Domingo, 20.10.2019 - 12:01 h
La demanda se mantiene al alza

El freno de los costes de construcción no modera la subida del precio de la vivienda

En los últimos años se ha encarecido a niveles de doble dígito el coste de la obra nueva en las grandes ciudades. 

Fotografía de la construcción de un rascacielos.
 ¿Cambio de rumbo en el precio de los pisos? El coste de construcción se modera. / Imagen de Free-Photos en Pixabay.

La subida de los precios de la construcción de viviendas ha sido en los últimos meses uno de los 'dolores de cabeza' del sector del ladrillo. Además, este hecho se ha usado tradicionalmente como motivo para justificar el aumento de los precios de los pisos. En cambio, en los últimos meses se está viendo una tendencia a la moderación de estos costes que ya es reconocida por muchos de los directivos del sector, aunque no siempre de forma pública. La incógnita que ahora se plantean es saber si ese proceso supondrá también una moderación de los precios de la vivienda para el consumidor final.

"Se están estabilizando los costes de construcción", señalaba David Martínez, CEO de Aedas Homes, este mismo martes durante el primer 'Investor Day' de la compañía. Y los números le dan la razón. Tal y como se puede ver en el siguiente gráfico, durante el año 2018 se produjo una de las mayores subidas de precios en este indicador. En diciembre los costes de construcción estaban más de dos puntos y medio por encima de la marca que habían establecido doce meses antes y la tendencia se mantenía al alza. 

En ese mismo periodo también se vivió una de las subidas más importantes de los precios de la obra nueva que, de acuerdo con las diferentes promotoras, estaba respaldada por el auge de los propios costes de construcción -y la importante falta de oferta, sobre todo en algunos mercados-. De hecho, tanto fue así que el precio medio de la vivienda nueva subía un 8% en el cuarto trimestre de 2018 respecto al mismo periodo del año pasado, según el índice de precios de la vivienda del Instituto Nacional de Estadística. 

En cambio, desde octubre de 2018 los tan temidos costes de construcción para la edificación residencial se han moderado, y según los datos del Ministerio de Fomento, apenas han subido tres décimas en siete meses

Si se sigue la misma dinámica que con las subidas que se produjeron durante 2018, lo lógico sería que se entrara en una moderación de las ventas y de las subidas de los precios de la vivienda. En cambio, la demanda sigue al alza y así lo señalan varios de los directivos del sector y los propios datos. De este modo, en el primer trimestre del año se transmitieron 26.100 viviendas de nueva planta, un 14,4% más que en el mismo periodo del año anterior. Hay que tener en cuenta que estas entregas de llaves que ahora se hacen efectivas se refieren a unas ventas realizadas hace, aproximadamente, dos años -contando con el tiempo de construcción de las viviendas-, lo que hace sospechar que durante este tiempo, según indican fuentes del sector, las cifras hayan ido aumentando.

Todo ello, sumado a la escasez de oferta en muchas zonas hace que, por ahora, los precios sigan al alza. Por ejemplo, según el INE, el precio de la vivienda de obra nueva a cierre del primer trimestre de 2019 -últimos datos disponibles- se había disparado un 10,4% con respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. Pese a ello, desde el sector piden calma y señalan que los precios, pese a que seguirán subiendo, lo harán de forma más moderada

¿Cuánto suponen los costes de construcción sobre el precio final?

Los costes de construcción, junto con el precio del suelo, son dos de los factores más importantes a tener en cuenta para calcular el precio final que tendrá que pagar el comprador de una vivienda. Así, en los últimos tiempos, estos han llegado a suponer hasta un 50% del montante final que deberán abonar los futuros propietarios en ciertas comunidades autónomas y, sobre todo, en las grandes ciudades, tal y como indican empresarios del sector. 

Dentro de estos gastos a los que deben hacer frente las promotoras y constructoras, es muy importante la parte que tiene que ver con la mano de obra. Con el advenimiento de la crisis económica muchos profesionales del sector del ladrillo se reconvirtieron y abandonaron sus puestos de trabajo. Pese a que en los últimos tiempos estos han comenzado a recuperarse, aún quedan muy lejos los niveles de aquellos años y los que se conservan exigen importantes salarios que aumentan los costes finales de levantar los edificios. 

Los costes de construcción, dolor de cabeza de algunas promotoras

Los costes de construcción han sido uno de los grandes problemas de las promotoras, sobre todo de las cotizadas, en los últimos tiempos. Algunas, como Neinor Homes, han tenido que recortar sus planes de negocio como consecuencia de, entre otras cosas, el auge de estas cifras. "El sector de la vivienda continúa siendo fuerte, lo que da lugar a desafíos en el corto plazo para la industria: tiempos de obtención de licencias y generales más largos con presión sobre los costes de construcción debido a haber capacidades limitadas", confirmaba la ahora compañía encabezada por Borja García-Egotxeaga al informar sobre el recorte de previsiones.

Pero no ha sido la única. Quabit, encabezada por Félix Abánades, también ha admitido el impacto de los costes de construcción sobre las cifras finales de la compañía. Por ello, reducir este impacto es uno de los fines con los que la promotora ha incluido en su estructura interna a la constructora Rayet con la adquisición del porcentaje accionarial que aún no controlaban. 

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