Tras el borrador del CGPJ

Los jueces temen un aluvión de causas si no se fija el control al límite del alquiler

Destacan la importancia de que en la futura ley de vivienda se delimite el concepto de "zona de mercado residencial tensionado" y de su específica regulación, ya que marcará cómo será la intervención pública.

Bloques de edificios habitados en la capital el mismo día en que el Gobierno de coalición ha informado que han llegado a un acuerdo que regula el precio del alquiler, a 5 de octubre de 2021, en Madrid, (España). El acuerdo último acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos sobre la ley de vivienda pauta la regulación del precio del alquiler para bajar los alquileres a las viviendas en manos de grandes propietarios, en base a índices de referencia para todos los contratos en zonas de mercado tensionado. 05 OCTUBRE 2021;VIVIENDA;PSOE;PODEMOS;REGULACION;PRECIO;ALQUILER Eduardo Parra / Europa Press 5/10/2021
Los jueces temen un aluvión de causas si no se fija el control al límite del alquiler.
Europa Press

Los jueces temen un mayor colapso de los juzgados y tribunales si en la futura ley de vivienda no se fijan medidas que controlen el cumplimiento de los límites que se impondrán a lo precios del alquiler de viviendas en determinadas zonas. Distintas fuentes jurídicas consultadas por La Información ven "razonable" que el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) haga una advertencia al respecto, pues, según señalan, la inseguridad que puede generar el hecho de que legalmente no se establezcan unos mecanismos para vigilar dichos techos de renta puede provocar un aluvión de demandas de los ciudadanos en busca de la protección de sus derechos.

El órgano de gobierno de los jueces estudiará el próximo viernes, 14 de enero, el informe -no vinculante- al Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda que permitirá a las comunidades autónomas limitar el precio del alquiler en las zonas tensionadas a las empresas propietarias de más de diez viviendas. En un borrador, redactado por el vocal Álvaro Cuesta, que se ha dado a conocer este martes, el CGPJ da el visto bueno al texto que el Gobierno quiere aprobar en el próximo Consejo de Ministros y enviar al Congreso de los Diputados para iniciar su tramitación. No obstante, la propuesta de informe hace una dura observación sobre la falta de control.

Tras hacer un repaso de cómo se encuentran legislados los límites al alquiler en países del entorno como Alemania, Francia, Países Bajos o Suecia, incluso en nuestro propio país, en relación a la ley aprobada por Cataluña, cuya legalidad está estudiando el Tribunal Constitucional; el borrador del informe, que ha podido ser consultado por este diario, recalca que el anteproyecto no concreta las reglas de intervención de precios del mercado de alquiler de viviendas. Por ello, el ponente del informe sospecha que el "prelegislador ha renunciado a regular mecanismos pre o extraprocesales específicos" que controlen que no se sobrepasan los precios máximos, dejando en manos de los órganos judiciales su exigibilidad y cumplimiento, lo que supondrá una "incidencia en la carga de trabajo" que ya soportan los tribunales, de por sí saturados.

Las fuentes jurídicas consultadas por este diario explican que, a priori y a falta de ver si el CGPJ aprueba íntegramente la propuesta de informe del vocal Cuesta, lo que el órgano de gobierno de los jueces demanda es que en la nueva ley se articule un sistema de control, como puede ser administrativo o arbitral, para que los arrendatarios y arrendadores tengan unas garantías. En esta línea, las mismas fuentes insisten en que si no existen estos mecanismos, es previsible que los ciudadanos acudan a los tribunales para que sea la Justicia la que marque los criterios a seguir. Así, añaden que si además la regulación es imprecisa o incompleta se corre el riesgo de que los jueces den respuestas dispares.

Declaración de zona tensionada

El documento que se ha dado a conocer este martes subraya que la efectividad de las medidas de contención de precios está condicionada a dos aspectos: la declaración de "zonas de mercado residencial tensionado" y a la elaboración del sistema de referencia del precio del alquiler de vivienda. El informe destaca que, mientras el anteproyecto detalla los criterios objetivos que servirán para hacer tal declaración, no concreta quién tiene la competencia para ello. Y es que el texto que presenta el Gobierno se limita a señalar que “la declaración de zonas de mercado residencial tensionado deberá realizarse por la Administración competente en materia de vivienda”. 

El anteproyecto de ley detalla los criterios objetivos que servirán para la declaración de "zonas de mercado residencial tensionado", pero no concreta quién tiene la competencia para ello.

En opinión del vocal ponente del informe, esta asignación es genérica, ya que, si se tiene en cuenta que las comunidades autonómicas tienen autoridad en esta materia, serán las que determinen la vigencia de la declaración en cuestión. Es ahí donde radica el problema, avisa, ya que la futura ley de vivienda verá fraccionada su efectividad si no se contempla un plazo máximo para realizar la declaración de zonas tensionadas al no existir un criterio "homogéneo" para todas las administraciones. Y lo mismo ocurre con la previsión relativa al sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, añade.

Sobre este aspecto, las fuentes consultadas indican el gran "interés" y la importancia que tiene cómo se delimite el concepto de zona tensionada y cómo se va a controlar eso, ya que será lo que realmente marque las reglas del juego. "Este tipo de declaraciones va a marcar la aplicación de un concreto régimen jurídico más o menos protector. En definitiva va a definir el grado de intervención de la Administración en el mercado de vivienda introduciendo distorsiones", afirman.

En este sentido, apuntan que una vez entre en vigor la nueva ley y hecha la declaración de zona de mercado residencial tensionado, el problema surge en dirimir si las nuevas normas se deben y se pueden aplicar también a los "contratos vivos" en dicha área, lo que también puede provocar el aumento de la litigiosidad. Por lo general, según recuerdan las fuentes consultadas, la legislación de vivienda, y en particular sobre arrendamientos, suele dar problemas en temas de derecho transitorio, como puede ocurrir en esta ocasión.

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