Miércoles, 18.09.2019 - 23:02 h
Importantes mejoras en las rentabilidades

'Boom' de los hoteles de cinco estrellas: ¿es turismo o solo pelotazo inmobiliario?

En los últimos meses los establecimientos turísticos de la más alta categoría han aumentado de forma exponencial en el centro de las grandes ciudades.

Four Seasons Canalejas
Recreación del futuro Four Seasons Canalejas, ubicado en el centro de Madrid. / Four Seasons

Los hoteles de cinco estrellas en las grandes ciudades están en auge. Solo hace falta mirar las últimas aperturas que se han producido en las mejores calles de Madrid y Barcelona para poder aseverar lo que está ocurriendo. Four Seasons, Mariott, Hyatt... las grandes cadenas de lujo que de forma tradicional han optado por otros mercados, han elegido ahora España para seguir desarrollando su negocio. Pero no solo ellas, también hay otra parte de hoteles que -al menos por ahora- no están ligados a ninguna cadena y que han cambiado de manos en los últimos meses, como el Villa Magna. Pero, ¿es el turismo o un pelotazo urbanístico?

España cuenta con 124 hoteles de lujo, según Five Star Alliance, y se sitúa así en la octava posición de todo el mundo. Muchos de ellos han pasado por procesos de compra-venta o de rehabilitación últimamente. Algunas de las cantidades invertidas han sido astronómicas para los expertos del sector y, pese a que los beneficios por habitación no paran de crecer, pueden llegar a ser difíciles de rentabilizar. 

Una de las transacciones más sonadas de los últimos meses fue la del Villa Magna. Sus anteriores dueños, la compañía turca Dogus, vendió el inmueble al grupo mexicano RLH Properties, en manos de Allen de Jesús Sanginés-Krause y Jerónimo Bremer Villaseñor, por más de 210 millones de euros, una cifra récord que no se había visto antes en el mercado nacional. 

Este importe trasladado al precio por habitación supondría 1,4 millones de euros por cada una de las estancias, lo que para muchos profesionales del sector inmobiliario es una cuantía "imposible de rentabilizar". En cambio, sus nuevos dueños, señalaron que la adquisición de este inmueble era una muestra de la importancia del mercado inmobiliario español en el mundo internacional. 

Más allá de las compras, también ha habido y se siguen llevando a cabo rehabilitaciones de hoteles clásicos en las grandes capitales. Es el caso del Gran Hotel Inglés, que en pleno madrileño barrio de Las Letras ha reabierto tras inaugurarse en 1886 como "el primer hotel de lujo de la capital". El proyecto de Hidden Away Hotels ha respetado la estética de los años 20, época en la que el Gran Hotel Inglés vivió su mayor esplendor para darle una nueva vida. El precio de esta transacción no ha sido desvelado. 

Para poner números sobre la mesa es inevitable hablar del futuro Four Seasons que se ubicará en Canalejas. La faraónica obra que comenzaron Grupo Villar Mir y OHL hace ya bastantes años ha necesitado una inversión de más de 500 millones de euros -incluyendo la galería comercial y los apartamentos que también gestionará la cadena hotelera- y la entrada de nuevos socios. Este establecimiento, que contará con 200 habitaciones y 22 apartamentos VIP, estará marcado como un 'Gran Lujo', la máxima categoría. 

Las cifras del sector

El número total de viajeros que llegan a nuestro país ha estado subiendo sin parar desde el año 2013, según la Encuesta de Ocupación Hotelera del Instituto Nacional de Estadística. Si bien se ha ralentizado en los ejercicios de 2017 y 2018 como consecuencia de la recuperación de otros mercados turísticos como los del norte de África y Turquía, ya ha superado los 100 millones cada año. 

Por ello, también ha crecido el número de plazas hoteleras disponibles a lo largo de todo el territorio nacional, acercándose al millón y medio de unidades, según un informe sobre el mercado hotelero de Tinsa. Un 30% de ellas están repartidas entre Baleares y Canarias, mientras que Madrid y Barcelona suman más del 16%. 

Según estos mismos datos, el valor nacional por habitación para un hotel de cinco estrellas superaba a finales de 2018 los 140.000 euros -llegando hasta los 164.000 en el caso de los establecimientos urbanos-, muy lejos de los 1,4 millones del Villa Magna. Esta cifra se ha incrementado en un 18% desde 2014 y un 10% en solo un año. Por ello, la evolución de tarifas medias y de la ocupación ha hecho crecer la valoración de los inmuebles aumentando la rentabilidad de la inversión

Para este 2019, según Tinsa, la "evolución de cifras de valor e inversión por habitación seguirá la senda de moderado crecimiento". Por ello, pese al periodo de ralentización tras años de subidas que se vive en este momento, las transacciones de inversión hotelera "volverán a ser numerosas y la inversión en mejoras de establecimientos existentes será una estrategia frecuente", según la tasadora. Por ello, estiman que en este año el valor por habitación de los hoteles de cinco estrellas podría aumentar hasta en un 4 o 5%. 

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