Es complicado cambiar el uso

El precio de los pisos obliga a los jóvenes a buscar locales comerciales para vivir

En Barcelona se ha producido un incremento del 66% en la reconversión de estos inmuebles, mientras que en Madrid roza el 35%.

Local reconvertido
Local reconvertido / Tinsa

La recuperación del precio de la vivienda es ya más que un hecho en España. Los pisos se encarecieron un 4,5% el año pasado. Esto de media, porque en las grandes ciudades los inmuebles subieron incluso un 7,5%, según datos de Tinsa. Ello, unido al crecimiento de los precios del alquiler, que se revalorizaron el pasado ejercicio una media del 8,9%, lo que constituye la subida más elevada de la serie histórica desde 2007, ha provocado que el acceso a la vivienda se dificulte, principalmente, para los jóvenes españoles. En este contexto se está produciendo un 'boom' en la compraventa de locales comerciales con el fin de transformarlos en viviendas.

Así, en Barcelona y Madrid es donde más calado está teniendo este fenómeno ya que en estas ciudades es en las que ha habido aumentos más significativos del precio de esta vivienda. Según el Ayuntamiento de Barcelona, hay 78.033 locales de planta baja y, al menos, 3.206 tienen uso de vivienda. Sin embargo, hace apenas dos años eran algo más de 1.100, lo que supone un aumento del 66%. La mayor parte de estos locales se concentran en Poblenou, Gràcia, Poble Sec, Raval y Born. En Madrid, por su parte, no hay estadísticas oficiales, pero fuentes del sector estiman que se han incrementado en torno al 35%, aunque esta subida es especialmente relevante en las zonas de Huertas, Latina y Malasaña.

Estos locales tienen, principalmente, dos tipos de compradores: bien fondos de inversión, bien parejas jóvenes que no quieren renunciar a vivir en la ciudad. "Es cierto que no suelen ser demandados por parejas con niños, pero sobre todo porque el tamaño de este tipo de locales no suele ser tan amplio como para formar una familia. Además, entra en juego el factor de la seguridad, ya que se tiende a pensar que, al estar en una planta baja, son más inseguros que una vivienda al uso, factor que gana un peso significativo cuando se tienen niños en casa, aunque esto no siempre suele ser así", sostienen fuentes de Gilmar.

El precio de compra de un local es hasta un 50% más barato que el de una vivienda, aunque este ahorro puede reducirse al 20 o 30% si ya se han hecho los trámites pertinentes para cambiar el uso del inmueble. Y precisamente ahí es donde pueden surgir las mayores complicaciones ya que los requisitos para legalizar estos inmuebles dependen de cada ayuntamiento e incluso puede estar prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios, lo que ha hecho que surjan un sin fin de agencias especializadas en realizar estos trámites.

En el caso de Madrid capital, por ejemplo, detallan desde Tinsa, la superficie útil del local debe ser como poco 25 metros cuadrados. Con esta superficie se podría realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina más el baño. Si se quisiera segregar el dormitorio, la superficie útil mínima debería ser de 38 m2. Además, la altura libre debe ser al menos de 2,50 metros y el local debe tener una longitud de fachada mínima de 3 metros. Por otro lado, todas las piezas habitables (salón, dormitorio y cocina) deben tener ventilación e iluminación natural, con un mínimo del 8% y 12% respectivamente, con respecto a la superficie útil de la habitación a la que sirven, la cocina debe disponer de salida independiente de humos, independientemente del hueco de luz y ventilación y ningún punto del local debe quedar bajo la cota de la calle o de patios del edificio.

Excesiva burocracia

Una vez obtenida la licencia de primera ocupación es necesario acudir al notario para que redacte una escritura de cambio de uso y luego llevarla al registro de la propiedad para que registren este cambio. Sin embargo, no todos los locales pueden convertirse en viviendas, puesto que al tratarse de una obra nueva, debe cumplir con el CTE (Código Técnico de la Edificación), que puede impedir que se realice el cambio por superar el número de viviendas por hectárea superada, no poder cumplir los apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS) o porque los vecinos no permitan el cambio de uso, ya que en algunas localidades como Barcelona y el área metropolitana, para solicitar un permiso de obras mayores es imprescindible tener la conformidad de la comunidad de vecinos mediante burofax.

Superar todos estos trámites, explican desde Fotocasa, suele tener un coste de entre 500 y 1.000 euros por metro cuadrado, dependiendo del estado del local, del tipo de materiales utilizados e incluyendo el precio la redacción del proyecto técnico, las tasas, licencias y las obras en sí mismas. Sin embargo, este desembolso es fácilmente recuperable. Los altos precios han provocado que la rentabilidad de este tipo de producto inmobiliario sea una de las más altas del mercado y de las que más crecerá este año, según asegura Knight Frank. De hecho, tal y como explica la directora general de Gesvalt, Sandra Daza, comprar un local en una zona 'prime' en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta de entre un 4,5% y un 6%.

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