"Los inversores nos piden más tamaño, más diversificación territorial y, sobre todo, más liquidez". El consejero delegado de Témpore Properties - la socimi puesta en marcha por el 'banco malo' para poner en rentabilidad su cartera de activos residenciales en alquiler -, Nicolás Díaz Saldaña, asoció en unas recientes jornadas celebradas en la Bolsa de Madrid el éxito del proyecto a acelerar los hitos marcados en su plan estratégico y alcanzar el objetivo de cotizar en el Mercado Continuo - que se plantea para 2020- lo antes posible.
El primer paso para ello lo acaba de dar hace apenas unos días el equipo de Témpore Properties al ejercer el 'derecho de primera oferta' que le proporciona el marco de relación suscrito con Sareb y que le da prioridad a la hora de acceder a los activos en alquiler que el banco malo quiera sacar al mercado, según han confirmado a La Información fuentes de la socimi. Lo ha hecho a la primera oportunidad. El pasado 24 de mayo se abría la primera ventana para que Témpore pudiera ampliar su cartera de activos recurriendo a los 'fondos' de la Sareb y la socimi no ha querido dejar pasar la oportunidad.
Témpore salió a cotización el pasado 3 de abril con una cartera de 1.553 activos residenciales en alquiler, valorados en conjunto en 152,7 millones de euros. En sus planes - así se indicaba en el folleto de salida a cotización - ya figuraba la intención de ampliar su cartera hasta casi duplicarla este mismo año con un millar de nuevos activos residenciales valorados en 160 millones de euros, a los que el equipo de Díaz Saldaña - profundos conocedores de la cartera de Sareb- ya habían echado el ojo.
La socimi tenía dos posibilidades para hacerlo: ahora en mayo o más tarde en noviembre, cuando se abriría la segunda ventana para incorporar activos del 'banco malo' a su cartera (el acuerdo que da prioridad a Témpore sobre los activos de Sareb prevé abrir una ventana cada seis meses durante los próximos tres años). El problema en ambos casos era cómo afrontar la operación. La socimi dispone de una cartera de activos consolidada pero apenas tiene capital disponible. La participación del 98,51% de Sareb responde a los activos cedidos para la creación de la socimi y la participación minoritaria se reparte entre 24 pequeños inversores, que han puesto 2,12 millones de euros.
Sareb ni quiere ni podría incrementar su participación en el capital de la socimi, de modo que las adquisiciones de activos procedentes del 'banco malo' que ejecute Témpore tendrán que realizarse a precio de mercado y tras la valoración de un experto independiente: de otro modo, o se endeuda o amplía capital, o las dos cosas que según las fuentes consultadas es la solución más viable ya que la socimi se ha autorestringido su capacidad de endeudamiento al 40% del valor de los activos, lo que le deja un margen de 80 millones de euros por esta vía.
Díaz Saldaña reconoce que la falta de liquidez del MAB es una barrera a la hora de atraer inversores institucionales, pero también que no le queda más remedio que hacerlo si la socimi quiere reforzar su cartera hasta configurar un proyecto capaz de saltar al mercado continuo. De momento, asegura manejar una lista de 40 inversores interesados para conseguir los 100 millones de euros que la sociedad necesita para financiar esta operación.
Diversificación territorial
Según las fuentes consultadas, el equipo de Témpore ya está analizando la cartera de activos ofrecida por Sareb, si bien el alcance real de la operación dependerá de la capacidad de la socimi para incorporar nuevos inversores a su capital.
El objetivo de la operación, no obstante, está bien claro: la diversificación territorial de la cartera de activos de la socimi, una de los aspectos que la dirección de Témpore ha detectado que interesa a los inversores. El 84% de los inmuebles residenciales de la socimi - calculado por su valor de mercado- se concentran a día de hoy entre Madrid y Barcelona.
La prioridad es abrir el abanico de posibilidades. Las fuentes consultadas concretan que se están valorando posibilidades en Valencia, Málaga, Sevilla, Alicante, Valladolid, Logroño..."lugares donde el mercado está creciendo de una forma significativa y pueden ofrecer una rentabilidad interesante", precisó Díaz Saldaña hace unos días en la Bolsa de Madrid, tras recordar que la naturaleza de la socimi y su vinculación a Sareb les exige llegar una política de especial prudencia en la inversión.
La idea es configurar también una oferta más atractiva, que aliente el interés de los inversores por los títulos de Témpore y le permita a corto plazo salir del segmento 'fixing' del MAB en el que actualmente se encuentra - reservado para sociedades cuyos títulos son escasamente negociados y no mueven grandes cantidades- al segmento continuo - donde operan los títulos que más se negocian-, como preparación del salto al Mercado Continuo.
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