"Si fuera Amancio Ortega compraría hoteles como si no hubiera un mañana"

Ismael Clemente, a sus 51 años, es el actual CEO de Merlin Properties, una de las dos empresas del sector inmobiliario que cotizan en el Ibex35. El directivo vio cómo el valor de su acción pasó de 13,30 euros en febrero a 7,10 euros en marzo, debido al primer estado de alarma por el virus, y trabajó con su equipo -primero desde casa y después en las oficinas con estrictos protocolos sanitarios, como dos PCR semanales- para mitigar sus efectos. La compañía, cuyo accionista mayoritario es el Banco Santander (22%), dará a conocer sus resultados del 'año Covid' a finales de febrero, pero su CEO ha compartido con 'La Información' algunas reflexiones sobre el ejercicio y el reordenamiento de su cartera durante una entrevista en sus oficinas. 

¿Cómo ve 2021 para el sector inmobiliario?

Veo con preocupación 2021 para el sector. Merlin Properties logró superar el año pasado relativamente bien. El cierre del ejercicio, pese a ese terremoto al que hemos asistido, ha dado resultados interesantes que pronto estarán disponibles. Lo que me preocupa ahora es el tiempo que se pueda alargar la pandemia. No sabemos lo que viene. Le hemos presentado al consejo todos los escenarios posibles para este año en base a la evolución del virus. Estamos preparados para lo peor, pero tenemos el anhelo de que no suceda. En tres años recordaremos este tiempo como un mal sueño si el caos sanitario pega fuerte a las cuentas el primer semestre, pero en el segundo se ve una franca recuperación. Sin embargo, si el desastre se prolonga durante el segundo semestre, ya sea porque continuamos con un ritmo de vacunación retrasado respecto a países más punteros o por la resistencia de las variaciones del virus a las vacunas, empezaremos a sentir los efectos de la destrucción del PIB en nuestro portfolio. 

¿Qué efectos ha tenido la pandemia sobre su cartera de activos? ¿Compraría un centro comercial hoy?

Desde que salimos a cotizar hemos sido vocacionalmente diversificados, aunque eso no siempre haya sido bien entendido por el mercado. Y es que el sector arrastra una tradición americana, un país de aproximadamente 320 millones de habitantes donde se ha abogado siempre por la especialización. Los latinos somos distintos. Nosotros hemos querido diversificar el portfolio por el pequeñísimo tamaño que tendríamos si no lo hiciéramos. Nuestras actividades se concentran en España y Portugal, dos territorios que suman cerca de 56 millones de habitantes, y con una cartera 'mono-asset class' no seríamos una compañía relevante desde el punto de vista de tamaño para atraer a los inversores y mantener el rating y la liquidez. 

Ahora bien, tampoco estamos en todo. Nos hemos ceñido a lo que establecimos en nuestra salida a bolsa: oficinas, centros comerciales y logística. Nuestra idea es mantener esa filosofía, pero la iremos adaptando al ambiente, que ya señala a los centros comerciales como los más perjudicados por la pandemia. Por esto, estos inmuebles dejarán de ser nuestra segunda fuente de ingresos y pasarán al cuarto lugar durante 2021. El primer puesto lo seguirán ocupando las oficinas; al segundo subirá la logística; en el tercero estarán los'net leases', que son en gran parte sucursales del BBVA; y, finalmente, los centros comerciales, que ahora representan en torno al 17% de nuestras rentas, una ratio que este año bajará al 14 o 15%. Serán cada vez más anecdóticos.

Difícilmente compraría hoy un activo 'distressed'. Si trabajara en capital riesgo sí, porque creo que el mercado los está sobredescontado y eso genera oportunidades muy interesantes de adquisición a precios de derribo. Sin embargo, cuando gestionas una compañía cotizada con dimensión pública tienes que tomar en cuenta las posibles penalizaciones que pueden llegar desde el mercado. 

¿Y un hotel como el que compró Amancio Ortega en Cádiz?

Si yo fuera Amancio Ortega y no tuviese que dar explicaciones al mercado estaría comprando hoteles como si no hubiera un mañana. Tal vez esperaría un poco más porque el 'asking price' todavía es alto, pero en cuanto se corrija sí lo haría. Los españoles tenemos algo maravilloso que es nuestro sector de sol y playa. Es algo que no hemos podido ni debemos dañar. Es evidente que a largo plazo ese es un segmento que va a volver a ser representativo. Ahora bien, no hay que engañarse, porque a los cálculos de compra le tienes que añadir los de mantener a pulmón el hotel durante todo el tiempo que dure la recuperación del turismo, que va a ser largo.

¿Estos cambios en la valoración han alterado el 'yield' esperado de los activos?

El 'yield' ha cambiado poco porque las dos fuerzas que actúan sobre este, el deterioro económico por la pandemia y la increíble facilitación monetaria que han protagonizado los bancos centrales, se han compensado entre sí. Lo que ha cambiado son las perspectivas hacia las rentas, por ejemplo, en centros comerciales. La bajada de valoración de estos inmuebles no se debe a que los 'yields' se hayan expandido, sino a que los analistas han tomado en cuenta las pérdidas de renta por los estragos del virus y por el comercio en línea, que sí es un factor estructural, para hacer sus estimaciones. Entonces, como ya sabemos que las ventas de los locales serán menores habrá que ajustar los valores a la baja. En cuanto a las oficinas, su valor seguirá una trayectoria plana o de descenso moderado. Un 'yield' aceptable para el sector ultraprime de Madrid se sitúa en 3.25%, mientras que en otras ciudades europeas se están viendo transacciones al 2.50%. Todavía hay margen para ajustes.

Entonces, ¿cuál es la explicación de que las cotizadas presenten un valor bursátil inferior –en torno al 40%- al de sus activos? 

Eso tiene más que ver con una cierta superficialidad en el análisis por parte de ciertos analistas e inversores. A veces saltan las alarmas, como en el caso de los centros comerciales por el 'e-commerce', y se le asigna un valor nulo o muy por debajo a los inmuebles, cuando lo que hay que hacer es calcular el orden de magnitud correcto: cómo van a variar las rentas, el 'yield'… darle un valor. La simplicidad de análisis se ha multiplicado con la llegada de la Directiva sobre Mercados de Instrumentos Financieros (MiFID), donde un solo analista cubre 30 o incluso 50 compañías, sacrificando la profundidad en los trabajos. Esto es lo que lleva a grandes descuentos.

Merlin Properties es parte del megaproyecto Madrid Nuevo Norte, ¿hay tanto espacio para crecer Madrid?

Madrid es una ciudad que empieza a tener un plan. Siempre ha sido muy agradable para vivir, pero nunca ha tenido una planificación como la de Barcelona, por ejemplo, con las olimpiadas del 92, o Bilbao, con la reconversión de La Ría, o Valencia, gracias a su Ciudad de las Artes y las Ciencias. Ese relativo atraso con respecto a otras ciudades se podrá recuperar ahora. Algunas personas, sin mucho conocimiento del sector, dicen que el proyecto tiene demasiados metros cuadrados y no los vamos a poder absorber. Esto es falso por una sencilla razón. 

En España hemos calculado mal los metros de stock. Hemos contabilizado los edificios de uso exclusivo de oficinas, con aspecto de oficina y con inquilinos de oficinas, que suman entre 13 y 15 millones de metros cuadrados, para fijar el número. Cuando dices que vas a añadir un millón parece una locura. Pero, el stock estimado por la empresa norteamericana CoStar, cuya investigación puerta a puerta incluye la inmensa cantidad de oficinas ubicadas ilegalmente en residencias y otros inmuebles, cifra el stock en más de 26 millones de metros cuadrados. Con esos números, un millón más ya no parece tanto y empieza a cuadrar que ciudades como París –que nos doblan el PIB- tengan 56 millones de metros cuadrados.

Faltan más de 20 años para que el proyecto esté listo, ¿piensan aumentar su participación? 

Por ahora estamos bien así. La cuota que tenemos en estos momentos no es lo suficientemente grande como para golpear a la empresa en caso de que haya un imprevisto. Si tuviésemos más presencia en Distrito Castellana Norte (DCN) nuestros inversores estarían preguntando mucho por los gastos. Es verdad que a futuro nos gustaría tener un poco más de poder de decisión y aportar nuestro conocimiento de comercialización y diseño al proyecto, pero ahora este es el mejor escenario. Además, con nuestro humilde 15% hemos podido dar nuestra opinión y nos sentimos cómodos con nuestros socios, el BBVA y el Grupo San José, y las otras administraciones involucradas, que son Adif y la Comunidad de Madrid.  

Pronto vienen los fondos europeos, ¿qué papel jugarán para la empresa?

Llegarán pronto y son muy importantes para la recuperación de España y muchos de los clientes de Merlin Properties, pero no creo que recibamos beneficios de estos de forma directa. Es cierto que contamos con muchos proyectos que merecerían formar parte del reparto, pero estoy seguro de que al final los criterios de adjudicación serán algo políticos y nosotros no tenemos una gran capacidad de lobby. De todas formas, los fondos de la UE son muy importantes para que a España le vaya bien y confío en que cumplirán su cometido. 

En medio de esto, ¿cuál es un mercado ideal para invertir?

En Europa, la verdad es que no me iría lejos de España y no lo digo por ser español… El 'entry point' me parece de los más interesantes. Su razón de ser es que la recuperación de la gran depresión de 2007 no se ha completado. Sobre una base 100 puntos de los precios de 2007 estamos entre el 70 y 80% en rentas y valores por metro cuadrado. En cambio, los precios de otras grandes urbes como Londres, Nueva York o París están muy por encima de donde se encontraban antes de la crisis. A esto hay que añadirle que, como Madrid no se ha recuperado, no hay mucha oferta nueva y esto es una gran oportunidad. En definitiva, para empezar no me iría de España, pero, si ya tuviese los activos, me gustaría gestionarlos en Alemania o Francia, que son países más estables en estos momentos.

¿Qué sigue para Merlin Properties en los próximos 10 meses?

Tenemos muchas cosas entre manos. Vamos a continuar con el desarrollo del plan de sostenibilidad que pusimos en marcha hace cuatro años. Hasta ahora más del 80% de nuestros edificios cuentan con certificados energéticos y el objetivo es llegar al 2022 con un 99% de inmuebles certificados. Además, estamos avanzando en la implantación de solares fotovoltaicos en los techos de las naves para dar electricidad a los inquilinos y que después la red eléctrica nos permita transportar esas cargas al resto de los edificios de nuestra cartera. Eso será algo difícil porque no le interesa tanto a las comercializadoras de electricidad.

Pero, por otro lado, estamos trabajando en la creación de data centers, en los que utilizaremos una gran cantidad de energía. Se trata de naves que almacenan los datos de distintas compañías. Instalarlos nos dará un valor positivo porque obtuvimos los terrenos para esto hace varios años -a día de hoy, Merlin es el mayor propietario de naves en la península Ibérica- pero si los quisiéramos comprar ahora el retorno probablemente no sería el mismo, por el auge del sector durante la pandemia. Seguiremos desarrollando esta línea.