El TS fija quién paga la tasación y el IAJD y obliga a los bancos a devolver dinero

La compra de una casa y la suscripción de un préstamo hipotecario genera numerosos gastos -tasación, notario y gestoría- y el pago de nuevos impuestos en un momento en el que muchos compradores han llevado al límite sus ahorros para adquirir su vivienda habitual. El reparto de estos gastos y tributos siempre ha estado en el centro del debate y ha generado numerosas denuncias en los juzgados, que incluso han llegado al Tribunal Supremo, básicamente motivadas en la búsqueda de la respuesta de quién tiene que pagar y en qué porcentaje deben hacerlo los bancos y los clientes.

Los ciudadanos que compraron su vivienda antes del 16 de junio de 2019, fecha en la que entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que aclara quién debe afrontar los costes, han visto apoyadas en la mayoría de los casos sus pretensiones en las instancias y en el Tribunal Supremo, que apoyándose en su jurisprudencia, ha sentenciado reiteradamente que pueden recuperar lo que pagaron por tasación de la vivienda y la gestoría. Sin embargo, incluso aunque se declaren nulas por abusivas las cláusulas de gastos del préstamo hipotecario, no todo puede recaer en las entidades financieras, aclaran diversas sentencias del Supremo, que obligan a los clientes a restituir a los bancos el dinero del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que tuvieron que pagar obligados por primeras instancias.

Antes de la aprobación de la Ley Hipotecaria, sin una regulación concreta sobre quién asumía los gastos, los bancos tomaban la iniciativa y cargaban a los clientes estos costes hipotecarias en unas cláusulas que los tribunales determinan como abusivas. Las tasas legales y administrativas, desde notaria, tasación a la gestoría, suponen entre 2.150 euros a 6.050, según recoge el portal inmobiliario Fotocasa, y solo el gestor puede suponer entre 1.000 y 2.000 euros y el notario entre 800 y 1.500. 

Tras numerosas sentencias contradictorias, el Supremo zanja el debate de los gastos apoyándose en su jurisprudencia y en la del TJUE

Tras numerosas sentencias, algunas contradictorias, el Supremo ha zanjado cualquier tipo de  controversia, fijando que gastos son del banco y cuáles son los del cliente y obligando a devolver algunos importes cobrados de forma indebida antes del verano de 2019. Son las entidades las que deben asumir la gestoría y la tasación y también la mitad de los costes de la notaria. Por su parte, el IAJD corresponde siempre e íntegramente a los compradores. Varias sentencias recientes muestran esta vía de solución para los que habían reclamado.

El pasado 7 de octubre, el juez del Supremo Pedro José Vela resolvía -ver sentencia-, ante un recurso de casación de Caixabank contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca, a raíz de un recurso de apelación tras una resolución del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Ciudad Rodrigo sobre condiciones generales de la contratación, que gastos deben recaer en cada una de las partes. La primera instancia determinó en 2017 que todos estos costes debía afrontarlos en la entidad y falló que devolviese 3.487 más intereses a la compradora que suscribió la hipoteca en diciembre de 2013. 

Tras ser apelado el fallo en segunda instancia en 2018, la Audiencia  Provincial lo confirmó en parte, salvo en los apartados referidos a la imposición a la entidad demandada de las costas procesales de la primera instancia y del abono del banco demandado de la totalidad de los gastos de gestoría -que deberían repartirse a medias- y del IAJD, que lo debería abonar el cliente. Dos años más tarde el Supremo aclaraba, apoyándose en su jurisprudencia, confirmada por la sentencia del Tribunal Superior de Justicia Europeo de 16 de julio de 2020, cómo debe ser el reparto.

"Los gastos de notaría, conforme a la normativa notarial (artículo 63), deben ser abonados por los interesados, que en el caso del préstamo hipotecario son ambas partes, por lo que deben abonarse por mitad. Criterio que vale tanto para la escritura de otorgamiento como para la de modificación del préstamo hipotecario. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, a él le corresponde este gasto. Por lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales deberá abonarlas quien las solicite. Y respecto a los gastos de gestoría, con anterioridad a la Ley 5/2019 no había ninguna norma legal que atribuyera su pago a ninguna de las partes y en consecuencia, aplicando la jurisprudencia del TJUE, establecimos que su pago debe atribuirse íntegramente a la entidad prestamista", señala

El Supremo señala a las instancias tras ser declarada nula una cláusula abusiva, "el tribunal debe analizar quién debe satisfacer cada uno de los gastos" 

En enero de 2021, el Alto Tribunal también emitía un fallo esclarecedor sobre los gastos hipotecarios, en el que obligaba al banco a devolver al comprador todos los gastos que generó la tasación del inmueble. El Juzgado de Primera Instancia número 4 de Cáceres había dictado una sentencia muy favorable a un cliente que había demandado a Liberbank por una cláusula abusiva en un crédito hipotecario. El juzgado estimó íntegramente la demanda interpuesta declarando nulos los apartados de gastos de tasación y comprobación registral del inmueble, el de aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, el de impuestos de la operación -con independencia de quien sea el sujeto pasivo - y el de gastos de gestoría. Imponía la devolución al banco de 3.594 euros, el interés legal más dos puntos y las costas.  

Tras un recurso de apelación en segunda instancia por parte de Liberbank, la Audiencia Provincial de Cáceres lo desestimó, confirmando la resolución del juzgado y condenando a costas al apelante. Tras estas resoluciones, el Supremo admite un recurso de casación de la entidad bancaria y advierte que, una vez es declarada nula una cláusula abusiva, "el tribunal debía entrar a analizar a quién, con arreglo a las reglas legales y reglamentarias, correspondía satisfacer cada uno de los gastos cuestionados. No se trata de ningún reparto equitativo de los gastos, sino de analizar la normativa aplicable al caso, para constatar a quien le corresponde el pago de cada uno de esos gastos", señala el ponente Ignacio Sancho.

Así, apunta que en referencia al IAJD, la sentencia 48/2019, de 23 de enero, recuerda y ratifica la jurisprudencia contenida en las sentencias 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo. Señala que en todos los aspectos debe afrontarlo el prestatario, excepto las segundas copias autorizadas, que deberá abonarlas el sujeto pasivo que las solicite. "De acuerdo con la doctrina, la nulidad de la cláusula de gastos no puede conllevar la atribución de todos los derivados del IAJD al banco prestamista -1.953,60 euros-, pues, con las matizaciones examinadas, el principal sujeto pasivo obligado al pago de este tributo era el prestatario.

El préstamo es una realidad inescindible, en la que están interesados tanto el consumidor como el prestamista y por eso es razonable dividir los gastos

Señala que, en cuanto a los gastos de notaría, el préstamo hipotecario es una realidad inescindible, en la que están interesados tanto el consumidor -por la obtención del préstamo-, como el prestamista -por la garantía hipotecaria-, y por eso es razonable distribuir por mitad el pago de los gastos que genera su otorgamiento. El mismo criterio resulta de aplicación a la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.

Por último, apunta, respecto a los gastos de tasación, ni el, ni RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, contienen disposición normativa alguna sobre quién debe hacerse cargo del coste de la tasación. "De ahí que, de acuerdo con la STJUE de 16 de julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva". La tasación la debe afrontar el banco.