El mercado inmobiliario de Estados Unidos está sufriendo en sus propias carnes los efectos de los tipos de interés y el cambio de la política monetaria. Uno de los segmentos que tiene más peso en el cálculo del IPC en el país norteamericano es el conocido como Shelter (o coste habitacional). En concreto, tiene una importancia de un 40% en la evolución del conjunto de los precios en el cálculo general. El interés de la Fed, teniendo en cuenta estos porcentajes, ha sido el de enfriar el mercado de la vivienda.
Desde que comenzara el camino de subir los tipos de interés allá por el mes de marzo del 2022 –cuando decidió aumentar el precio del dinero un 0,75% para luchar activamente contra la presión inflacionista– el precio medio de la vivienda se ha relajado en todo el país. Según datos de la Reserva Federal de St. Louis, el inmueble promedio alcanzó un pico de precios en los 468.000 dólares, para relajarse a los 467.000 dólares del último trimestre de 2022.
Pero no son los únicos datos. Tal y como publica Redfin, el descenso entre febrero del 2022 y febrero del 2023 habría sido más acusado. De un precio promedio por vivienda superior a los 450.000 dólares, se ha descendido hasta los 386.000 dólares. “Es una cifra que evidencia cómo los tipos de interés si han impactado dentro de la economía real y en el mercado de la vivienda más específicamente”, señala la agencia inmobiliaria.
De hecho, los tipos de las hipotecas a 30 años llegaron a alcanzar el máximo de los últimos cinco años en el 7,16% y ahora se encuentran en el 6,48%. Unos porcentajes que, irremediablemente, enfrían de forma generalizada la venta de casas y hace que los precios promedios bajen de forma progresiva. Una situación que buscaba la Reserva Federal con Jerome Powell a los mandos.
La paradoja es que, pese a los datos globales, Estados Unidos tiene un mercado inmobiliario dual: algunas regiones en las que los precios han recortado de manera importante y otras en las que la escalada ha seguido. 'The Wall Street Journal' informaba que en los 12 principales mercados inmobiliarios al oeste de Texas, además de Austin, los precios de la vivienda cayeron en enero sobre una base anual, según el índice de precios de la vivienda de la firma de datos hipotecarios Black Knight. Mientras, en las 37 mayores áreas metropolitanas al este de Colorado, excepto Austin, los precios de la vivienda subieron en términos interanuales.
Se trata de una evolución para la que no habría precedentes y que tendría una relación directa sobre a quién ha perjudicado más, hasta ahora, la subida de los tipos de interés. En este sentido, ciudades californianas como San José o San Francisco, cuyos precios promedio de las viviendas se han recortado más de un 10% en este último año, respondería a cómo el incremento de los tipos por parte de la Fed ha penalizado intensamente a la industria tecnológica. Al contrario que en Miami, por ejemplo, donde el aumento de los precios de los inmuebles ha superado el 12% en los últimos 12 meses, como consecuencia de un boom de la construcción. O en Orlando, donde los precios subieron un 9,3%.
En la mitad este de EEUU, Florida y otros mercados del sur siguen atrayendo empresas y creando empleo. Los precios de la vivienda en Orlando subieron un 9,3%, mientras que en Miami aumentaron un 12%, el mayor incremento entre las 50 mayores áreas metropolitanas. Una gran cantidad de empresas financieras se trasladó a Miami en 2021 y 2022, y sus empleados siguen llegando, señala en declaraciones a ese diario Judy Zeder, un agente con el Grupo Jills Zeder en Coldwell Banker Realty en Miami.
Black Knight también expone en su informe que en lugares como Hartford (Connecticut) y Buffalo (Nueva York), las viviendas más baratas y la limitada oferta de viviendas provocaron que el aumento de los precios de los activos inmobiliarios fuera del 8% en términos anuales.
Las perspectivas para 2023
Algunos economistas del otro lado del Atlántico consideran que los precios de la vivienda deberían seguir cayendo durante primavera y verano. Máxime con la situación de la crisis bancaria que ha tensionado la concesión del crédito de muchos bancos regionales: “El flujo de los préstamos se va a recortar debido a las tensiones que hemos tenido… se van a endurecer las condiciones de financiación y afectará al mercado inmobiliario”, comenta Atlantic Capital.
No obstante, habría que ver si esa afectación sobre los precios también evidencia cierta dispersión en el sector. El inmobiliario está ante un momento fundamental para la temporada primaveral. Las ventas dependen de todos estos factores, aunque el descenso de los tipos hipotecarios desde sus máximos recientes ha podido suponer un cierto alivio. El mercado dual puede seguir, aunque dependerá de si la desaceleración de la economía amplía su sombra hacia el conjunto del país.
Hemos bloqueado los comentarios de este contenido. Sólo se mostrarán los mensajes moderados hasta ahora, pero no se podrán redactar nuevos comentarios.
Consulta los casos en los que lainformacion.com restringirá la posibilidad de dejar comentarios