Consenso de promotores: no hay burbuja y el alquiler sube porque estaba muy bajo

El mercado inmobiliario vuelve a estar en plena expansión. Las cifras hablan por sí solas y demuestran que lo peor de la crisis ya ha pasado. Solo en 2017, los visados autorizados de obra nueva para uso residencial en España se situaron en 80.786 unidades, lo que supuso un aumento del 26,1% en comparación con el 2016. Además, los precios de compraventa crecieron una media del 6,2%, la mayor tasa media anual desde 2007, y las rentas se revalorizaron el pasado ejercicio una media del 8,9%, según datos del INE. Sin embargo, este crecimiento ya casi olvidado en España ha servido también para recuperar miedos del pasado: ¿Podría este incremento de precios, tanto en obra nueva como en alquiler, llevar a España a revivir el 'boom' promotor y provocar una nueva crisis inmobiliaria?

Desde el sector inmobiliario restan importancia a estos temores. Resaltan que las cifras no pueden ser más positivas y que la senda del crecimiento no se ha terminado, ni con mucho, de recorrer. "Es muy difícil que, en la situación actual, se vuelva a repetir lo que sucedió al inicio de la crisis. Tanto el sector inmobiliario como el bancario han aprendido de sus errores y están prestando atención para que no se den las circunstancias que lleven a una crisis como la de hace unos años. Después de lo mal que se ha pasado en el sector, nosotros somos los primeros interesados en que esto no vuelva a suceder", coinciden todos.

En este sentido, uno de los mercados que más perjudicado se vio desde 2008 fue el de obra nueva. Aunque parece estar recuperándose, la producción sigue siendo "insuficiente". Según explica Rosa Peña, directora general de operaciones de Vía Célere, actualmente las nuevas promociones no se enfocan ya a la cantidad, sino a la calidad. "Tenemos el foco puesto en el cliente último, haciendo un producto que atiende sus necesidades. Se cuidan mucho más los espacios comunes y se tiene en cuenta la eficiencia energética que repercute directamente en el bolsillo del consumidor", detalla. Pese a ello, opina Daniel Cuervo, secretario general de APCE, "actualmente en el mercado tiene mucho más peso la vivienda de segunda mano y el peso en las transacciones con respecto a la obra nueva es de un 90% frente al 10%". "Estos parámetros estaban antes más equilibrados y creemos que volverán a estarlo", vaticina.

"El mercado de obra nueva durante los últimos seis años no ha existido. En 2018, se prevé que se construyan en torno a 100.000 casas, que serían más del doble que las de hace dos años, cuando se iniciaron 40.000, pero todavía están muy lejos de lo que pide la demanda, sobre todo en las grandes capitales. La demanda real es de unas 150.000 y el año pasado se construyeron unas 60.000. Estamos muy lejos de que la oferta y la demanda se crucen, necesario para la salud de mercado inmobiliario", resalta Peña.

Por otro lado, España tradicionalmente ha estado más enfocada al mercado de la compraventa que al del alquiler. Hasta la pasada década en España solamente vivía de alquiler alrededor de un 15% de la población. En contraposición a esta cifra tan baja, en Alemania se opta por el arrendamiento en más de un 50% de los casos. Sin embargo, hoy en día aproximadamente uno de cada cuatro españoles viven ya de alquiler en España. Según BBVA, las dos razones principales para ese incremento en los arrendamientos tienen que ver con la crisis económica que han sufrido las familias en la última década y con un cierto cambio en la mentalidad de los más jóvenes que se incorporan al mercado laboral, los cuales privilegian destinar sus ingresos a gozar de otras experiencias antes que verse atados de por vida a una vivienda concreta.

Este aumento de la demanda ha traído consigo un consiguiente aumento del precio de las rentas. Según explica la directora general de Engel & Völkers Madrid, Paloma Pérez, actualmente hay cuatro veces más demanda que oferta, aunque esta podría ir ajustándose ya que "hay demanda que estaba alquilando porque no podía acceder a la compra y con la mejora económica ya sí puede". "El alquiler tomará un mayor protagonismo. Los precios de alquiler sube debido a que se ajustaron mucho y con la recuperación, la oferta de alquiler se sitúa a precios de mercado. Además, hay que añadir el efecto que produce el alquiler vacacional", desgrana Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE. De la misma opinión es Cuervo, que explica que "los precios se ajustaron y ahora hay precios muy razonables. Ahora mismo los precios no están en máximos históricos", aunque según Toribio "las subidas en 2018 van a ser más suaves".

La duda que sigue flotando en el ambiente es si se corre el riesgo de que se forme una nueva burbuja inmobiliaria. La respuesta de los expertos inmobiliarios es rotunda: ni está, ni se la espera. Desde la APCE lo justifican asegurando que "el mercado de financiación está más controlado, no hay tantos operadores y las políticas de concesión son más prudentes". Para CBRE, por su parte, en el alquiler "no hay riesgo de burbuja porque el periodo de maduración es muy breve y los precios se ajustan casi automáticamente, ni en la compra porque la oferta es insuficiente". "Los precios están subiendo de forma paulatina. Hace dos años fue en las zonas premiun, el año pasado en las zonas medias y ahora ya se ha generalizado. No obstante, no es una demanda especulativa", completan desde Engel & Völkers.

No obstante, sí se podrían estar cometiendo algunos fallos que pueden amenazar la recuperación inmobiliaria. Según alerta Pedro Soria, director comercial de Tinsa, se están cometiendo errores "vinculados a la compra de suelo porque se están pagando precios superiores a los de mercado". Además, tal y como explica Toribio, "a día de hoy no hay riesgo de burbuja, pero hay que estar atentos -sobre todo en las grandes ciudades- porque en algunos distritos los precios crecen en torno al 20%. "No habrá una burbuja generalizada, pero sí podemos ver 'microbubrujas'", concluye.