Domingo, 15.09.2019 - 05:51 h
Cláusula de vencimiento anticipado de las hipotecas

El TS falla a favor del consumidor: solo se desahuciará tras impago de 12 meses

El Pleno determina que se debe seguir la doctrina del TJUE y que se hace necesario un año de impago para que el banco active el proceso.

Fotografía de una entrega de llaves (hipoteca).
Dinamarca es el país con las hipotecas más baratas. / Imagen de Tumisu en Pixabay.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre las cláusulas abusivas de las hipotecas y lo ha hecho fallando a favor de los consumidores en tanto endurece las condiciones para que el banco pueda hacer efectivo el desahucio. De este modo, sigue la doctrina establecida por el TJUE e incluso va más allá porque impone que se aplique la normativa más reciente, relativa al año 2019, mediante la cual solo se podrá activar el mecanismo de desahucio si se cumplen doce meses de impago del inquilino.

La Sala Primera decide en sentencia de Pleno y por unanimidad que se apliquen los criterios de la normativa europea teniendo en cuenta que se trata de un asunto jurídico "complejo". De este modo, los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, deberían ser archivados sin más trámite. Esto quiere decir que todas las ejecuciones hipotecarias pendientes de ser resueltas en el ámbito judicial no se llevarán a cabo a tenor de la resolución del Supremo. Igualmente se aplica el sobreseimiento para todos los posteriores a ese año, a excepción de aquellos casos en los que se den los requisitos de gravedad que contempla el artículo 23 de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI).

De este modo, si se dan las condiciones que recoge ese artículo, se tendrá que proceder al desahucio pero siempre ateniéndose a lo estipulado por la nueva Ley de este mismo ejercicio, la cual imposibilita que se pueda hacer efectivo hasta que no se cumpla un año de impagos. El hecho de aplicar la última normativa hipotecaria supone una victoria para los consumidores en tanto la relativa a 2013 establecía que se podría activar el proceso de desahucio con un impago de 3 meses. No obstante, el Supremo advierte de que el hecho de que se paralicen todos estos procesos no impide que se produzcan nuevas demandas en este sentido.

Los magistrados fallan de este modo tras estudiar un recurso interpuesto por Novagalicia Banco contra una sentencia de mayo de 2014 de la Audiencia Provincial de Pontevedra. La misma confirmaba el fallo de primera instancia y declaraba nulos determinados apartados concretos relativos al préstamo hipotecario. Ahora, lo que hace el alto tribunal es pronunciarse en estos mismos términos y advierte de que no puede subsistir un préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía en caso de impago resulta "ilusoria o extremadamente dificultosa".

Parece claro con este cambio legislativo que si el contrato suscrito entre el banco y el consumidor solo fuera un préstamo, la eliminación de esta cláusula abusiva no afectaría a la continuación del contrato. Ahora bien, si estamos ante un caso de negocio jurídico complejo de préstamo con garantía hipotecaria, la supresión de la cláusula afecta a la garantía y, por tanto, a la economía y duración del convenio. Al respecto explican los magistrados de la Sala de lo Civil que este último supuesto expone al consumidor "a consecuencias especialmente perjudiciales", como por ejemplo, la obligación de tener que devolver la totalidad del saldo vivo de préstamo.

Cuestión de plazos

Por tanto, la novedad con este pronunciamiento del Supremo no radica tanto en desentrañar la naturaleza de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios (las cuáles ya habían sido declaradas nulas), sino que se trata de una cuestión de plazos. Cabe recordar que el Congreso de los Diputados ya acordó el pasado año ampliar el margen de tiempo con el que cuenta el inquilino antes de que le echen de la casa hasta un total de 12 meses tal y como recoge la normativa de junio de este año. 

En su pronunciamiento de marzo de este año, el TJUE estipuló que una cláusula declarada abusiva como es el caso, no puede ser fragmentada en aras a dar validez a parte de su contenido. Además, también determinó que el juez puede "poner remedio" a la nulidad de este tipo de cláusulas sustituyéndolas por una nueva disposición legal y que serán los tribunales de cada país los que determinen si, una vez declarada abusiva la cláusula de vencimiento anticipado, el contrato puede prolongarse o, por el contrario, se da por terminado.

Temas relacionados

Ahora en Portada 

Comentarios