Mercadona y, sobre todo, Amazon están revolucionando la contratación de suelo logístico en España. Hasta septiembre, la inversión en este mercado fue de 550 millones de euros, aunque se prevé que se alcancen los 1.200 millones de euros a final de año, esto es, un 20% más que en 2016. Así, la pujanza del comercio electrónico y la necesidad de reducir los tiempos de entrega ha provocado que la ubicación y el tamaño de las instalaciones logísticas hayan cobrado más importancia, desplazándolas más cerca de las ciudades o hacia ubicaciones con óptimas comunicaciones.
"Si algo ha caracterizado al sector logístico este año, sin duda ha sido la revolución tecnológica que estamos viviendo. El modelo de negocio e-commerce ha generado un volumen de más de 24.000 millones de euros durante el 2016 en España, y será aun superior en 2017, lo que sin duda repercute de forma considerable en el exponencial crecimiento que está viviendo el sector inmologístico", explica Alejandro Galán, Director de Industrial y Logística Knight Frank España.
Pero el e-commerce no sólo ha impulsado la contratación de superficie logística, también está cambiando el espacio de las instalaciones. "Las compañías saben que tienen que rediseñar sus naves logísticas para adaptarse al nuevo modelo de negocio. Atrás quedaron las naves cuya función se basaba principalmente en almacenar y distribuir el stock de productos, y se localizaban en parcelas ubicadas lejos de los centros urbanos ya fuera por precio o por espacio disponible. Ahora, si las compañías quieren ser competitivas en el actual entorno las prioridades son otras", continúan.
Por ello, la superficie logística contratada en los tres primeros trimestres de 2017 se ha situado por encima de los 675.000 m², superando ya la absorción total de años anteriores, y esperándose que a cierre de año se sitúe cerca de los 800.000 m². Este incremento se ha producido por un aumento del número de operaciones, especialmente en activos de grandes dimensiones. Concretamente, se han registrado siete operaciones en activos que superan los 40.000 m², entre ellas la de los casi 60.000 m² que ocupará Amazon en Getafe o el desarrollo de Axiare para Transaher de una nave logística y un edificio de cross-docking, con los que sumará 42.000 m².
El caso de Amazon
Sin embargo, si una empresa ha revolucionado la contratación de este tipo de suelo es Amazon. La estrategia de la compañía pasa por tomar el control absoluto de los productos que vende y no sólo por la fase de distribución. Los datos sobre los gustos de los consumidores que ha recopilado a través de la actividad de distribución, le permiten anticipar tendencias. Tanto es así que el valor de marca de la compañía se sitúa por encima de los 50.000 millones de dólares desde 2014.
Para alcanzar estas cifras, Amazon posee un gran número de centros logísticos repartidos por España que le permiten reducir tiempos de entrega. De esta manera, cuenta con 314.800 m² de superficie logística repartidos en 11 centros, entre los que destaca Madrid, como sede tecnológica para el sur de Europa.
En cuanto a empresas nacionales, destaca Mercadona, cuyo centro logístico, de 100.000 m² en una parcela de 200.000 m², se encuentra a 35 kilómetros de Madrid. Sus procesos automatizados permiten el abastecimiento de las tiendas de la zona centro en un breve espacio de tiempo. "El actual plan estratégico de transformación digital de Mercadona optimizará todos los procesos y, de forma muy relevante, la logística", comentan desde la compañía.
Otro gigante es Inditex, cuenta con una gran red de grandes centros logísticos en España. Su gran actividad en comercio electrónico ha provocado que le operador logístico que gestiona todos sus envíos internacional desde España, la multinacional americana XPO, tenga previsto unificar toda su actividad en el entorno de la capital de España con la apertura de un centro de 60.000 metros cuadrados en Marchamalo (Guadalajara). Además también ha iniciado ya los trámites para construir una nueva plataforma en Galicia, en la localidad de A Laracha (A Coruña), para lo que ha adquirido terrenos de 218.000 metros cuadrados y proyecta una inversión de 57 millones de euros.
Inditex cuenta en la actualidad con una red de diez plataformas logísticas en España: el centro de Arteixo, el de Narón, el de Cabanillas del Campo (Guadalajara), de Onzonilla (León) a Zara, el de Zaragoza, el Meco (en Madrid) y otros tres en la localidades catalanas de en Tordera, Palafolls, y Sallent.
Madrid, Sevilla y Valencia
En cuanto a zonas, según el Director de Industrial y Logística Knight Frank España, las empresas buscan "una localización con buenas conexiones desde donde no sea un hándicap el acceso a la contratación de personal". Por esto, en Madrid provincia, las más demandadas continúan siendo El Corredor del Henares, San Fernando de Henares concretamente, y Getafe, en el sur de la provincia. En zonas colindantes de Madrid, Illescas, en Toledo, y Cabanillas, en Guadalajara.
Además, la necesidad de las empresas de contar con plataformas logísticas más cerca del consumidor final favorece que otros mercados, como el de Valencia o Sevilla, empiecen a cobrar una mayor relevancia para los inversores internacionales. Así, la compra por parte del gestor de fondos inmobiliarios TH Real Estate de la plataforma logística de Carrefour en Ribarroja ha sido la operación de mayor volumen en el tercer trimestre del año.
Por otro lado, esta creciente demanda ha provocado que la tasa de disponibilidad de superficie logística en el entorno de Madrid se sitúe en 4,75%. Sin embargo, en el último trimestre de 2017 está prevista la incorporación de más de 50.000 m² al stock de superficie logística en el entorno de Madrid. Para 2018 están planeados más de 650.000 m² nuevos de superficie logística, de los cuales cerca de 330.000 serán proyectos llave en mano y casi 300.000 desarrollos a riesgo.
Asimismo, otro de los efectos de esta expansión ha sido que las rentas en los activos logísticos del mercado de Madrid aumentando y, paradójicamente, se están acortando las diferencias entre las zonas más cercanas y más alejadas del centro urbano, ya que en Guadalajara, destacan desde Knight Frank, "hay muchos proyectos nuevos de una elevada calidad, que se adaptan a las necesidades actuales del usuario y donde el margen de negociación es inferior". En concreto renta en Madrid se sitúa en 5,25 €/m², según la Sociedad de Tasación.
El aumento de la demanda y la mejora de la calidad de las nuevas instalaciones logísticas presionarán las rentas al alza en los próximos años, esperando un crecimiento anual medio en Madrid en torno al 3%. De esta forma, en una encuesta realizada por Knight Frank a inversores en el marco del European Breakfast, el 51% de los inversores eligieron industrial y logística como el tipo de activos preferido para invertir en los próximos 3 a 5 años. "Por ello, lo que se espera que se mantenga el dinamismo en el sector durante los próximos años", concluyen.
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