Residencias de estudiantes, de personas mayores, universidades, centros hospitalarios... los activos inmobiliarios alternativos son el futuro para los inversores del sector del ladrillo, tal y como las grandes consultoras y ellos mismos reconocen. Dejando de lado las oficinas, el residencial y el resto de los bienes que tradicionalmente se transaccionan en este mercado, en los últimos meses los denominados 'raros' han dado ejemplo de que se puede abrir el abanico de inversión en España.
En el último ejercicio, el de 2018, los alternativos recogieron una inversión de 576 millones de euros, cifra en la que no se incluyen las operaciones corporativas según CBRE. Pero de acuerdo con la misma fuente, el aumento será aún mayor durante este 2019. La llegada de inversión -sobre todo extranjera- en este tipo de activos no es nueva, pero había sido residual hasta el año pasado.
Fue en 2014 cuando las transacciones de este tipo de activos alternativos irrumpieron en el mercado nacional. El principio de la recuperación económica se dejaba sentir a nivel global y los grandes fondos, junto con otros más pequeños, comenzaban a traer su dinero a España. La inversión en estos inmuebles, más habitual en otros países, comenzó de forma lenta pero segura y no ha hecho más que crecer desde entonces.
De acuerdo con el informe de PwC 'Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2019', en 2015 solo un 28% de los encuestados consideraba invertir en activos alternativos. En cambio, en la última edición, este dato se ha elevado hasta llegar al 60% de los panelistas, que no solo lo consideran, sino que ya están invirtiendo de algún modo en este segmento. La cifra llega hasta el 66% si se tiene en cuenta a aquellos que aspiran a incrementar su cartera de alternativos.
"Se trata de un sector aún en desarrollo y que cuenta con mucho potencial en nuestro país", señala Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE. Las razones parecen estar claras: es un mercado relativamente estable y acíclico que aún no está muy explotado en nuestro país. Es decir, una inversión casi segura y con una amplia cuota de mercado por cubrir.
Pero no solo eso, la rentabilidad de estos activos resulta más que interesante para los inversores. "Impulsados por la evolución socio-demográfica y por las necesidades sociales, los inversores de activos alternativos están encontrando rentabilidades interesantes en segmentos por lo general muy estables y contra-cíclicos", continua. Para poner cifras a estas rentabilidades, los números se mueven desde el 5% en el que se situarían aquellos más estables -los que tienen que ver con salud y hospitalización- y el 7 u 8% de otros menos seguros. "Incluso se podría llegar en algunos casos al 9 o e 10%", confirma Adolfo Martínez Escudero, presidente de CBRE.
Por ello y según los datos que maneja la consultora, los inversores ya están frotándose las manos. "A día de hoy hay mucho inversor institucional mirando a este sector ", confirmaba Martínez Brioso. En cambio, no es solo cosa de esta parte del mercado, en los últimos meses también se están interesando por ellos gestores de activos y vehículos nacionales.
Los actores buscan un rápido posicionamiento en el mercado y a menudo, al principio de sus operaciones, se alían con operadores locales que conocen a la perfección el sector con el fin de reducir al máximo el riesgo. En cambio, una vez que ya se han asentado, tratan de desarrollar una estrategia de crecimiento orgánico a través de la compra individualizada de otros activos que engorden su cartera.
En los últimos 18 meses, el mercado nacional ha estado liderado por la entrada de grandes actores internacionales como DomusVi o la francesa Orpea a través de una asociación con fondos de inversión. La estrategia en ambos casos ha pasado por la adquisición de operadores locales y un rápido posicionamiento en términos de cuota de mercado. Con respecto a las residencias de estudiantes, en auge en España, la movilidad que impulsó el Plan Bolonia unido a una limitada oferta de plazas, ha llevado a la entrada de grandes operadores internacionales como GSA o Greystar.
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