¿Limitar el precio del alquiler? Así ha sido la experiencia en otras ciudades

Banco de España se ha pronunciado sobre la medida de fijar el precio del alquiler a raíz de las medidas tomadas en Cataluña y a las reformas introducidas en la nueva ley del alquiler de 2019 impulsada por Podemos y basada en la idea de "Si el precio de los alquileres se dispara habrá que dar a los ayuntamientos la potestad para intervenirlos por ley”

Un argumento, el del Banco de España, "lógico", tal y como explica Antonio Gallardo, experto financiero de iAhorro.com, "más cuando se adelanta a una coyuntura financiera más compleja en la que los riesgos en operaciones financieras a largo plazo como son las hipotecas es mayor. En este sentido apoyar el alquiler ofrece una alternativa al acceso a la vivienda más flexible y con menos riesgo. Y para ello limitar en precios no parece la medida más acertada en cuanto puede limitar en el corto plazo la oferta de vivienda cuando lo que se necesita es lo contrario".

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¿Qué se podría hacer en España para solucionarlo? Antonio Gallardo asegura que "más vivienda, como he señalado, es lo fundamental y con unas normas que protejan tanto al arrendatario pero también el arrendador. Hay que hacer el sistema lo suficientemente atractivo en manos privadas y si hay desequilibrios que puedan intervenir las administraciones, pero no por precios, por más oferta".

En 2014, la situación en París era insostenible para muchos de los jóvenes de la ciudad y, en 2015, el gobierno de François Hollande aprobaba la 'Ley Alur' por la que las autoridades francesas aplicaban unos límites al precio del alquiler, fijando un precio máximo y mínimo según las zonas, inmuebles, etc.

Se fijaba un precio estándar para cada edificio según el tipo, la ubicación, el número de habitaciones, el mobiliario y la antigüedad, y establece un alquiler de referencia por metro cuadrado para todas las viviendas. Los alquileres que se firmasen o renovasen desde esa fecha en adelante no podían ser un 20% más caros ni un 30% más baratos. Cualquier inquilino o propietario cuyo contrato no estuviese dentro de la ley podía reclamar a un tribunal de arbitraje para subsanar la diferencia, aunque no se contemplaba aplicar sanciones.

Pero como dice el dicho "Hecha la ley, hecha la trampa" y basándose en las excepciones de la ley los propietarios podían sobrepasar el límite del precio fijado. La vivienda quedaba fuera de la ley si contaba con características especiales como portero físico, piscina, buenas vistas, muebles nuevos o luminosidad. Utilizando la picaresca, un tercio de las ofertas superaba los precios marcados por la normativa y alrededor del 15% de las viviendas que se ofertaban hacía dos años y medio se “evaporaron”. Por ello, los tribunales decidieron suspender su aplicación en París y en otros puntos calientes.

El Gobierno de Angela Merkel lanzó unas medidas con las que calmar el boom sin precedentes en los precios de alquiler de las grandes capitales alemanas que estaba dificultando el acceso de los jóvenes a la vivienda.Estas medidas iban desde invertir en vivienda social, a conceder subvenciones y establecer un tope al precio del alquiler del 10% en zonas concretas de las ciudades.

Esta normativa, conocida como 'freno de los alquileres' limitaba las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda. La medida entró en vigor en junio de 2015  y contenía ciertas excepciones: solo podía aplicarse en los contratos nuevos, en zonas con un mercado inmobiliario clasificado como "tenso" y si la vivienda no se había reformado. Muchos propietarios, llevaron a cabo pequeñas reformas o compraron nuevo mobiliario para esquivar los controles y librarse de aplicar el límite en los precios.

Dos años después de la entrada en vigor, la Federación Alemana de Inquilinos concluyó que la medida no había funcionado, su presidente, Franz-Georg Rips, tachó de "insatisfactoria" la medida del Ejecutivo para frenar las subidas de los alquileres. El cálculo de los precios medios se basa en datos obsoletos, la posibilidad de tomar acciones legales contra el propietario era farragosa y la descripción de las excepciones permitía un alto grado de arbitrariedad. Según sus estimaciones, en Berlín, Hamburgo, Fráncfort y Múnich entre el 66% y el 95% de las ofertas de pisos de alquiler estaban entonces por encima del máximo fijado por ley.

En Bélgica no existe limitación de los precios del alquiler, la amplia oferta disponible en la capital belga favorece que los precios estén más contenidos, salvo en barrios concretos. Más de la mitad de las viviendas están ocupadas en régimen de alquiler y el contrato más frecuente para vivienda habitual es el llamado 3-6-9, que significa que el contrato por tres años renovables dos veces por trienios.

La revisión de los precios es anual y es el arrendatario el que tiene que notificarla. Además, por ley, la duración de los contratos no puede superar los tres años y se permite al inquilino abandonar en cualquier momento la vivienda con un preaviso de tres meses bajo penalización si es en los tres primeros años. El arrendador, también puede rescindir el contrato, con una buena indemnización para el inquilino si es en el primer trienio.

En Austria, el 62% de la población vive en casas de renta social,que abarcan pisos municipales y pisos subsidiarios, según datos del Ayuntamiento de la capital. Estos pisos, más de 200.000 repartidos por toda la ciudad tienen una renta media de 400 euros y los gestiona la compañía pública Wiener Wohnen. Otros 200.000 pisos, de la federación de asociaciones de vivienda de renta limitada, cuentan con ayudas públicas y cuestan una media de algo más de 500 euros mensuales.

Pero a estos datos no se llega sin tomar las medidas adecuadas, por ejemplo, una de las última medidas tomadas por el Gobierno local ha sido asegurarse de que dos tercios de las nuevas construcciones de más de 5.000 metros cuadrados que se están llevando a cabo en la ciudad sean de protección oficial y no excedan un precio de alquiler de cinco euros netos por metro cuadrado.

A finales de 2018, el Parlamento de Portugal aprobó una nueva ley de la vivienda, el boom turístico que estaban viviendo ciudades como Lisboa u Oporto, y la ley liberalizadora que legislaba hasta entonces, estaban colapsando el mercado de la vivienda de la capital. 

Esta nueva ley prohíbe los contratos inferiores a 12 meses y fomenta los contratos de larga duración (superiores a dos años), desgravando las rentas del propietario de manera progresiva. También incluye medidas para los sectores más desprotegidos, como pueden ser los mayores de 65 años o aquellos con una discapacidad superior al 60%, prohibiendo que sean desalojados de una casa si llevaban en ella más de 15 años.

En la capital italiana desde 1998, y a nivel nacional desde 2004, existe el "alquiler de tarifa acordada" por el que son los Ayuntamientos los que establecen los precios máximos y mínimos de alquiler en base a unos baremos establecidos según las características de cada lugar y fijados en acuerdo con las asociaciones locales de propietarios y los representantes de inquilinos. En aquellas que no hay acuerdo, los inquilinos y propietarios pueden utilizar los de la ciudad más próxima como referencia.

En Cataluña, el Govern aprobó un decreto ley por el que permite limitar el precio de los alquileres en los barrios con falta de vivienda asequible, una regulación pactada por JxCat y ERC una vez superadas las diferencias entre ambos socios de gobierno por el alcance de esa normativa.

El nuevo decreto ley, en base al Código Civil catalán, da pie a fijar límites al precio de los alquileres en determinadas zonas consideradas "tensas", en las que no se podrá superar el 10 % del índice de referencia. Esta norma faculta al Ayuntamiento de Barcelona a declarar la zonas de la capital catalana afectadas por un mercado de viviendas tenso, condición indispensable para una posterior limitación de los precios.

En casos justificados, el decreto ley permite excepciones, como por ejemplo a pisos con una superficie útil superior a los 150 metros cuadrados, con vistas excepcionales o con zonas comunitarias con piscina o jardines.