La rehabilitación de oficinas se impone a la obra nueva en las grandes capitales

La demanda creciente de calidad en los espacios de trabajo está impulsando la rehabilitación del parque de oficinas con 'mega-operaciones', sobre todo en Madrid, donde casi el 60% de la nueva oferta que se espera hasta finales de 2023 procederá de edificios renovados, la mitad con usuarios ya comprometidos. Según la consultora Savills, la calidad ha pasado a ser el principal factor que valoran las corporaciones a la hora de alquilar oficinas en España, desplazando al coste como factor decisivo.

Ese interés, que aceleró la pandemia, ha hecho que se supere el 50% de la contratación en los edificios de clase A en Madrid y el 46% en Barcelona, con rentas por encima de los 30 euros el metro cuadrado al mes de media en la capital y de 23 euros en la Ciudad Condal. En ese marco y con el objetivo de mejorar la calidad de la oferta y adecuarla a los requerimientos actuales, la rehabilitación de oficinas está ganando peso sobre la obra nueva en los dos principales mercados de España.

En el caso de Madrid, donde Savills prevé que la rehabilitación se vaya expandiendo cada vez más a edificios situados fuera de la M-30, el 58% de la nueva oferta que se espera para lo que queda de 2022 y 2023 (430.000 metros cuadrados) procederá de edificios rehabilitados y un 30% de este espacio ya cuenta con un usuario comprometido. En Barcelona, el 35% de la nueva superficie en el mercado de oficinas hasta finales de 2023 corresponde a proyectos de rehabilitación de activos, frente al 12 % de media en la serie histórica, y casi el 60 % de estos proyectos son en el centro de la ciudad, un área cada vez más demandada.

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El trabajo híbrido marcará un punto de inflexión

Entretanto, el replanteamiento de los espacios de oficinas que siguen haciendo las compañías a raíz de la pandemia contempla que el trabajo híbrido se convierta en el modelo dominante, lo que hará que "los próximos tres años sean un punto de inflexión para el sector inmobiliario, ya que las empresas trazan su camino futuro y se replantean la finalidad de su cartera", afirma el director de Estudios de JLL Work Dynamics, Marie Puybaraud. 

Una reciente encuesta sobre el futuro del trabajo global elaborada por JLL concluye que el 72% de los responsables en la toma de decisiones cree que la oficina es fundamental para hacer negocios, por lo que la exploración de opciones de espacio flexible sigue perfilando su hoja de ruta. El mismo estudio indica que el 43% de las empresas tiene previsto acelerar la inversión en espacio flexible de aquí a 2025, y el 51% afirma que alquilará espacio flexible a través de un proveedor externo.

Un mercado polarizado

Desde CBRE España, su director y asesor senior, José Mittelbrum, coincide en que las empresas están aprovechando las eficiencias generadas por los modelos híbridos de trabajo para reubicarse en los mejores edificios y en las zonas mejor comunicadas. Advierte también de que con ello el mercado de oficinas en Madrid sigue polarizándose y acrecentando las diferencias en función de la localización y la calidad de los activos.

Según sus datos, la contratación en la capital se ha situado en torno los 122.000 metros cuadrados en el tercer trimestre -un 22% más que en el mismo periodo de 2021-, con más del 50% de las operaciones firmadas dentro de la M-30. "La almendra central de Madrid ha concentrado más de la mitad de la contratación de la ciudad durante el año y un 58% en este último trimestre, lo que confirma la polarización del mercado, ya que en 2021 la contratación promedia en esta zona se limitó a un 38%", explica.

Para el director nacional de oficinas de Savills, Ángel Estebaranz, "la principal diferencia este trimestre ha sido la vuelta de las mega-operaciones, por encima de 10.000 metros cuadrados, que no habíamos visto en todo el año". En Barcelona, la contratación de oficinas ha superado los 241.000 metros cuadrados hasta septiembre, un 9% más interanual, e igualmente destaca el crecimiento del peso del centro de la ciudad en volumen de contratación total (actualmente 31%), alentado por la entrada de nueva oferta gracias a la rehabilitación de inmuebles. Por el contrario, se aprecian descensos en la contratación en el resto de zonas, si bien la de edificios de calidad A aumenta en todas ellas, salvo en la periferia.

En la capital catalana, como ha ocurrido en los últimos ejercicios, el Distrito 22@ concentra gran parte de la nueva superficie (un 81% en 2022), pero se espera que este porcentaje se reduzca hasta el 50% en 2023 con las rehabilitaciones en el centro. Los datos indican una mejora del interés inversor, con 687 millones de euros transaccionados durante el tercer trimestre en el sector de las oficinas y cerca de 1.761 millones de euros en lo que va de año, lejos, no obstante, de los más de 3.600 millones que atrajo en el último ejercicio 'precovid'.