El Tribunal Supremo ha decidido que es el banco y no el cliente el que debe abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados en la firma de una hipoteca, corrigiendo así su doctrina anterior. Este es el importe más importante de los gastos de constitución de las hipotecas.
Hasta ahora, el Alto Tribunal sólo reconocía la devolución de los gastos de notaría, registro de la propiedad, tasación y gestoría, derivados de la formalización de la hipoteca, pero este cambio de criterio determina que es el banco quien debe asumir este gasto, ya que es el principal interesado en que la hipoteca se eleve a escritura pública, pues así, en caso de impago del prestatario, podrá ejecutar su garantía.
De este modo, la sala tercera del Tribunal Supremo modifica su jurisprudencia anterior e interpreta el texto refundido de la ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, y concluye que no es el prestatario el sujeto pasivo de este impuesto, sino la entidad que presta el dinero.
El fallo responde al recurso presentado por la Empresa Municipal de la Vivienda de Rivas Vaciamadrid contra una sentencia de Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid de junio de 2017, y anula un artículo del reglamento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Y es que considera que la expresión "cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario" es contraria a la ley.
El "negocio inscribible", aclara la sentencia, es la hipoteca, y el único interesado en la elevación a escritura pública y la ulterior inscripción de aquellos negocios es el prestamista, que solo mediante dicha inscripción podrá ejercitar la acción ejecutiva y privilegiada que deriva la hipoteca.
Los cinco gastos que se pueden reclamarse
Desde iAhorro aseguran que la forma de reclamar será muy parecida a la de las cláusulas suelo. En este caso, la cantidad a reclamar por los clientes podría estar entre los 2.000 y los 3.000 euros, según el precio de la vivienda y la comunidad autónoma donde se ha comprado. Con esta reclamación desde ahora se podrá reclamar por tanto la totalidad de los cinco gastos de formalización de la hipoteca que vienen impuestos por el banco en la escritura de préstamo. Si el hipotecado no tiene alguno podrá solicitar una copia simple en la notaría donde formalizó la hipoteca.
- Notaría: Coste de la elevación a escritura pública de la escritura.
- Registro de la Propiedad: Coste de la anotación en el Registro.
- Gestoría: Honorarios de la gestoría que tramitaba la formalización, la cual normalmente venía impuesta por el banco.
- Tasación de la vivienda: gestión imprescindible para que el banco concediese la hipoteca.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
¿Cómo puede reclamarse?
Para iniciar el proceso para reclamar las cantidades, desde Legálitas recomiendan llevar a cabo cinco pasos.
1. Reunir la documentación necesaria. Localizar la escritura de préstamo hipotecario cuyos gastos se pretendan reclamar, junto con las facturas de notaría, registro de la propiedad, tasación del inmueble, gestoría e impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
2. Redactar documento de reclamación dirigido a la entidad bancaria solicitando los importes abonados. Es importante realizar un requerimiento fehaciente a la entidad correcta, ya que debido a las absorciones entre bancos pueden desatender la reclamación, al igual que, en caso de haber cambiado de banco la hipoteca debería cursarse solicitud a ambas entidades.
3. Estudiar con detalle la respuesta del banco en base a sus razonamientos jurídicos. Puede darse el caso de que los bancos intenten negociar con los clientes y hacer propuestas que no le beneficien, obligándole a renunciar a sus derechos e impidiéndole reclamar judicialmente en un futuro esta y otras cláusulas.
4. Controlar los tiempos de resolución de la reclamación. El Banco debería resolver la reclamación en un plazo de 2 meses desde que se realizó la misma. Es probable que la entidad trate de “desesperar o desanimar” al cliente alargando el plazo de resolución solicitando documentación adicional u obligándole a rehacer la reclamación usando un formulario específico. Es importante que el consumidor conozca sus derechos y sepa hacer frente a estas situaciones.
5. En caso de que el banco desatienda la solicitud, se presentará demanda en los juzgados especializados.
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