La crisis institucional en la que lleva sumida Cataluña desde que se iniciara el órdago secesionista sigue pasando factura. La fuga de empresas ha afectado ya 3.208 compañías desde el referéndum del 1-O y ello ha provocado que Madrid se haya convertido en el principal mercado de oficinas y centros empresariales del país, en detrimento de Barcelona que, hasta ahora, ostentaba el primer puesto en este ranking.
Así, el mercado de oficinas en España se encuentra concentrado en la capital española, con el 75% de todas las transacciones, mientras que en 2016, era, precisamente, la Ciudad Condal la que aglutinaba el 67% de estas operaciones, según datos de Solvia. A pesar de ello, ahora, ambas ciudades siguen generando conjuntamente cerca del 90% de las compraventas y alquileres.
En este sentido, el sector de oficinas en Madrid se ha disparado un 22% con respecto al año pasado, según corrobora el departamento de Research de BNP Paribas Real Estate, que resalta que el volumen de contratación de oficinas en Madrid cerró 2017 en los 525.000 metros cuadrados, su nivel más alto desde 2007. Por el contrario, desde el 1-O, la absorción en este mercado se ha desplomado en torno a un 50% en Cataluña, según Knight Frank, lo que ha agravado la brecha entre las dos ciudades.
Las operaciones en Madrid, por otra parte, se han centrado mayoritariamente en alquileres de inmuebles 'prime' situados en el distrito financiero, con una cifra del 40% respecto al total de operaciones realizadas este año en la cuidad, donde la renta media se sitúa en 36 euros el metro cuadrado, tal y como explica Cushman & Wakefield.
Se trata de un nivel de precio que ya se ostentaba en el mercado de oficinas de la capital de España en el periodo precrisis. Entre los años 2008 y 2010, los precios para alquilar no bajaron de los 35 euros el metro cuadrado de nuevas oficinas en el centro de Madrid, si bien desde entonces la caída fue paulatina, hasta quedar en la mitad de ese precio en 2012. En esos momentos salía al mercado madrileño, además, una buena oferta de opciones, de la mano de las cuatro grandes torres del distrito norte de Chamartín, que trastocaron el mercado.
La situación ha cambiado de forma drástica ahora. "Las vacancy rates se han reducido en torno del 10%, pero siguen siendo altas en las zonas periféricas de ambas ciudades. Sin embargo, en zonas prime la disponibilidad apenas alcanza el 2%. Así que, técnicamente, no pueden absorber un nuevo volumen de demanda, que tiende a desplazarse hacia otras zonas, como pueden ser la de Campo de las Naciones o Las Tablas en Madrid", desglosan desde Solvia.
La apuesta por Madrid como centro empresarial, lejos de ser algo pasajero, transcenderá a la crisis catalana y marcará el futuro del sector. Según Knight Frank, durante los próximos dos años este cambio se irá haciendo más notable, aunque el proceso se podría acelerar todavía más en función de qué ocurra tras la formación del nuevo Govern y si se mantiene la situación de inestabilidad que está complicando la economía catalana.
Operaciones de más de 10 millones
A nivel general y en lo que respecta a la compraventa de oficinas en España, en los últimos doce meses, el 58% de las transacciones escrituradas han superado los 10 millones de euros y el ticket medio se ha situado en los 560.468 euros, con una superficie de 383 metros cuadrados. En cuanto a los clientes, el 93% de los compradores son empresas y tan solo un 7% son personas físicas. Además, el precio medio de venta se encuentra en los 1.460 €/m2, mientras que la renta media es de 7,2 euros por metro cuadrado, muy por debajo del nivel de Madrid, donde las zonas más baratas rondan los 18 euros por metro cuadrado.
Este mercado, auguran, irá consolidándose en los próximos años. "El fuerte ritmo en la creación de empleo y de empresas es el principal catalizador para el despegue de este mercado, junto a una progresiva mejora de la confianza empresarial. Por el contrario, una alta tasa de disponibilidad para la venta, especialmente en las zonas más periféricas, y la salida al mercado de nuevo producto que se adecue mejor a las necesidades empresariales, son las principales amenazas para la inversión en este mercado", concluyen desde Solvia.
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