El Banco de España acaba de publicar un informe en el que analiza las consecuencias que tendría para el mercado de la vivienda una regulación en los alquileres, tal y como la que existe en otros países y por la que aboga Podemos, ahora en el Gobierno de coalición con el PSOE. En él señala que, entre otras cuestiones, la puesta en marcha de este sistema podría llevar a crear "segmentación de la población según sus condiciones socioeconómicas" en grandes ciudades, es decir, a la creación de guetos. Del mismo modo, aboga por la creación de un parque público de vivienda en alquiler como el que existe en otros países, ya que España se sitúa a la cola de Europa en este indicador, para aumentar la oferta.
El notable crecimiento de los precios del alquiler de vivienda en áreas metropolitanas en las que la oferta ha crecido por debajo de la demanda, llegando a dobles dígitos en algunas urbes como Madrid o Barcelona. Esto, unido en algunos casos al modesto dinamismo de los salarios para algunos grupos poblacionales, ha generado problemas de accesibilidad a la vivienda para determinados segmentos de la sociedad.
El control de los precios del alquiler de vivienda, una de las medidas con las que, según algunos expertos se puede mejorar esta situación, presentan el atractivo de dirigirse de forma inmediata y directa a los problemas de accesibilidad a la vivienda. No obstante, y según el informe del Banco de España, la evidencia muestra la posible aparición de efectos adversos cuando este tipo de medidas se mantienen durante periodos prolongados de tiempo. Así, y de acuerdo con el argumento que se utiliza habitualmente entre los expertos del sector inmobiliario, la oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo las viviendas disponibles en el mercado o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación.
Además, esta política puede crear segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrase las medidas de control de rentas en ciertos colectivos o zonas de una ciudad. Por ello, se puede llegar a reducir la movilidad de los trabajadores que no desean perder un arrendamiento inferior al precio del mercado o incrementar el precio del alquiler en segmentos no regulados.
En cambio, esta institución reconoce que, a corto plazo, la evidencia reciente que se ha observado en otros países, como Alemania, en el que centra el estudio, muestra que estas regulaciones, en general y pese a todas las consecuencias negativas que se puede apreciar, han sido efectivas para moderar a corto plazo el precio del alquiler en el segmento regulado.
El análisis integral que el Banco de España realiza sobre las distintas alternativas de política económica disponibles para abordar el problema del incremento imparable de los precios de los alquileres en los núcleos de las grandes ciudades entra también en otra de las soluciones que se han enarbolado últimamente como potencial solución al asunto: la introducción de incentivos fiscales a los arrendadores. La institución advierte de que el uso de instrumentos fiscales tiene la capacidad de "afectar al equilibrio del mercado", que es la forma eufemística de decir que introduce desequilibrios en el mercado.
Los analistas de la entidad observan que, sobre el papel, los incentivos fiscales incrementan la rentabilidad de los propietarios y estimulan su inclinación a poner sus pisos en alquiler; y, por otra parte, reducen la carga económica que alquiler una casa supone para los inquilinos, pero advierten de que en mercados con una oferta rígida -como es el caso de España, que se sitúa a la cola de la Unión Europea en cuanto al peso del mercado del alquiler- puede conducir a la luz de las evidencias empíricas disponibles a un incremento de los precios por parte de los propietarios y en última instancia a una transferencia de rentas desde los inquilinos hacia los propietarios.
Mejorar la oferta y dar seguridad jurídica a los propietarios
Frente a estas recetas más simples y directas, que también son las más usuales en el debate político, el Banco de España aboga por actuar para mejorar el entorno regulatorio del mercado del alquiler en España. El informe de la entidad considera más eficaz a la hora de poner bajo control el precio de los alquiler remover los obstáculos normativos y administrativos que dificultan el desarrollo de nueva oferta de vivienda o restringen sus usos, que según su criterio se ha demostrado efectiva a la hora de rebajar las tensiones sobre los precios inmobiliarios.
El Banco de España recuerda también que la evidencia internacional apunta a que los mercados que se han movido para mejorar la seguridad de los propietarios han contribuido a fortalecer y hacer crecer el mercado de alquiler, y los que también han actuado para mejorar la seguridad de los inquilinos han logrado resolver los problemas asociados a las tensiones sobre la duración de los contratos o la revisión de sus precios.
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