A toda prisa. Sareb quiere recuperar el tiempo perdido en la puesta en marcha de Témpore Properties, la socimi de la que posee el 98,51% del capital y que este martes empieza a cotizar en el MAB, y se ha autoimpuesto la obligación de encontrar antes del próximo 24 de julio un inversor o grupo de inversores que inyecten en el proyecto una cantidad global mínima de en torno a 100 millones de euros para poder afrontar la ampliación de su cartera inmobiliaria antes de que finalice el ejercicio.
Apenas iniciada su andadura en los mercados, la socimi dirigida por Nicolás Díaz Saldaña afrontará el primer 'deadline' de su plan de negocio en un plazo de apenas 100 días. Así lo dispone el Acuerdo Marco, también conocido como ROFO (right of first offer), suscrito entre Sareb y su socimi, en virtud del cual el banco malo presentará de forma preferente a Témpore Properties las carteras de activos inmobiliarios en alquiler que vaya a sacar a la venta, dando a la socimi un periodo de 60 días para decidir si le interesa o no incorporar a su portfolio los activos de dicha cartera. Pasado ese periodo, el derecho preferente de Témpore caducaría y Sareb ofrecería esos activos en el mercado.
El ROFO establece, asimismo, dos cuestiones importantes. Témpore dispondrá de ese derecho preferente de tanteo sobre los activos ofrecidos por Sareb, pero su adquisición se realizaría a precio de mercado, que será establecido por un tasador independiente. Y dos, si Témpore opta por incorporar a su cartera parte de los activos ofrecidos por Sareb, su oferta tendrá que ser al menos por el 50% de la cartera ofrecida.
El asunto es que la primera ventana de oportunidad para Témpore Properties se abrirá muy pronto, el próximo 24 de mayo - seis meses después de la inyección de capital en forma de activos inmobiliarios por parte de Sareb que configuró lo que hoy es el 98% del capital de la compañía-, y que a partir de ese día, y según se establece en el ROFO, la socimi dispondrá de 60 días para comunicar a su matriz si se queda en todo o en parte con la cartera ofrecida. Nos ponemos en el 24 de julio. Es decir, que en los poco más de 100 días que separan el día de hoy y el 24 de julio Témpore Properties debe estar en condiciones de abonar a Sareb los 160 millones de euros en los que está valorada la cartera de 1.108 unidades inmobiliarias que Sareb le va a ofrecer el próximo 24 de mayo.
Porque lo que sí se conoce es la cartera de activos que Sareb va a poner a disposición de Témpore Properties, entre otras cosas porque se detalla en el folleto de salida a cotización de la socimi, que se puede consultar aquí. Se trata de 1.108 activos inmobiliarios, repartidos entre cinco comunidades autónomas (Cataluña, Comunidad de Madrid, Andalucía, Comunidad Valenciana y Baleares), con un porcentaje de ocupación del 18% y una rentabilidad media del 4,7%, un punto por encima de la que tiene la actual cartera de Témpore.
Listados de 40 potenciales inversores
La valoración independiente de CBRE Ellis le atribuye un valor de 160 millones de euros, que la socimi no podrá abordar en ningún caso sin financiación externa, ya que la práctica totalidad de su capital actual está constituido por inmuebles y porque la política de la firma es no incurrir en un endeudamiento financiero superior al 40% del valor de la compañía, que se estima en 152,7 millones de euros.
El equipo de Nicolás Díaz Saldaña se ve pues ante la tesitura de tener que encontrar en un plazo de 100 días un inversor o grupo de inversores dispuestos a inyectar una cuantía no inferior a 100 millones de euros en la socimi para poder abordar la operación prevista en el Rofo, ya que la intención del equipo gestor es recurrir lo menos posible al endeudamiento bancario en esta primera operación para dejar margen a futuras adquisiciones de activos - el plan de negocio de Témpore es llegar a una cartera de activos de unos 500 millones de euros en tres años-.
Para conseguirlo, cuentan con una lista de 40 potenciales inversores nacionales e internacionales, que en su día manifestaron a Sareb su interés por el proyecto Témpore Properties pero que emplazaron cualquier tipo de compromiso a la presencia del vehículo en el mercado... Ya ha llegado ese momento. "Hablamos de fondos de inversión, fondos de pensiones, compañías aseguradoras, inversores particulares; de Holanda, Reino Unido, España y otros países, que están dispuestos a respaldar el proyecto", aseguran desde el equipo gestor de Témpore, que también cuenta con la intención de aumentar su peso en el capital de la socimi de un núcleo de los 24 inversores particulares que entraron en el capital de la sociedad tras la ronda pilotada por Grant Thornton para cumplir los requisitos de participación de pequeños inversores que exige el MAB - esa lista de una veintena de pequeños inversores con aportaciones superiores a 60.000 euros pero inferiores a dos millones de euros, que exige el regulador del mercado para garantizar que se trata de un instrumento de inversión colectiva y no de un mero vehículo para reducir la factura fiscal de un determinado actor-.
Conseguirlo pasa por cerrar con éxito la ampliación de capital de este año y la incorporación de los activos que Sareb le ofrecerá en esta primera ventana del ROFO. Según el consejero delegado de Témpore Properties, Nicolás Díaz Saldaña, la capacidad de acceso a activos inmobiliarios que le proporciona el Rofo es la principal ventaja de la socimi en un mercado hípercompetitivo. "Muchas socimis se encuentran con dificultades para encontrar activos inmobiliarios en zonas en desarrollo por la estrechez de la oferta; el Acuerdo Marco nos permite no tener que preocuparnos por ese problema y debemos aprovecharlo". En ello les va su futuro.
El asunto no es menor. El ambicioso proyecto de Témpore Properties, cuyo equipo gestor no oculta que aspira a ser "uno de los principales vehículos de inversión inmobiliaria del mercado español", espera poder empezar a ofrecer rendimientos a sus accionistas ya en 2019, alcanzar una cartera de 500 millones de euros en activos en 2020 y saltar al mercado continuo a ser posible ese mismo ejercicio, en solo tres años, para empezar a codearse con los Merlin y los Colonial de turno...y sobre todo permitir a la Sareb exprimir la rentabilidad del vehículo.
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