WeWork se enfrenta estos días a un rescate 'in extremis' después de su frustrada salida a bolsa y entre un enorme escepticismo sobre su modelo de negocio para explotar espacios de oficinas compartidas. El problema: se queda sin liquidez a finales de este año y necesita más dinero para mantener su actividad. Hoy en España tiene casi una decena de edificios abiertos y varios cientos de millones de euros en alquileres comprometidos para la próxima década con caseros como la inmobiliaria Colonial o diferentes fondos de inversión internacionales. Una cifra que pesa como una losa en un momento muy delicado.
Esa es una de las grandes críticas que el mercado y los inversores le han hecho a la empresa durante los últimos meses: su crecimiento desmesurado basado en contratos a muy largo plazo con los dueños de los edificios que, tras remodelarlos, serían rentabilizados por el cobro a empleados que utilizan sus instalaciones de manera flexible por precios que, al menos en España, van desde los 250 euros al mes por escritorios compartidos hasta 1.100 euros para oficinas privadas.
Analistas y fondos han puesto en duda en este tiempo que esta estructura operativa pueda verse impactada en épocas de menor bonanza económica o, directamente, en recesión. Su fortísimo crecimiento en los últimos tres años les ha llevado a tener abiertas 530 localizaciones en 11 ciudades de 29 países, según sus propios números. Buena parte de ese crecimiento se ha logrado a base de deuda y capital de algunos de los grandes fondos y de su principal accionista externo: Softbank.
En España ha pasado de cero a ocho edificios completos abiertos en Madrid y Barcelona en apenas dos años. En la capital española tiene dos ubicaciones en el Paseo de la Castellana y otras en pleno barrio de Chamberí y en Salamanca. En la Ciudad Condal tiene abiertos y ofertados otros cuatro centros. Cuenta con cuatro más aún por abrir en las próximas semanas. Ha llegado a acuerdos con algunos de los mayores tenedores de activos inmobiliarios en España.
Las cifras no dejan lugar a dudas sobre un modelo muy arriesgado. Su primer año completo en España, el 2018, lo cerró con 184 millones de euros en alquileres pendientes de pagar para la próxima década (que se suma a los casi 20 millones de euros invertidos en las obras de mejora en todos esos inmuebles). En ese ejercicio, según queda reflejado en su memoria, sólo tenía completamente operativos cuatro edificios (tres en Madrid y uno en Barcelona). A esta cantidad habría que sumar los otros 4 que ha incorporado ya a su portfolio y otros cuatro en los que están trabajando para abrirlos en los próximos meses.
¿Quiénes son los que le han ofrecido sus oficinas para alquilar? En ese ejercicio había tres caseros. El más destacado es Colonial, que fue el primero que confió en el gigante del coworking. A este hay que sumar Grupo Catalana Occidente y a la socimi del grupo inmobiliario español GMP. A estos se han sumado otros dueños de los edificios que han incorporado este 2019: los fondos Swiss Life o AEW. Con todos ellos -que, en algunos casos, han tenido a la consultora inmobiliaria Cushman and Wakefield como asesor- está firmando, como refleja en su memoria anual, contratos de entre 10 y 15 años de duración que tendrán costes de cancelación -en caso de que hubiera que poner fin a la relación- que no son reflejados en esas cuentas.
Sólo en 2018 pagó 7,7 millones de euros en alquileres y tuvo unos ingresos de explotación por el arrendamiento de espacios a empleados y otras empresas de 8,4 millones. Obviamente no fue suficiente para ganar dinero pues hay que sumar todas las obras ejecutadas y los gastos de personal y de funcionamiento del día a día. ¿Cómo se estructura para sostener esos gastos sólo en el mercado español? Tiene una línea de crédito con la matriz estadounidense de hasta 150 millones de euros.
Un rescate en ciernes
El problema es que la compañía no sólo tiene compromisos de pago en España, que es uno de los 29 países en los que opera. Y eso hace que sin los 3.000 millones de dólares que quería recaudar en su salida a bolsa -suspendida ante la presión de los inversores- necesite urgentemente una inyección de dinero. Softbank se plantea aportar capital de hasta 5.000 millones (que lo consolidaría como el 'dueño' de la compañía a efectos prácticos con más del 50% de las acciones a una valoración de derribo) y JP Morgan planea liderar una 'megaoperación' de deuda de algo más de 3.000 millones.
¿Cómo prestar dinero en estas circunstancias? La agencia Bloomberg confirmó que al menos 2.000 millones sería deuda no garantizada con vencimientos de cuatro a cinco años con un tipo de interés disparado del 15%, muy por encima de los precios de mercado. Esto acarrearía un recorte de gastos de varios miles de despidos en todo el mundo, según han adelantado varios medios estadounidenses.
WeWork pelea por convencer al mercado de que su modelo de negocio es sostenible. De que alquilar el espacio bruto de los dueños a largo plazo, dividirlo y luego subarrendarlo a 'freelances' y a empresas a corto plazo. El tiempo se agota y todo apunta a que en los próximos días su consejo decidirá entre 'susto o muerte'. Entre uno u otro rescate.
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