Un 11,7% más caro

España agotará su suelo en 8 años, pero no vende medio millón de pisos vacíos

Según Tinsa, España cuenta en la actualidad con suelo finalista en áreas de expansión con capacidad para levantar 1.565.000 viviendas.

Los 'pistoleros' vuelven a reclutar trabajadores en negro para la construcción. (EFE)
Trabajadores de la construcción. (EFE)

Poco y cada vez más caro. El suelo finalista en España se agota y solo hay suficiente para abastecer el mercado durante los próximos 8,6 años, cifra que crece hasta 12 años en las áreas de influencia de las grandes ciudades. Según Tinsa, España cuenta en la actualidad con suelo finalista en áreas de expansión (fuera del casco urbano) con capacidad para levantar 1.565.000 viviendas, lo que está provocando un incremento exponencial en el precio. Así, por ejemplo, en Valdebebas, en dos años, el suelo finalista ha pasado de 800 a 1.500 euros por metro cuadrado. Paradójicamente, todavía quedan en España 491.693 viviendas nuevas sin vender, tal y como se desprende de los datos del Ministerio de Fomento.

La oferta de suelo finalista se distribuye de manera muy heterogénea. Las capitales de provincia y las ciudades de más de 50.000 habitantes aglutinan el 52,2% de la oferta de viviendas prevista. Por otro lado, las áreas de influencia de las grandes ciudades concentran otro 15,2% del total. En cuanto al resto de mercados, los municipios costeros peninsulares (costa mediterránea y costa norte) aglutinan un 14,7% de las viviendas pendientes en suelo finalista, seguidas de cerca por las zonas rurales, con un 12,6%. El 5,3% restante se localiza en las islas.

El caso de Madrid es de los más evidentes. La falta de suelo disponible ha hecho que la oferta se concentre en cuatro grandes áreas: El Cañaveral, Valdebebas, Arroyo del Fresno y Ensanche de Vallecas. Es, además, en el norte, donde más problemas a corto plazo se plantean, ya que el suelo es insuficiente para satisfacer la creciente demanda. Tanto es así que en 12-24 meses no habrá suelo finalista listo para construir, hecho que, según Asprima, ha provocado una escalada de precios en zonas como Boadilla del Monte o El Cañaveral. Por el contrario, en otros lugares más al sur, como Arroyomolinos y Navalcarnero, así como en Getafe, Leganés, Alcorcón, Móstoles, Fuenlabrada, Pinto, Valdemoro y Parla, todavía hay stock suficiente, al menos para los próximos 5 años. No obstante, solo en la capital hay 153.101 viviendas vacías, lo que equivale al 10% del total de la ciudad, según datos del Ayuntamiento.

Barcelona, por su parte, presenta características diferentes a otras ciudades de España, ya que la mayoría de su suelo finalista no se concentra en las áreas en expansión, sino en el propio casco urbano. Según Tinsa, existe una oferta a medio plazo suficiente para cinco años en el conjunto de los municipios de Badalona, Santa Coloma y Sant Adriá en el área del Besós, mientras que tal y como se recoge en ‘Registro de Pisos Vacíos’ de la Generalitat, en Barcelona hay unas 2.445 viviendas vacías. Algo similar sucede en Valencia, que presenta holgura suficiente respecto al suelo desarrollado, no sólo por su capacidad, sino por la perspectiva de la demanda.

Otras zonas ya se observan tensiones en el mercado de obra nueva debido a la escasez de suelo son Málaga ciudad, Baracaldo y Getxo en el entorno de Bilbao, o zonas de costa localizadas en Ibiza, Palma, Marbella, Las Palmas, Tenerife o algunas zonas de Alicante. Esta situación es similar en en Almería, Vigo, Tarragona, Jaén, Huesca, Albacete, Zamora y Donosti. En el lado contrario, con un cantidad de suelo más amplia destacan Ourense, León, Soria, Burgos, Salamanca, Ávila, Ciudad Real, Vitoria y Huelva.

Pisos cada vez más caros

En cuanto al precio medio del metro cuadrado en municipios de más de 50.000 habitantes, se sitúa en 326,3 euros por metro cuadrado, un 11,7% más que el año pasado. En este sentido, los precios medios más elevados se dieron en las provincias de Granada (510 euros por metro cuadrado), Barcelona (491,5 euros) e Islas Baleares (321,5 euros ), mientras que los precios medios más bajos en este tipo de municipios se dieron en las provincias de Albacete (60,1 euros), Ourense (117,6 euros) y Tarragona (130,6 euros), según el Ministerio de Fomento.

Por todo ello, se espera un crecimiento durante los próximos años en el precio de la vivienda. Concretamente, un 4,5% en 2018, según las previsiones de la agencia crediticia Standard&Poor's. Sin embargo, para 2019 la vivienda experimentará una ralentización por el stock, por el gradual aumento de los tipos de interés y por las incertidumbres del Brexit que podrían disuadir a los británicos de comprar vivienda en nuestro país. Con todo, en 2019 el precio de la vivienda crecerá un 3,5%.

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