El inmobiliario se queda en 'stand by' y lo fía todo a la segunda mitad de 2023

Las advertencias sobre el final del cambio de ciclo económico ponen en guardia al sector inmobiliario. La conjunción de un conflicto bélico a las puertas de Europa, que ha desencadenado una crisis energética, una inflación inédita en décadas y una subida de los interés a una velocidad sin precedentes, conducen a un mal pronóstico para el PIB este 2023. Aunque la previsión es que España crezca por encima de sus socios europeos (1%), los vientos de recesión global no invitan a precipitarse. 

Todo apunta a que la inversión en inmobiliario tendrá dos periodos diferenciados este año, donde los primeros seis meses estarán marcados por la cautela y el seguimiento exhaustivo del comportamiento de los consumidores ante la escalada del euríbor. Si bien esto no significa una paralización de la actividad, desde Savills prevén que no será hasta el mes de julio cuando el dinamismo del mercado tomará forma. “El primer semestre será aún de ‘wait and see’, pero seguirá habiendo cruce de operaciones en los sectores con más interés y donde la demanda está más fuerte”, precisan los expertos de la consultora.

La inversión directa batió un nuevo récord el pasado 2022 tras movilizar más de 15.200 millones, sin incluir las operaciones de suelo ni las corporativas. La cifra se encuentra un 38% por encima del nivel contabilizado en 2007, antesala del estallido de la burbuja inmobiliaria. "Ha sido un año atípico por el rendimiento del último trimestre, en el que hemos seguido viendo operaciones, porque a diferencia de otros ciclos, los precios están corrigiendo con mayor rapidez al haber cambiado la tipología de propiedad, ahora en manos de inversores institucionales", señala el director ejecutivo de Capital Markets en Savills, Gonzalo Ladrón de Guevara.

Pese a ello, la mayoría del sector ya ha detectado un deterioro de la confianza inversora, cuyos efectos se traducirán este 2023 en un enfriamiento de la actividad que es cada vez más "evidente" ante el agotamiento de la fase expansiva, el incremento de los tipos y la intención de que el Banco Central Europeo (BCE) seguirá adelante con esta política monetaria durante los próximos meses. A estos factores se une también la escasez de suelo finalista o el aumento de los costes de construcción, para el que ya se espera una moderación, en línea con la tasa del IPC. Desde la plataforma Inviertis, su CEO y fundadora, Rebeca Pérez, se muestra más optimista y defiende que la inversión se mantendrá apoyada por el exceso de liquidez que aún existe. Pérez considera que las caídas de precio van a ser leves y, en todo caso, se producirán por zonas.

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El sector inmobiliario comenzó a despertar de su pesadilla en 2014. Desde entonces, ha experimentado un crecimiento sostenido en el que las lecciones aprendidas de la crisis de 2008 se han llevado a la práctica, ante lo que no se prevé una corrección brusca como sí ocurrió anteriormente. Un informe elaborado por CaixaBank Research no contempla un ajuste de precios "reseñable". Sin embargo, al analizar por segmentos, puede que los activos de oficinas sean los que se lleven la peor parte, al contar con unas rentabilidades más estrechas, junto a los activos logísticos, más sensibles al deterioro del entorno macroeconómico. En el nicho comercial, por su parte, imperará la prudencia en el escenario actual. 

Desplome inminente del precio de la vivienda

Donde no hay duda es en el área residencial, donde el consenso sobre una caída de los precios es amplío. El portal inmobiliario Fotocasa cifra en un 12% el descenso esperado en el volumen de compraventas para este 2023. De confirmarse esta caída, tendrá lugar después de que el mercado registre un récord de operaciones, influido, entre otros factores, por la decisión de adelanto de la compra antes de que el euríbor sufriera un encarecimiento mayor, y el escudo del ladrillo como valor refugio ante la inflación. "Tanto grandes como pequeños particulares apuestan ahora por la vivienda como un amparo para evitar que sus ahorros se devalúen y se han lanzado a invertir al percibir este mercado como seguro", comenta la directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos. 

Según el Instituto Nacional del Estadística (INE), el pasado octubre se contabilizaron un total de 51.615 operaciones, su mejor dato en ese mes de los últimos quince años, cuando el nivel de compraventas llegó a las 58.500. Esto se traduce en un incremento interanual superior al 11% que pone de manifiesto el 'rally' que ha experimentado con registros no vistos desde los últimos meses del 'boom'. De cara a este ejercicio, CaixaBank Research estima un retroceso cercano al 20%, hasta las 480.000 unidades en el cómputo anual, frente a las casi 600.000 previstas en 2022, cifra que, en todo caso, sería superior al promedio de 2007. La clave seguirá estando en la escasez de obra nueva, problema que se ha perpetuado en los últimos meses, y amenaza con meter más presión al sector.