Tras muchas idas y venidas y meses de polémica, por fin, parecía que la Operación Mahou-Calderón iba a ver la luz. Sin embargo, un nuevo escollo puede echar a perder el proyecto: el Atlético de Madrid pide por los terrenos cercanos al estadio unos 200 millones de euros, es decir, 3.500 euros por metro cuadrado, todo un récord para la zona, cuando el precio medio del metro edificable finalista (suelo ya urbanizado) de vivienda libre ronda los 2.200 euros, un 60% menos.
De esta manera, cerca de 480 viviendas que se construirán, se deberían vender unos 6.000 euros por metro cuadrado para que la operación resulte rentable al comprador, cuando en ese barrio los pisos nuevos se comercializan en una horquilla de entre 3.000 y 4.000 euros por metro cuadrado, según Tinsa.
Concretamente, el Atlético espera vender antes de verano algo más de 63.000 metros cuadrados, que se dividen en tres parcelas (la RC-4, la RC-7 y la RC-8) y de los que la mayor parte corresponden a uso de residencial libre y a terciario. Estos terrenos suponen una tercera parte de los que finalmente albergarán el barrio, algo más de 194.000, después de que Ayuntamiento y los dueños del suelo (la cervecera Mahou y el Atlético de Madrid) lograran cerrar un acuerdo, al que, tras muchos escollos, dio luz verde la Comunidad de Madrid este diciembre.
Según fuentes consultadas, el elevado precio del suelo, comercializado a través de la consultura CBRE, se debe, en parte, a la necesidad que tiene el Atlético de Madrid de recuperar parte de la inversión realizada en el Wanda Metropolitano, que ascendió a más de 300 millones. Además, el Atlético de Madrid debía devolver en 2017, los más de 160 millones que Carlos Slim prestó al club, a través de la sociedad Inbursa, para financiar estas obras, aunque se ha prorrogado el plazo hasta 2021.
Sin embargo, precisamente el elevado gasto y la duda sobre si se podrá rentabilizar o no ha provocado que grandes inmobiliarias que, bien cotizan en bolsa o bien están respaldas por algún fondo, como Aedas o Vía Célere, decidan desistir de este proyecto, ya que tienen una exigencia mucho mayor sobre la rentabilidad de los proyectos a la hora de cumplir con los retornos pactados con sus accionistas. Ello no ha impedido que otras promotoras estén luchando a la desesperada por bajar el precio, pero sin querer renunciar al pastel inmobiliario. Según fuentes de la operación, se han presentado al concurso hasta 17 interesados, entre los que Ibosa parte como la gran favorita.
Esta guerra de precios es, en gran medida, la que está retrasando la adjudicación, con el plazo para presentar ofertas ya cerrado. Pese a que la idea inicial era tener la venta cerrada en enero, ahora, según fuentes de la operación, se podría dilatar hasta finales de junio, como muy tarde. Así, por un lado, el Club podría reflejar estos ingresos en las cuentas de esta temporada, lo que serviría para equilibrar el balance y, por otro, permitiría a todas las partes mirar con detalle cada paso que se emprenda para evitar cualquier posibilidad de judicialización, y más después de las tensiones entre Carmena y Cifuentes por este asunto.
Esta lentitud a la hora de adjudicar la venta, por el contrario, podría traer el consiguiente retraso a la hora de otorgar la correspondiente licencia para derribar el estadio y, en consecuencia, estas obras no podrían comenzar hasta 2019, en lugar de este mismo verano, tal y como aseguraba, hace apenas un mes, José Manuel Calvo, delegado de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento de Madrid. "Si todo va bien, es posible que se pueda empezar este verano. Si no diera tiempo a conceder la licencia antes, habría que esperar seguramente al siguiente para hacer el grueso de los trabajos", sostuvo, entonces.
El Plan definitivo
Después de cambiar varias veces el Plan, e incluso tener que rehacerlo tras ser anulado por la Justicia, el Consistorio se enfrentó un último escollo antes de recibir el visto bueno de la Comunidad de Madrid el pasado 19 de diciembre. Así, el Ayuntamiento tuvo que corregir, en un Pleno extraordinario, dos errores que había detectado el Ejecutivo regional en la redacción del expediente: el primero se refería a la transcripción sobre el cálculo de las dotaciones previstas, consecuencia de la no adaptación del Plan General de 1997 a la Ley del Suelo de la Comunidad; y el segundo, al cómputo de los aprovechamientos urbanísticos al requerir la cifra de las dotaciones previstas.
Ahora, la zona del estadio Vicente Calderón acogerá finalmente un proyecto urbanístico con más zonas verdes, edificios con una media de 8 alturas en lugar de 20, y en el que la principal diferencia sobre el plan anterior es que la M-30 no se soterrará, sino que se cubrirá. Además, se ha rebajado de la edificabilidad, que pasa de los 175.000 metros cuadrados previstos a unos 147.050. En este terreno se construirán unas 1.400 viviendas, de las cuales 150 serán protegidas. También se han ampliado dos parcelas que albergarán dos colegios y se ha generado una nueva parcela dotacional para llevar a la zona posiblemente un centro de menores.
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