Los servicers-gestores de los activos inmobiliarios de la banca y los fondos- están sufriendo una metamorfosis. Estas compañías son cada vez más multicliente, lo que les ha permitido un crecimiento mayor en cuanto a la gestión de activos en los últimos años hasta llegar a los 188.000 millones bajo gestión, de acuerdo con datos de la consultora Axis Corporate. Ahora, miran de reojo a las consecuencias que podrá tener la crisis de la Covid-19 sobre el mercado inmobiliario y el sector financiero y hacen hueco para la llegada de nuevos activos que se esperan de cara al año que viene.
Hasta el año 2019, el sector del servicing inmobiliario en España estaba principalmente liderado por seis grandes players que gestionaban un alto porcentaje de las carteras de activos en España. Haya, Altamira, Aliseda y Anticipa, Servihabitat, Solvia e Hipoges, eran los principales actores. Hoy en día, el mercado de servicing inmobiliario está haciendo hueco a nuevos players de menor tamaño que están empezando a tener relevancia dentro de este sector. En el siguiente gráfico se puede apreciar la composición de la cartera de cada uno de ellos, además de los contratos con entidades bancarias que tienen y el resultado de su actividad.
La mayor cuota de mercado le corresponde a Altamira, la compañía que comparten DoValue y el Banco Santander, con un 23%. Al mismo tiempo es la que acumula mayor valor de activos bajo gestión con más de 43.500 millones de euros, de los que la mayoría son NPLs, es decir, créditos hipotecarios en morosidad. El resto, unos 18.000 millones son REOs, o lo que es lo mismo, activos adjudicados después de un proceso de ejecución hipotecaria. En cambio, el Ebitda conseguido en 2019 no fue el más alto.
El mejor servicer en lo que al beneficio antes de impuestos se refiere es Haya Real Estate, propiedad de Cerberus. Con 106 millones de euros a cierre de 2019, la empresa ahora a la venta de nuevo tras fallar su plan con Centricus ha desbancado a sus competidores. En cambio, desde el año 2015, momento en que las grandes carteras que tenían los bancos llegaron a manos de los servicers, el ranking se ha movido sobre manera. En el siguiente gráfico se puede observar los movimientos que se han realizado en función del valor de los activos bajo gestión.
El mayor contrato de servicing fue 'Ibero' concedido a finales de 2014 por Sareb a los cuatro grandes servicers de ese momento, Haya, Altamira, Servihabitat y Solvia. 'Ibero' continúa vigente a día de hoy para los tres últimos, mientras que Haya Real Estate firmó un nuevo contrato con Sareb el pasado mes de octubre de 2019 denominado Esparta. Para los expertos este movimiento marcará, sin lugar a dudas, un referente en el mercado.
Ahora, y pese a la incertidumbre que existe en el mercado al mirar al corto y al medio plazo, los servicers ya observan la posibilidad de aumentar de nuevo sus carteras y seguir creciendo. El más que previsible aumento de la morosidad comenzará a hacerse patente una vez que terminen las moratorias, estatal y sectorial, que se han puesto en marcha para tratar de paliar las consecuencias económicas de la Covid-19. Pese a ello, fuentes del sector financiero confían en que la situación que se encontrarán en unos meses no será "ni parecida" a la que se vivió hace apenas unos años, pero indudablemente se llevarán a cabo embargos y ejecuciones que pasarán a engrosar nuevas carteras.
Estas carteras se podrán en el mercado, tanto para la propiedad como la gestión, y los servicers ya están ojo avizor para conseguir jugosos contratos. Es por todo ello que la salida de nuevo al mercado de Haya en este momento no resulta extraño para muchos expertos que señalan que el nivel de la compañía y los contratos a largo plazo con los que cuenta respaldan el valor. Habrá que esperar a despejar la incertidumbre.
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