Sucedió el pasado 18 de octubre. Centurion Real Estate, el vehículo de inversión inmobiliaria de la sociedad holandesa Scranton Entreprises BV, propietaria del 8,672% de Grifols y participada por el presidente de la compañía Víctor Grifols y por su consejero delegado Raimon Grifols, aprobó su baja del régimen fiscal especial de las socimi y, por consiguiente, su renuncia a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), dejando al MAB sin el que iba a ser el salto al parqué más fastuoso de la segunda mitad del año. Los Grifols y sus socios renunciaban a sacar a cotización su socimi tres años después de la constitución formal de este vehículo inmobiliario y seis meses después de haber invertido 50 millones de euros en adquirir el que iba a ser su activo estrella, la planta baja de la antigua sede de Winterthur en Barcelona.
No se trata de un caso aislado. Según Antonio Fernández, presidente de Armabex y uno de los asesores estrella del 'boom' de las socimis, hay al menos media docena de sociedades inmobiliarias acogidas al régimen fiscal especial de las socimi e impulsadas por grandes fortunas familiares que han aparcado por uno u otro motivo su salto al parqué tras los últimos vaivenes regulatorios protagonizados por los gestores del MAB.
El pasado mes de septiembre Keka Socimi, la sociedad inmobiliaria constituida por los hermanos Alfonso y Francisco de Borbón Escasany, primos segundos del Rey Emérito Don Juan Carlos I y propietaria de un puñado de activos inmobiliarios en los centros urbanos de Madrid, Barcelona y Sevilla, decidía su refundación como sociedad anónima un año después de haber iniciado los trámites para su salto al mercado como socimi.
Otro caso es el de Medcap Real Estate, la sociedad inmobiliaria de la familia valenciana De Andrés Pujol, con una cartera de inmuebles singulares en Madrid, Valencia y Barcelona que han albergado enseñas como Apple o Louis Vuitton y una valoración por encima de los 400 millones de euros. Dada de alta en el régimen fiscal especial en diciembre de 2015, la sociedad pretendía ser la primera socimi valenciana en dar el salto al parqué del MAB. Aún no lo está descartado, pero fuentes de la compañía confirmaron a lainformacion.com que ese paso está de momento aparcado.
Otras emblemáticas fortunas familiares aguardan el momento idóneo para tomar una decisión. El brazo inmobiliario de la familia Hatchwell, propietaria del Grupo Excem, aguarda a la primavera de 2018 para lanzar al mercado tres socimis que operarán en el sector residencial, turístico y de oficinas. El Grupo Iberebro, de la familia Soláns, propietaria de Pikolín, constituyó el pasado mes de septiembre la sociedad Iskio Socimi, aunque poco más se ha sabido de la misma, y el mercado espera también a conocer si los García Cereceda, propietarios de la exclusiva urbanización madrileña de La Finca, se decidirán o no por gestionar sus activos a través de este régimen fiscal especial. De momento, fuentes de su promotora Procisa aseguran que el salto al parqué no está en sus planes a corto plazo.
El impacto de la cláusula 'anti-mariachis'
A la hora de buscar las causas de este fenómeno, Antonio Fernández señala a los nuevos requisitos de difusión de acciones en el mercado establecidos por el MAB en dos de sus últimas circulares, a cual más exigente. La acción regulatoria del gestor de mercado ha derivado en última instancia en la exigencia de que al menos dos millones de euros del capital social de la socimi esté repartido entre 20 accionistas, que en ningún caso podrán ostentar más de un millón de euros en acciones pero que sí deberán acumular al menos 10.000 euros en acciones cada uno. Con un requisito adicional, especialmente dañino para los vehículos constituidos por grupos familiares, y es que no se tendrán en cuenta a efectos del cómputo de esos 20 'accionistas minoritarios' los familiares de hasta tercer grado del accionista principal. Es decir, que en dicho cómputo no se podrán tener en cuenta ni los padres del accionista de referencia, ni sus hijos, ni sus abuelos, ni sus nietos, ni sus hermanos, ni sus tíos, ni sus sobrinos, ni sus bisnietos o bisnietas, si los hubiera.
Para el gestor, que ha acompañado la salida a Bolsa de un buen número de socimis, este requisito genera problemas de todo orden para los vehículos de inversión inmobiliaria constituidos por grupos familiares. En primer lugar, porque las empresas familiares no suelen ser demasiado partidarias de abrir el capital de sus sociedades a la participación de terceros. Pero también a la inversa, porque no resulta sencillo encontrar inversores que estén dispuestos a aportar un capital para formar parte de una sociedad en la que previsiblemente no tendrá ni voz ni voto.
La regulación del MAB tiene su explicación. Pretende alejar de las socimi la figura de los mariachi, que se hizo tan popular en el momento álgido de las sicav. Dado que la ley exigía la existencia de 100 partícipes para constituir una sicav, los inversores de referencia se las apañaron para incorporar a la sociedad a 80-90 inversores de paja que con una inversión mínima y, en ocasiones, hasta irrisoria permitían a la sociedad cumplir el formalismo de tener 100 partícipes. La maniobra derivó en actuaciones masivas de Hacienda y la CNMV contra este uso fraudulento de las sicav y resultó en la configuración de una imagen social negativa y vinculada al fraude de este tipo de sociedades de inversión colectiva, y al cabo en su ocaso como instrumento de inversión.
Un régimen, en plena efervescencia
Las dudas de las grandes fortunas familiares respecto a la utilidad de este vehículo de inversión no han alcanzado al conjunto de los inversores. Al menos, a la vista de lo sucedido durante el último año. El balance del año realizado por Armabex arroja que 17 socimi se han incorporado al MAB a lo largo de 2017 con unos activos agregados valorados en 4.566 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 36% respecto a 2016.
El principal sesgo del año, más allá del balance cuantitativo, es la diversificación de los activos asociados a estos vehículos de inversión: gasolineras, residencias de estudiantes, naves industriales...las carteras de las socimi ya no se limitan a las viviendas en alquiler, los apartamentos turísticos, los locales comerciales y las oficinas, sino que ya alcanzan a otros activos alternativos. Una tendencia que en opinión de Armabex irá a más en los próximos años. "Vamos a ver socimis cada vez más especializadas en cuanto a sus carteras de activos y también respecto a sus fórmulas de gestión", augura Antonio Fernández.
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