La montaña rusa del sector inmobiliario vuelve a dar vueltas y se espera una nueva etapa de ajustes para los próximos años. Así lo ha afirmado un nuevo informe sobre la industria del 'ladrillo' realizado por Bankinter, en el que se indica que la actividad debería ‘enfriarse’ en los próximos dos años reduciendo en un 20% el número de transacciones. Específicamente el documento ‘Informe Inmobiliario Bankinter: Cambio de ciclo en el sector’, señala que durante este ejercicio este tipo de actividad caerá un 14% y un 7% en 2024, desde niveles máximos de 15 años.
En 2022 se batieron todos los récords y se cerraron 650.000 transacciones de vivienda, consiguiendo máximos desde 2007 pese a la incertidumbre provocada por la invasión de Rusia a Ucrania y el alza de los precios por la inflación. Pero en febrero de este año ya empezaron a aparecer señales de que llegaría un ‘parón’. Durante ese mes se cerraron en España 48.445 compraventas de viviendas, lo que supuso una caída interanual del 13,1%, según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado.
Aunque las cifras no coinciden con las del Instituto Nacional de Estadística (INE), ambos centros ponen en conocimiento la baja del mes de febrero. El organismo autónomo español señaló que se registraron 50.186 operaciones, recortando un 6,6% respecto al mismo mes del año pasado. Este 'tropezón' se vio reflejado tanto en las operaciones sobre pisos de segunda mano (40.479 operaciones, un 5,5% menos) como en las realizadas sobre viviendas nuevas (9.707, un 11,1% menos).
CaixaBank también lanzó un estudio del sector a comienzos de este año llegando a conclusiones similares: los próximos meses serían complicados por el impacto que tendrá la ralentización económica, la subida de tipos de interés y los fuertes niveles de inflación que afecta a la capacidad adquisitiva de las familias españolas. Así, indicaron desde la entidad financiera que las compraventas bajarán este año con caídas cercanas a un 25-26%. En concreto, ha cifrado en 480.000 el número de compraventas de viviendas en España en 2023 y aproximadamente 500.000 en 2024.
De acuerdo a Bankinter, una vez disminuido ese 20%, la situación debería estabilizarse en torno a las 500.000 transacciones al año, “un nivel que consideramos sostenible a medio plazo”, indican. Es decir, que desde 2024 la situación podría volver a estabilizarse… aunque poco a poco. “Se trata de un ajuste, que nada tiene que ver con lo ocurrido en 2007. A diferencia de esa crisis inmobiliaria, en esta ocasión no apreciamos exceso de oferta”. Aunque desde la organización enfatizan que si se mantienen las previsiones del INE, la creación de hogares podría superar los 150.000 al año, impulsada principalmente por los extranjeros que ponen el foco en el país y en la reducción del número de personas por hogar.
Descenso de los precios
Otro de los ajustes que vive el sector es en relación al precio de la vivienda. 2022, el año de oro, cerró con un alza del 5,5%, incluso un 5,1% por encima de lo previsto por los análisis. A pesar de haber conseguido este aumento, en el tercer trimestre del año pasado se alcanzaron cifras de 7,6%. Ahora Bankinter mantiene su previsión de una caída de los precios de la vivienda del 3% en 2023 y del 2% en 2024: “Esto supondría un recorte nominal del 5% menos en 2 años y superaría el 12% menos en términos reales, dado que estimamos IPC del 4,6% más 2023 y 2,6% más 2024”, datan en el informe.
Además, la entidad no descarta que exista una corrección aún mayor en los próximos años si el entorno de tipos elevados se prolonga más allá de 2024. Así, divide en tres categorías los hitos que han espoleado esta corrección en el mercado. En primer lugar, está la tasa de esfuerzo hipotecario que se encuentra en el 36% en comparación a un 50% en 2007, y prevé que siga elevándose hasta niveles próximos al 40%.
Otro de los ajustes que vive el sector es en relación al precio de la vivienda, y Bankinter mantiene su previsión de una caída de los precios de la vivienda del 3% en 2023 y del 2% en 2024.
En segundo lugar, actualmente existe una menor tasa de ahorro en los hogares españoles, lo que reduce el poder adquisitivo para comprar una vivienda. Y finalmente, el repunte de la tasa interna de retorno (TIR) del bono español a 10 años resta atractivo a la inversión en vivienda para alquiler y la nueva Ley de Vivienda también pondrá en jaque a los alquileres con el tope del 2% de este año y el 3% de 2024. Aún así, la entidad destaca que "no debemos alarmarnos. Se trata de un pequeño ajuste".
Mayor y menor rentabilidad de los activos
Algunos de los activos que se verán más penalizados por todos estos ajustes serán oficinas y centros comerciales. La pandemia del coronavirus y el confinamiento provocaron una oleada de cambios en la forma de trabajar y el teletrabajo se coronó como uno de los métodos más usados por las empresas. Gracias a esto, las oficinas han reducido su eficiencia, y los centros comerciales se quedan atrás por las bajas cifras de la confianza del consumidor. A diferencia de ello, los centros logísticos y los centros de datos y salud (como las residencias de tercera edad y hospitales), serán los que tengan una mayor capacidad de subida de rentas en los próximos años. Han tenido una demanda creciente favorecida por el auge del comercio electrónico, por ejemplo, o su gran capacidad de incremento de rentas.
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