Cada vez es más habitual ver subastas que pululan en los últimos meses por el portal web de Subastas del Boletín Oficial del Estado, donde se ha producido una bajada de precio y de nivel de los bienes muebles e inmuebles procedentes de ejecuciones hipotecarias. Se trata de anuncios como este : " Vagones de tren en su mayor parte antiguos, totalmente amortizados y de escaso valor unitario. Se recomienda a posibles interesados comprobar el estado y su funcionalidad real que no ha podido ser verificada por la Administración Concursal". O este: "50% pro indiviso de la calle Arturo Soria, en Madrid. No se sabe si la vivienda está ocupada".
El resultado es que cada vez es más complejo comprar una casa u otro tipo de bien como un coche o maquinaria a un precio atractivo procedente de una ejecución hipotecaria. Actualmente los inmuebles que salen a concurso son cada vez más complejos y abundan las subastas desiertas. La tendencia se avala con la información pública que ofrece el propio portal, ya que no se ofrecen cifras estadísticas de sus resultados en los cuatro años de vida de esta entidad.
Los cierto es que las subastas judiciales 'más jugosas' se han reducido a la mitad en menos de cuatro años. Desde principios de año en el BOE tan sólo aparecen un centenar de bienes procedentes de ejecuciones hipotecarias, cuando hace tan sólo cuatro años, cuando se inauguró este portal, llegaban a las 350 de media en ese mismo periodo de tiempo. Los datos del INE lo explican todo. Según la información publicada a marzo de 2019, las inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre vivienda habitual bajan un 28,9%. En el conjunto del año 2018 estas ejecuciones se redujeron un 40,7% y el 51,5% de las iniciadas sobre viviendas corresponde a hipotecas constituidas entre 2005 y 2008.
Unos datos que auguran una sequía de subastas (y una recuperación del mercado de la vivienda). No hay que olvidar que aquí se canalizan aquellos activos embargados durante los años de crisis por el impago de las hipotecas, algo que empezó a ser habitual a partir del año 2008. Desde ese ejercicio, las ejecuciones hipotecarias se dispararon y miles de activos inmobiliarios pasaron a formar parte de las carteras de los bancos. Según el INE, el primer trimestre de 2014, el volumen de estos procedimientos judiciales alcanzó los 32.565, lo que supuso un incremento del 20% con respecto al mismo periodo del año anterior.
Recordar aquí que en octubre del 2015 se pone en marcha el sistema de subastas electrónicas a través de un portal único de subastas judiciales y administrativas en la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado para conseguir la transparencia del procedimiento, por un lado, y la obtención del mayor rendimiento posible de la venta de los bienes, por otro. Los objetivos: transparencia y facilidad para que el ciudadano pueda intervenir en ellas ya que la forma de realizar el depósito para participar será común para las subastas judiciales y las administrativas. Sobre todo, porque no deberá desplazarse a las sedes u oficinas para realizar las pujas y le permitirá recibir alertas sobre subastas de bienes en las que pudiera estar interesado.
Menos ejecuciones y más herencias
Actualmente más que ejecuciones hipotecarias, ha aumentado el número de bienes con 'proindiviso'. Es decir, que varios titulares se reparten la propiedad de un mismo bien, como en el caso de las herencias o la liquidación de bienes gananciales por separaciones matrimoniales. En caso de que todas las partes no se pongan de acuerdo, el juez resuelve sacando a subasta la propiedad. Unas propiedades que tienen difícil salida porque el que lo adquiere no tiene el cien por cien de la titularidad y todo está sujeto a una negociación posterior a la subasta.
En esta época también se han colado garajes y solares, no siempre urbanos. Estos últimos son complejos para los postores particulares que están buscando un chollo inmobiliario y no hacerse promotores. Por este motivo, en muchas ocasiones se los continúan quedando los bancos y por la mitad del valor en el que habían sido tasados en épocas de crisis.
A todo esto se suma que al portal de subastas no le salen las cuentas. O al menos eso dice uno de los pocos análisis serios que hay sobre este tema. Según un estudio realizado por Eactivos, a partir de los datos extraídos del portal público, el BOE realizó 1.099 subastas electrónicas de estos inmuebles en 2017, por los que recaudó 121 millones de euros. El conjunto de estos activos estaba valorado inicialmente en 278 millones. Significó que el valor de las ofertas registradas por los inmuebles fue un 44% menor al de liquidación inicial. Es decir, que no siempre la recaudación está siendo la deseada.
El hecho de que las ejecuciones hipotecarias sobre inmuebles -viviendas, solares y fincas rústicas- bajen y que estas no reviertan en el portal de subastas del BOE, indica-por otro lado- que el mercado inmobiliario está recuperándose. O iniciando otro ciclo de boom urbanístico.
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