Castellana: "Seguimos apostando por los proyectos de reposicionamiento"

El mercado inmobiliario está en el ojo de muchos inversores, después de la fuerte recuperación tras la pandemia. Débora Santamaría, CFO de Castellana Properties, comenta cómo se encuentra la compañía en estos momentos y los retos que hay por delante con la subida de tipos de interés del Banco Central Europeo y la posible llegada de una crisis económica.

¿Cuáles son las sensaciones de Castellana Properties tras haber presentado unos resultados que sorprendieron a los inversores? ¿Qué es lo más destacable de las cuentas?

La verdad es que ha sido un año muy bueno, no solo porque viniésemos de la pandemia en 2020, que fue un ejercicio difícil, sino porque además se ha vuelto a niveles de prepandemia. Pienso que 2021 fue muy bien porque la pandemia se ha gestionado bien. Con los centros comerciales cerrados, nosotros nos pusimos en los zapatos de los clientes desde el primer momento, ya que estábamos ante una crisis sin precedentes, e hicimos unas bonificaciones durante los meses para aquellos inquilinos que no pudieran desarrollar su actividad durante abril y mayo. 

Durante esos dos meses se modificaron el 100% de las rentas para los que no pudieron abrir. Luego durante el resto del año se sellaron acuerdos, analizando la situación de cada uno y sus ventas. Ya en este último año, que para nosotros acabó el 31 marzo del 2022, el haber hecho esa buena gestión durante previa ha hecho que nuestros niveles de ocupación no hayan bajado. O sea, estamos en unos niveles casi el 98,4% en los centros comerciales. Eso es como tener plena ocupación. Hemos vuelto a dar muchísima confianza a lo que es el centro comercial, que es un sitio seguro. Las afluencias se han recuperado y estamos en niveles de antes de la pandemia. Las ventas están sobre el 2% por encima de la media. Además, tenemos una cobrabilidad del 99%, por lo que todo lo que se factura se cobra, por lo que disponemos de unos niveles de caja muy buenos.

 ¿Qué ha pasado? Fitch ha valorado todo ese buen comportamiento, y tenemos rating crediticio de grado de inversión a largo plazo. Hemos seguido con nuestro programa de inversión, hemos comprado el 21,7% de LAR, porque confiamos plenamente en el retail, porque sabemos que es una inversión excelente. Además, lo hemos comprado con el 48% de descuento. Seguimos apostando por nuestros proyectos de reposicionamiento. La cartera se ha revalorizado y ha sido con esa nueva generación de ingresos. Ya estamos sobre los 1.090 millones de euros. Eso ha hecho que haya sido un año muy excelente.

Hablando de los precios… ¿Cómo le está afectando la gran inflación que estamos teniendo a Castellana Properties? ¿Le afecta de manera negativa a la compañía?

Ahora mismo en cuanto a consumo, las visitas en gasto de ticket, no hemos notado nada. De hecho, las ventas se han recuperado y están por encima de la media. Las afluencias, igual. Nosotros tenemos nuestros contratos indexados al IPC. ¿Cómo lo hacemos? en los centros comerciales, que es más o menos el 60% de nuestra cartera, en enero de este año empezamos con la nueva renta y aplicando el IPC, pero lo marcamos en septiembre. En ese momento estaba en torno al 4%, se aplicó todos los contratos, y la verdad es que sin problema. Eso, en los centros comerciales. En los parques es diferente, aunque por ahora estamos aplicando el IPC que corresponde.

En Europa en este mes ya se espera la primera subida de tipos de un 0,25%. ¿Cómo os afecta a vosotros directamente ese mayor tensionamiento monetario?

En cuanto a nuestra deuda, tenemos casi 500 millones de euros. Lógicamente una subida de tipos podrías pensar que te afecta bastante, pero el 90% de nuestra deuda es a tipo fijo. El hecho de tener ese porcentaje nos da una tranquilidad tremenda. Nuestros gastos por intereses financieros están controlados.

De cara a proyectos futuros, con esa mayor tensión dentro del crédito, ¿preferís aguardar y esperar a que haya unos tipos más atractivos?

Nosotros no hemos parado de buscar inversiones. Lógicamente buscamos una rentabilidad, que debe tener en cuenta tanto el coste de capital como como el coste de la deuda. Sin embargo, no hemos dejado de seguir mirando inversiones y hay que ir caso a caso para ver el retorno de cada momento. No hemos parado nuestro programa de inversión porque estén subiendo los tipos de interés.

Un tema interesante es la apuesta por la compañía por el ESG: ¿cuál es la hoja de ruta?

El ESG está dentro del ADN de Castellana Properties desde el momento uno. Tenemos nuestros centros comerciales con una certificación de excepcional calificada por un tercero que pone de manifiesto nuestra apuesta por estos criterios. Estamos desarrollando proyectos que se están analizando para implantar placas fotovoltaicas, energías renovables, para que puedan ayudar a que el consumo no se realice bajo una energía que contamine. En cuanto al tema social, siempre trabajamos con nuestra comunidad. Por ejemplo, en El Faro tenemos la primera unidad de Cruz Roja, que está en un espacio cedido por nosotros, dedicado a la comunidad de Badajoz.

Por otro lado, cada vez hay más análisis que hablan de posibilidad de que terminemos entrando en una recesión económica. ¿Estáis siguiendo esta temática de cerca? ¿Os estáis protegiendo de alguna forma?

Siempre estamos mirando el futuro en nuestros análisis de riesgos. Miramos la parte macroeconómica de cómo está el entorno en el que nos movemos. También, la situación política entre Rusia y Ucrania. Hoy en día sí que es verdad que no hemos notado nada. Vamos a ver septiembre qué pasa. Cuando todo el mundo haya vuelto de vacaciones. Tocará analizar. Ahora mismo los datos son que, efectivamente, hay una inflación, pero que viene provocada por la energía principalmente. Habrá que ver.

Dentro del sector por el incremento de precios que ha habido, ¿veis riesgo de que podamos tener una situación de burbuja?

No soy economista como para poder decir “yo veo la burbuja inmobiliaria”, porque ni siquiera ellos lo saben seguro. Sí que es verdad que hay indicadores que te dicen que hay que tener cuidado y que hay que seguir de cerca. Nosotros seguimos confiando plenamente en el retail.

¿Qué previsiones manejáis para el resto del año para la compañía?

Decir cifras es complicado porque somos cotizados. Seguimos con nuestra estrategia de inversión, con nuestra estrategia de crecimiento, con nuestra estrategia de reposicionar los proyectos etc. Ahora tenemos una estabilidad en ingresos con una financiación estable, entonces vamos a seguir creciendo, vamos a seguir invirtiendo y estoy convencida de que el año que viene va a ser un muy buen año también.