El pasado enero, el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona estimaba la demanda de un arrendatario en la que pedía un cambio drástico en su contrato de alquiler ante los graves efectos que había tenido la pandemia en su negocio, ya que los inmuebles eran utilizados como alojamientos turísticos, una actividad que estuvo totalmente prohibida por el Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo a causa de la Covid. El Juzgado resolvió -ver sentencia- que se aplicase una importante rebaja, del 50% y con efectos retroactivos desde principios de abril de 2020 a finales de marzo de 2021, a los 26 pisos y un local arrendados.
La decisión del tribunal tenía en cuenta la cláusula 'rebus sic stantibus' -mientras continúen así las cosas- implícita en los contratos y que implica que el acuerdo se mantendrá igual mientras las circunstancias sean las mismas, pero que se puede modificar cuando estas varían. Es el caso de la pandemia, que obligó al cierre temporal de locales de ocio, bares, agencias de viaje y alojamientos turísticos afectados especialmente por las restricciones. Entre los motivos mencionados en la sentencia están que la arrendataria había dejado de pagar durante unos meses, tras no poder hacer frente a la cantidad estipulada en los contratos, debido a una caída de la facturación de su negocio superior al 80%.
La transcendencia de esta sentencia, a la que han seguido otras muchas similares, es que la denuncia se produjo con posterioridad a los meses más duros de la pandemia y que, pese a todo, afecta a todas las mensualidades anteriores en las que se empezaron a producir pérdidas por las limitaciones legislativas de actividad en la mayoría de los negocios. El juez además exige al arrendador devolver 81.000 euros que había recibido de la arrendataria desde marzo 2020, una cantidad que sí había conseguido abonar, e impone que la arrendataria pague por los alquileres de 12 meses -entre 2020 y 2021- 600 euros por cada uno de los inmuebles en concepto de arrendamiento, la mitad de lo estipulado en el contrato que estaba vigente.
Hace apenas una semana, una sentencia similar, en este caso de una primera instancia de Murcia, volvía a dar la razón a una arrendataria que reclamaba la reducción del alquiler con efectos retroactivos, ya que su negocio se vio duramente afectado por la crisis del coronavirus y las restricciones impuestas. El local, en un centro comercial, tenía como actividad principal la venta de maletas y objetos de viaje. Los desplazamientos turísticos estuvieron prohibidos durante mucho meses de la pandemia y eso supuso un mazazo económico a los responsables de estos negocios.
El juez recurrió a la cláusula 'rebus sic stantibus' para justificar su decisión y destacó el grave efecto económico que tuvo la situación de la pandemia en la arendataria. r entender que las restricciones durante le estado de alarma produjeron un grave desequilibrio en perjuicio del arrendatario. La demanda fue interpuesta por letrada Manuela Sánchez Vilella, directora del área de Derecho Civil de Vilai Abogados, un despacho radicado en Elche (Alicante).
Un juez de Murcia impuso cambios drásticos en el contrato de alquiler: la renta garantizada pasa a ser mensual y los gastos comunes varían según ventas
La abogada destaca en su blog algunas consecuencias de la reciente decisión judicial, como la sustitución de la renta garantizada estipulada por una renta mensual en función de un porcentaje variable que las partes pactaron en el contrato de arrendamiento, la modulación y reducción de los gastos comunes en función de las ventas obtenidas a mes vencido, la supresión de la cláusula que establecía un período de duración del contrato de obligado cumplimiento y la prohibición de la inclusión en el registro de morosos de la arrendataria.
En Madrid, el pasado mes de julio, el Juzgado de Primera Instancia número 20 eximía del pago del alquiler a un local -ver sentencia-, con actividad de bar, por las graves consecuencias que había provocado la Covid en su negocio, tras los cierres obligados -14 de marzo hasta el 10 de junio de 2020- y, posteriormente, las restricciones de aforo. Una de las claves de estas sentencias es la negativa de los arrendadores a negociar y a llegar a un acuerdo que satisfaga a ambas partes, además del efecto económico que la medidas puedan tener en el arrendador. El alquiler del bar, en la zona de Atocha de Madrid, era de 6.000 euros mensuales, sin IVA, y el hostelero tuvo que pedir incluso un crédito para poder pagarlo y despedir a empleados. El juez también decidió reducir a 3.000 euros el alquiler hasta que se anuncie el fin de la pandemia, aunque el demandante pedía que se estableciese en 1.000.
El pasado febrero, la Sección 8 de la Audiencia Provincial de Valencia siguió esta misma de actuación -ver sentencia-, procedente de doctrina del Tribunal Supremo, recurriendo nuevamente a la cláusula 'rebus sic stantibus'. El órgano judicial decidió reducir a la mitad el alquiler de un hotel desde junio de 2020 hasta el fin de la restricciones. Era la primera sentencia de una Audiencia Provincial y el precedente de muchas resoluciones que están por venir, en un contexto en el que para algunos negocios, como los bares, el arrendamiento supone un parte muy importante de sus gastos y dejar de pagar el alquilar puede llevar al cierre del negocio.
En concreto, la Audiencia ratificaba en su fallo en auto de medidas que un un juzgado de Primera Instancia de Valencia dictó en junio de 2020, en el que se determinaba el aplazamiento del pago del 50% de la cuota mensual por alquiler de un hotel situado en Calviá (Mallorca). La decisión afectaba a todos los meses desde junio de 2020 hasta que se dictara sentencia, algo que sucedió en enero de 2021, además del mantenimiento de esa situación desde marzo de 2021 y hasta que se produzca una situación normal que permita aforos completos y acceso de turismo a España.
La ausencia parcial o total de ingresos en una crisis imprevisible que ha afectado de forma extraordinaria estos negocios son algunos de los argumentos que se sustentan en la sentencia. Por primera vez como consecuencia de la actual crisis sanitaria, una Audiencia Provincial aplicaba la cláusula 'rebus sic stantibus' y su resolución era consecuencia del recurso de apelación de la empresa arrendadora Atom Hoteles Iberia contra la decisión de una primera instancia que daba la razón a la arrendataria y dictaba los términos que finalmente ratificó la Audiencia. Esta se ha apoyado en diferentes sentencias del Tribunal Supremo sobre la doctrina 'rebus sic stantibus' y ha destacado la excepcionalidad de la situación producida por la pandemia del coronavirus.
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