Divergencias en el sector

El giro al alza del inmobiliario en EEUU genera dudas en la Fed y en el mercado

El último repunte de precios y ventas de casas nuevas en Estados Unidos coincide con un descenso en la concesión de hipotecas debido a los altos tipos de interés y la restricción de liquidez desde el banco central.

Las ventas de casas nueva repuntan mientras que la concesión de hipotecas baja en EEUU.
Las ventas de casas nueva repuntan mientras que la concesión de hipotecas baja en EEUU.
Pexels/Pixabay

Comprar una vivienda se había vuelto una misión imposible a lo largo del 2022 en Estados Unidos: precios en máximos históricos y tasas hipotecarias que no se veían desde la década pasada. La inflación y la presión ejercida por la Fed actuaban como dos fuerzas desbocadas que no provocaban sino el perjuicio para el particular. Pero durante el pasado año se empezó a ver un punto de inflexión con el descenso progresivo del precio de los inmuebles y el pico de las tasas hipotecarias.

Las medidas enérgicas tomadas por la Reserva Federal para luchar contra la inflación han estado provocando un incremento importante de los tipos de interés para las hipotecas. El último aumento en las tasas de referencia de la Fed en la pasada reunión de marzo –algo que hizo por novena vez consecutiva– y la alta probabilidad de que lo vuelva a hacer en el próximo encuentro del 3 de mayo, hace que los ruidos no terminen por desaparecer. Aunque los tipos hipotecarios no son fijados directamente por la Fed, los movimientos del banco central influyen en la tasa de interés que se paga por los préstamos hipotecarios.

Siempre pueden aparecer altos en el camino. Según los últimos datos de S&P Case Shiller, las transacciones y los precios de la vivienda sorprendieron al alza en este comienzo de año, debido a que el clima más cálido habría impulsado la demanda. “Ante la escasez de oferta, los precios se están manteniendo, pero el aumento de los costes de los préstamos y el endurecimiento de las condiciones crediticias sugieren que las perspectivas siguen siendo difíciles”, comentan los analistas de ING.

En una carta enviada a sus clientes en enero, Goldman Sachs ya informó que cuatro ciudades de Estados Unidos podrían experimentar una fuerte disminución en los precios de la vivienda, similar a lo que ocurrió durante la burbuja inmobiliaria de 2008. Durante ese periodo, los precios de la vivienda el país cayeron alrededor del 27%, según el índice S&P CoreLogic Case-Shiller, lo que provocó la Gran Recesión.

Tal y como se observa en el último informe de S&P Case Shiller, los precios de la vivienda en el país norteamericano repuntaron en el pasado mes de febrero. Concretamente, un 0,06% intermensual frente al descenso del 0,4% previsto. En este sentido, las ciudades occidentales seguirían bajo presión, con Seattle, Portland, San Francisco y Las Vegas a la cola de la comparación de ciudades, con caídas intermensuales de entre el -0,3% y el -1,5%. Los Ángeles, sin embargo, se desmarcó de la tendencia al subir un 0,6%.

“El clima cálido de enero parece haber impulsado la actividad inmobiliaria, probablemente trasladando el interés de los compradores de la primavera en lugar de crear un nuevo grupo de compradores”, dicen los analistas de ING. “En un contexto de escasez de oferta, se produjo la primera variación intermensual positiva del índice de precios de la vivienda desde junio de 2022”, añaden.

El impulso de la demanda de obra nueva

Uno de los principales problemas que se estaría observando en Estados Unidos con respecto al mercado inmobiliario tendría relación directa con la falta de oferta de vivienda de segunda mano y, como consecuencia, el despegue de la demanda de obra nueva. El informe de S&P Case Shiller desveló que las ventas de viviendas nuevas aumentaron un 9,6% intermensual en marzo, hasta 683.000, muy por encima de la previsión de consenso de 632.000.

“Esto es especialmente sorprendente dada la fuerte caída de las ventas de viviendas nuevas y el fuerte descenso de las solicitudes de hipotecas para la compra de viviendas”, analizan desde ING al respecto. Así, según el banco, la relación histórica entre ambas series sugiere que las ventas de viviendas nuevas deberían estar más cerca de 300.000 que de 700.000.

“No hay muchos indicios que apunten a un repentino aumento de las compras al contado, por lo que sólo podemos racionalizarlo en función de la falta de viviendas en venta”, asegura el equipo de analistas de la entidad bancaria. “Esto deja a los compradores potenciales pocas opciones, salvo comprar viviendas de nueva construcción”, agregan.

Los desafíos a futuro

No obstante, para estos analistas, la duplicación de los tipos hipotecarios en los últimos 16 meses y el endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos bancarios se traducirían en que la demanda empezará a suavizarse de nuevo. “En enero de 2022, los prestatarios podrían contratar una hipoteca de 400.000 dólares a tipo fijo a 30 años y su cuota mensual sería de 1.750 dólares (…) según los tipos hipotecarios actuales en Estados Unidos, si esa persona tuviera que pagar la misma cuota mensual de 1.750 dólares, normalmente sólo podría pedir prestados 280.000 dólares”, destacan.

Desde su punto de vista, con unos ratios de precio de la vivienda/ingresos superiores a los del punto álgido de la burbuja inmobiliaria de 2006, los indicadores de asequibilidad siguen “apuntando a riesgos a la baja para las transacciones y los precios”. Tal y como describe, si la economía estadounidense experimentara un aterrizaje brusco y comenzara a aumentar el desempleo, esto “amenazaría con un incremento de las tasas de impago y un aumento de la oferta de viviendas en venta”.

“La caída de los precios inmobiliarios en un momento en el que los costes de construcción y la mano de obra siguen siendo elevados también implica una reducción de los márgenes de beneficio, lo que constituye otro factor disuasorio para la construcción”, concluyen desde ING.

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