Los centros de datos siguen siendo uno de los segmentos inmobiliarios en auge, tras el gran crecimiento que han experimentado durante la pandemia. Sin embargo, los promotores e inversores que buscan rentabilidades atractivas y flujos de caja estables se enfrentan a algunos retos específicos, pero que pueden tener relación directa con las oportunidades dentro del sector. En un reciente informe, Scope Ratings afirma que la gestión de los riesgos, en particular los relacionados con la energía y el medio ambiente, se ha convertido en un reto importante en la actualidad.
“La sólida demanda de usuarios e inversores, respaldada por unas condiciones de financiación todavía favorables, coincide ahora con el aumento de los precios de la energía, a los que los centros de datos están especialmente expuestos, y con su creciente cuestionamiento del impacto medioambiental”, afirma Rigel Patricia Scheller, analista de Scope.
Los centros de datos se han convertido en uno de los 10 principales subsectores inmobiliarios en los que se puede invertir, y ocupan el primer lugar entre segmentos alternativos, como las ciencias de la vida y las torres de comunicaciones, según el estudio 2021 Emerging Trends in Real Estate Europe de PWC. “A medida que los centros de datos emergen como una clase de activo inmobiliario más consolidada e independiente, los inversores deben prestar atención a las diferencias con el segmento de activos inmobiliarios comerciales e industriales convencionales, con los que están familiarizados”, afirma Scheller.
Las instalaciones de datos albergan equipos especializados de alta tecnología y requieren conocimientos técnicos para su construcción y mantenimiento, algo que no tiene mucho que ver con los segmentos inmobiliarios tradicionales. De este modo, los inversores deben tener en cuenta factores específicos del sector: los costes de construcción relativamente elevados, la proximidad a las redes de datos y eléctricas, los riesgos climáticos y las cuestiones relacionadas con el impacto medioambiental y los costes energéticos.
“La rápida adopción de la digitalización está impulsando un gran crecimiento en la demanda de centros de datos por parte de las empresas, lo que hace que se dispare el consumo total de energía, dada la electricidad necesaria para hacer funcionar los modernos servidores informáticos y evitar su sobrecalentamiento”, destaca. Los centros de datos consumen entre 10 y 50 veces más energía por planta que un típico edificio comercial de oficinas.
El aumento de los precios de la energía y sus oscilaciones afectan menos a los grandes operadores de centros de datos con negocios diversificados y presupuestos elevados que a los pequeños. Los grandes operadores y los llamados hiperescaladores -empresas como Google de Alphabet, Facebook de Meta Platform y Amazon- son grandes inversores en energías renovables, en parte para protegerse de la volatilidad de los precios de la energía y ayudar a su imagen medioambiental. De lo que no cabe duda es de la fuerte y creciente demanda de instalaciones para almacenar y gestionar la información digital. La International Data Corporation (IDC) prevé que el consumo de datos crecerá a una tasa anual compuesta del 26% hasta 2024.
Para dar cabida a este gran aumento de la demanda de capacidad de almacenamiento, el número de centros de datos también se está ampliando rápidamente. El número de centros de datos de hiperescala en todo el mundo aumentó a 597 a finales de 2020, habiéndose duplicado con creces desde 2015, según los nuevos datos de Synergy Research Group. En la década de 1990, los centros de datos se ubicaban en su mayoría en zonas logísticas y de oficinas reconvertidas. Pero con el impulso de la creación de datos de mayor tamaño, han sido imprescindibles locales más especializados.
Las rentabilidades que imperan ahora
En la actualidad, el inquilino y el inversor se centran sobre todo en locales de nueva construcción con altos estándares. No todos los centros de datos son iguales. Varían en función de la ubicación, el tamaño y el equipamiento disponible. Mientras que los centros de datos de hiperescala son la tendencia más visible, otros como los centros de datos en el borde -pequeños centros de datos para satisfacer la demanda local- recibirán un mayor impulso en el futuro gracias a las nuevas tecnologías como el 5G y la conducción autónoma.
Los centros de datos de colocación suelen estar diseñados para ser alquilados a múltiples clientes, ya sea en forma de alquileres minoristas o de alquileres mayoristas a empresas más grandes. Las instalaciones en sí tienen una gran variedad de formas, pero la mayoría pueden satisfacer una amplia gama de necesidades. Esta tendencia ha atraído a una gran variedad de inversores, incluidos los fondos de inversión inmobiliaria como Colony Capital, recientemente rebautizado como DigitalBridge, con 30.000 millones de dólares bajo gestión centrados en infraestructuras digitales. También han invertido gestores de inversiones, inversores institucionales, fondos soberanos como el Government Investment Corp. de Singapur y el PFA Holding de Dinamarca, empresas de capital riesgo y fondos especializados.
Las rentabilidades son atractivas en comparación con otros tipos de activos. Según Savills, oscilan entre el 5% y el 7%, dependiendo de la calidad del activo y la ubicación, lo que representa una prima media de alrededor de 1,5 puntos porcentuales sobre otros segmentos. “Es probable que las rentabilidades caigan en los próximos uno o dos años a medida que el mercado madure en medio de una demanda tan fuerte por parte de los inversores”, dice Scheller.
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