"No actúan como si fueran fondos de capital riesgo internacionales. Van a permanecer en el accionariado durante un tiempo, porque quieren participar de la generación de valor de la compañía". Ignacio Moreno, presidente de Metrovacesa, ilustró este martes con estas palabras el compromiso de Santander y BBVA - propietarios en conjunto del 74% de la compañía- con el proyecto inmobiliario de la nueva Metrovacesa y, al mismo tiempo, lo contrapuso con la estructura de capital de algunas de sus principales competidoras, controladas por fondos de inversión internacionales con una voluntad de permanencia incierta. Mensaje de estabilidad frente a incertidumbre en el día del regreso a bolsa de la centenaria empresa inmobiliaria.
La cúpula de Metrovacesa dice ser consciente de que las entidades no se van a perpetuar en el accionariado de la compañía, pero sí descuenta que los dos grandes bancos españoles permanecerán en su capital al menos durante la primera fase del proyecto, que está previsto que alcance su velocidad de crucero en 2021 cuando la inmobiliaria empiece a poner en el mercado las entre 4.000 y 5.000 viviendas que espera vender cada año. Dos años antes, en 2019, la inmobiliaria espera alcanzar el flujo de caja positivo - que los ingresos superen a los gastos, básicamente- y en 2020 empezaría a repartir dividendos y a retribuir, por consiguiente, a sus accionistas, entre lo que se cuentan por supuesto Santander y BBVA.
La aclaraci#ón de Ignacio Moreno respecto a las intenciones de los dos bancos que integran su mayoría accionarial tenía todo el sentido del mundo. El folleto de la OPV de Metrovacesa dejaba bien claro que ni por parte de Santander ni por parte de BBVA había compromiso alguno de permanencia en el accionariado de la inmobiliaria más allá de los preceptivos 180 días de lock-up tras la colocación en el mercado de las acciones, mientras que, por otra parte, si algo ha dejado claro el turbulento proceso de salida a bolsa de la compañía es la marcada voluntad de los bancos de hacer caja lo antes posible.
Santander y BBVA se vieron obligados a renunciar a su objetivo inicial de ingresar hasta 878 millones de euros con la operación ante las poco escondidas dudas del mercado sobre lo apropiado del rango de precios establecido inicialmente por los colocadores de las acciones de Metrovacesa. Los analistas identificaron el movimiento como demasiado ambicioso y eso perjudicó las posibilidades de la compañía, que finalmente se vio empujada a rebajar significativamente el rango de precios de la colocación para evitar un 'pinchazo' histórico.
En opinión del presidente, Ignacio Moreno, y del consejero delegado de la inmobiliaria, Jorge Pérez de Leza, la compañía no tiene nada que reprocharse en este proceso. "Es uno de los escenarios a los que nos podíamos enfrentar en una operación de este tipo y la verdad es que, aunque había hablado con más de 200 inversores, no es fácil acertar en el precio de salida para una compañía como nosotros". Para el presidente de Metrovacesa el singular modelo de negocio de la compañía ha podido tener algo que ver en los avatares del proceso.
Un modelo de negocio singular
Metrovacesa se presentaba ante sus potenciales inversores como el operador inmobiliario con la mayor cartera de suelo del panorama nacional, con activos valorados en 2.600 millones de euros, pero con una actividad promotora aún muy incipiente y cuyo desarrollo futuro se fía en buena medida a la capacidad de la compañía para presentar proyectos que estimulen a los ayuntamientos a autorizar desarrollos inmobiliarios en ellos: una cuarta parte de sus suelos requiere de un cambio de uso.
La compañía asume que esa incertidumbre sobre el desarrollo futuro de la compañía ha podido retraer a los accionistas, como también lo ha hecho, en su opinión, el momento de los mercados, sumidos en las últimas semanas en el prólogo de lo que ha sido el gran desplome de los dos últimos días en los mercados de todo el mundo. En semejante contexto, la caída del 3% sufrida por Metrovacesa en su primera sesión en el mercado tras cerca de una década de paréntesis difícilmente puede interpretarse como un ajuste del mercado respecto al precio de salida.
De cara al futuro, los directivos de Metrovacesa confían en no repetir los pecados del pasado: decisiones de inversión ponderadas, tasas de apalancamiento razonables y todo el esfuerzo centrado en poner en valor una cartera de suelo que constituye la gran baza de la compañía frente a un grupo de competidores que llevan ya meses poniendo viviendas en el mercado a ritmos muy superiores al suyo.
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