corte Inglés. También figuran otros 200.000 metros cuadrados en solares además de edificios de oficinas repartidos por toda España, pero principalmente concentrados en Madrid, Barcelona, Sevilla y Málaga.
La dispersión geográfica de la cartera unida a la dificultad de explotación de los inmuebles ha descartado la opción inicialmente manejada por PwC de abordar una subasta al mejor postor como alternativa para gestionar un acuerdo por la vía rápida. La exploración del mercado ha demostrado que El Corte Inglés va a tener que emplearse a fondo y mover sus mejores contactos para distribuir por bloques la colocación de los activos. En esta estrategia la firma consultora ha empezado a sondear a los principales ‘family offices’ del país, entre los que figuran inicialmente Rafael del Pino y Juan Abelló, además de Alicia Koplowitz como principal esperanza para cebar el proceso de venta.
Reducir la deuda para obtener rating de inversión
El grupo de distribución, que durante muchos años fue la marca más renombrada del sector servicios en toda España, necesita ahora más que nunca la ayuda de todos sus deudos para trasladar a los mercados un mensaje de modernidad y adaptación estratégica que atraiga la atención de los inversores. La comunidad financiera está muy al tanto de las incidencias de la empresa controlada por Marta y Cristina Álvarez Guil y de ahí la importancia de cerrar algún tipo de acuerdo inmediato con Omega Capital, aprovechando por otra parte que el vehículo financiero de Alicia Koplowitz suele adentrarse de manera recurrente en el mercado inmobiliario.
Otra cosa es la plusvalía efectiva que El Corte Inglés pueda asegurar de las gestiones que realiza estos días PwC. La reciente venta a la socimi Castellana Properties de los centros de Bahía Sur (Cádiz) y Los Arcos (Sevilla) ha reportado un beneficio de hasta 12 millones de euros, lo que supone un listón de referencia demasiado ambicioso a la hora de materializar el actual y complejo programa de desinversión. La pretensión de El Corte Inglés es ir colocando activos de manera gradual como solución para sanear su balance y reducir la deuda hasta un máximo de tres veces el ebitda, lo que permitiría al grupo conseguir el reconocimiento de las agencias de calificación con el consiguiente grado de inversión.
El objetivo es alcanzar la nueva meta financiera al término del presente ejercicio económico que termina en febrero de 2020. Para ello es fundamental asegurar ingresos atípicos que compensen la atonía del negocio básico. Las ventas de El Corte Inglés permanecieron prácticamente congeladas en los 16.000 millones al término del pasado ejercicio cerrado en febrero como consecuencia de la caída en márgenes derivada de la venta online. Esta es una de las grandes asignaturas pendientes en la estrategia futura del grupo pero, mientras tanto, el planteamiento táctico pasa por desprenderse de unos activos improductivos y que, además, pueden aliviar la cuenta de resultados en un momento de transición verdaderamente complejo.
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