Los inversores buscan nuevos objetivos de cara al curso económico que comienza en septiembre y parecen haber centrado su mirada en el mercado de Barcelona. La capital catalana contará con un 'pipeline' de 800 millones de euros, de los cuales "500 millones están considerados como elevada probabilidad de cierre" por la consultora Savills Aguirre Newman. Barcelona conseguirá recuperar así los buenos datos en el mercado de oficinas, en el que se prevén cifras de récord en la segunda mitad del año apoyadas por un mayor apetito inversor que en el caso de Madrid.
La capital catalana prevé recuperarse así de la crisis que supuso la salida de compañías tras el desafío independentista y los atentados de hace apenas un año. Barcelona prevé alcanzar así la mejor cifra del segundo semestre desde el estallido de la crisis hace más de una década. Tomando como referencia los datos de un año completo, en 2017 Madrid logró inversiones por valor de 1.324 millones de euros frente a los 835 de Barcelona, según datos de Knight-Frank.
Para este año, a pesar de no enfrentarse a datos brillantes en conjunto, se prevé alcanzar una cifra similar a la de años anteriores y los expertos del sector son optimistas con respecto al futuro. De hecho, según un estudio de Savills Aguirre Newman sobre este mercado durante el primer semestre del año, la ausencia de operaciones en el eje 'prime' no refleja la realidad del mercado. Según la consultora, existe "una demanda latente" con un enorme interés en entrar en el negocio, paralizada por al no encontrar producto en procesos abiertos de venta en localizaciones 'prime'.
En cambio, y a pesar de las dificultades, las inversiones en Madrid y Barcelona siguen aumentando y se espera que lo hagan aún más durante el segundo semestre del año. En el caso de la capital se registraron operaciones por valor de 580 millones de euros, lo que supone un 90% de la inversión total realizada en este segmento en España hasta el mes de junio. Barcelona se ha llevado por tanto una parte residual de las operaciones del mercado de oficinas por el momento.
Por el contrario, el segundo semestre de este año será diferente según los datos de la consultora. La capital catalana contará con negocio potencial de unos 800 millones de euros, la mayor parte de los cuales se van a cerrar con éxito, según los inversores. Barcelona conseguirá recuperar así los buenos datos de antaño en este mercado.
A pesar de ello, la capital madrileña tendría, según la consultora, procesos abiertos por valor de 2.000 millones de euros que no incluirían producto fuera de mercado ni ningún activo en el eje 'prime' CBD. Dentro de esta cifra se situaría, por ejemplo, la operación del edificio Pórtico que se llevó acabo hace tan solo unos días y que consistió en la venta por parte del fondo alemán Union Investment a una sociedad inversora de origen francés por una cifra, según fuentes del sector, cercana a los 130 millones de euros.
La oferta, bajo mínimos
Pero las buenas cifras que se esperan para el segundo semestre del año no lo son todo. La oferta y la demanda está desequilibrada en los dos mercados de oficinas más importantes a nivel nacional: Madrid y Barcelona.
Desde Savills Aguirre Newman destacan que el desequilibrio entre oferta que "forzaría la compresión de 'yields'", mientras que los niveles de 'prime CBD' y 'prime' descentralizado se mantienen en el 3,75% y el 4,50% en el caso de Barcelona. En el caso de Madrid, las rentabilidades se mantienen estables ya que la escasez de actividad en el mercado de oficinas dificulta fijar los niveles actuales. El 'prime' CBD continuaría en un 3,25%, mientras que el 'prime' fuera de la M30 alcanzaría el 4,75%.
Para tratar de solucionar la situación, en los próximos seis meses se espera la entrada de 71.000 metros cuadrados nuevos y renovados en el mercado catalán. El problema es que solo 27.000 de ellos se incorporarán como oferta, ya que el resto ya están pre-alquilados. De este modo, según la consultora, a corto plazo se favorecerá que la tasa de disponibilidad continúe descendiendo.
En el caso de Madrid, durante los próximos 18 meses se espera la incorporación al mercado de poco más de 250.000 metros cuadrados vacíos. En cambio, ocurrirá lo mismo que en Barcelona, 100.000 de ellos ya estarán comprometidos por lo que no se contabilizarán dentro de la oferta.
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