El mercado inmobiliario de la obra nueva de superlujo tiene claro cuáles son sus ciudades preferidas para levantar promociones, aquellas caracterizadas servicios de hotel y ubicadas en el corazón de las grandes ciudades, alejadas de las tradicionales urbanizaciones de alto standing de este segmento. Hablamos de activos que parten desde los 10.000 euros el metro cuadrado pero pueden alcanzar los 24.000 euros. Los precios por vivienda parten del millón de euros y los áticos pueden superar los doce. Se trata de inmuebles a partir de 300 y 500 metros cuadrados con piscina cubierta y exterior, cava de vinos, spa, gimnasio, servicio doméstico propio de un hotel, nuevas tecnologías que potencian el uso de energías sostenibles... la última moda.
Siempre cuentan con excelsas medidas de seguridad, ya que muchos no tienen la valla protectora que las convierte en un verdadero fortín, como ocurre por ejemplo en La Finca, de Pozuelo de Alarcón, o en La Zagaleta en Málaga, que multiplicó por cinco las villas de lujo en 2018. Aunque en La Finca se exploran caminos muy interesantes para tener en el radar, como los 515 pisos 'baratos' a 7.000 euros el metro cuadrado para jóvenes y ejecutivos del parque empresarial más VIP del oeste de Madrid. Este es uno de los pocos ejemplos de urbanizaciones cerradas que han apostado por las promociones de lujo con los llamados servicios 360 grados.
Madrid, la ciudad preferida del lujo
Madrid es la ciudad preferida para el lujo, seguida de Barcelona. No en vano, la capital ha venido registrando un aumento de precios de un 15% interanual en estas propiedades, según datos de la agencia inmobiliaria Barnes. Constanza Maya, directora de operaciones y expansión de Engel&Völkers para España, Portugal y Andorra, asegura que estas dos urbes españolas no son tan caras como Londres, París y otras ciudades italianas, lo que atrae a los potenciales compradores.
Que el inversor estadounidense Warren Buffett haya llegado a España, a través de su división inmobiliaria Berkshire Hathaway HomeServices, no es casual. Toda esta reflexión con un inciso: en San Sebastián está Villa Almudena a 22.000 euros el metro cuadrado, una promoción de Grupo Arrasate sin precedentes en la zona que se ha vendido al cien por cien en plano entre fortunas locales y extranjeras.
Los compradores del lujos son totalmente distintos en Madrid y en Barcelona. En la capital predomina un inversor nacional mezclado con fortunas latinoamericanas -que lideran fortunas venezolanas y mexicanas, que van tomando posiciones poco a poco. Prueba de ellos es que la promoción más cara de Madrid, Villa de París de Mabel Capital, esté promocionando su codiciado ático en México ante el interés de inversores de ese país . Detrás de estas ocho viviendas de lujo a 20.000 euros el metro cuadrado están Abel Matutes Jr y Manuel Campos; y entre sus compradores, Amancio Ortega, el vecino más ilustre de General Castaños, a un paso de la madrileña calle Génova. En la capital, las promociones más mediáticas se venden de buen ritmo: Lagasca 99, del Grupo Lar, ha vendido sus 44 unidades, y en Canalejas (Four Seasons), junto a la Puerta del Sol, solamente quedan dos unidades por vender.
En Barcelona, el inversor de vivienda de lujo es principalmente extranjero. Franceses, británicos, alemanes, belgas, italianos y árabes se decantan por la Ciudad Condal, pero hay excepciones. Una de las promociones más caras de la ciudad, Francesc Maciá 10, está siendo vendida íntegramente con éxito entre fortunas locales y nacionales, según informan a La Información Knight Frank, responsables de la venta. Esta promoción de FM10, gestionada por Squircle Capital y propiedad del fondo luxemburgués SQC Opportunity, con pisos que parten de 600 metros cuadrados, tiene ya vendidos en tiempo récord cuatro de sus ocho casas. Los precios de las residencias que aún se comercializan parten de 8 millones de euros.
La crisis institucional catalana
Según datos de Barnes, la crisis institucional en Cataluña ha hecho mella en la llegada de inversores nacionales, algo que también explicaría que compren menos extranjeros que antes. Un 20% de las transacciones de las viviendas de lujo en Barcelona corresponden a compradores internacionales, cuando antes era el 50%. Que la marca Barcelona se haya 'deteriorado' está perjudicando a la venta de la que es ahora promoción más cara, que se sitúa precisamente en esta ciudad.
Se trata de los pisos ubicados en en el número 111 de Paseo de Gracia y que está comercializando el Hotel Mandarín Oriental. La venta de los 34 megapisos -a 23.700 euros por metro cuadrado y enfocados a inversores extranjeros- se ha ralentizado tras el 14 de octubre. No obstante, su vida útil ha estado marcado desde su nacimiento por el rumbo de los acontecimientos políticos. KKH Property Investors, participada por KKH Capital Group y el fondo Perella Weinberg Real Estate Fund II LP, compraron la que era la antigua Torre Deutsche Bank en Barcelona en el año 2014, con el objetivo inicial de convertirla en un hotel de lujo.
El activo se vio afectado de lleno por la moratoria hotelera impuesta por la alcaldesa Ada Colau, líder de BComú, en lo que fue su primer traspiés. Ahora, fuentes del sector aseguran que tendrán que rebajar sus expectativas económicas o buscar también compradores en inversores nacionales en espera de un cambio en la situación política. También atascada está la venta del ático tríplex de Montalbán 11, el más caro —14,6 millones de euros— y más grande actualmente en el mercado de Madrid (750 metros más 200 de terraza). Aunque aquí los factores políticos no son determinantes para su venta.
Por distritos
Chamberí y Salamanca son los distritos madrileños más caros: el metro cuadrado de las viviendas supera los 7.000 euros de media. Dentro de esas zonas, barrios como Almagro, Trafalgar, los Jerónimos y Castellana se encuentran entre 8.000 y 10.000 euros. En la Ciudad Condal, las zonas más caras son el Paseo de Gracia, Turó Park, la parte alta de Pedralbes, Sarrià y l’Example. Los precios de las propiedades de lujo bajarán este año, de 6.800 euros el metro cuadrado a 6.100, tras cinco años se subida gradual consecutiva.
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