Robótica, 5G... Las 'megatendencias' de la inversión impulsan al inmobiliario

Focalizarse en estos grandes temas del futuro tiene sus ventajas. Y es así por catalizadores o impulsores que actúan como un trampolín de cara a los próximos años. Es como el barco que viaja por el mar con el viento soplando por popa. Pues con las grandes tendencias sucede lo mismo. 

“Todas ellas están adquiriendo rápidamente mayor relevancia a medida que la humanidad consume una proporción cada vez más grande de los recursos de la tierra, mientras que su reto se está superando gracias a la rápida aceleración de la innovación que está impulsando una transformación tecnológica en prácticamente todos los sectores y grupos industriales”, describe el equipo de Schroders.

El relato da que pensar sobre cuáles son esas grandes megatendencias que claramente están detrás de los profundos cambios estructurales que estamos viviendo y que pueden hacer crecer el dinero invirtiendo a través de fondos. La lista es casi interminable. Esquematizar se antoja como la tarea más importante. No todas las innovaciones son iguales. Los expertos coinciden en las áreas que aglutinan una mayor capacidad de crecimiento y que arrastran una gama de productos en los que invertir más amplia: robótica, inteligencia artificial, 5G, electrificación, vehículos autónomos y energías verdes. El potencial es casi desconocido por su magnitud.

Mira también

La 'revolución verde' de la mano de las bicicletas eléctricas seduce al inversor

Para identificar a estos ganadores dentro de un fondo es necesario un enfoque activo basado en análisis. Requiere de experiencia, según Nabil El-Asmar Delgado, responsable para España y Portugal de Vontobel AM: “Los fondos activos ofrecen una forma atractiva de aprovechar estas oportunidades de invertir en las tendencias que darán forma al mundo del mañana”. La inversión en megatendencias ha exhibido un crecimiento e interés increíble en los últimos años. Si bien la rentabilidad puede ir y venir, los expertos de WisdomTree creen que existe aquí un potencial de atracción para cambiar la forma en que funciona la sociedad global.

Tal oportunidad también tiene el beneficio adicional de satisfacer el impulso humano de conectarse con las historias. Incluso si pensamos que las palabras “megatendencia” y “temática” se acuñaron más recientemente, lo que conocemos como “crecimiento” o “tecnología emergente” ha existido por mucho más tiempo y está muy relacionado.

El fondo de la escena y el foco en el inmobiliario

Si no tenemos cuidado, las ideas poderosas de las temáticas y megatendencias pueden superarnos. Si bien puede haber mucho entusiasmo, por ejemplo, en torno al “cloud computing” o la “inteligencia artificial” (IA), sería difícil que en el estado actual de los avanzado estos conceptos crezcan con fuerza sin los centros de datos.

“Es posible que los activos inmobiliarios construidos con un propósito específico para respaldar a dichos centros puedan proporcionar un flujo de retornos diferenciado, pero complementario, en un enfoque de inversiones directas en los negocios mismos”, argumenta Christopher Gannatti, jefe de análisis de WisdomTree. Para cada temática que llama la atención, es posible que detrás de ella haya una infraestructura, posiblemente con un potencial de inversión, que ofrezca una conexión con esa misma temática a través de un perfil de valoración, riesgo y rendimiento diferente.

Ahora, está claro que no se puede mirar una estrategia tradicional de fondos de inversión en activos inmobiliarios (SOCIMIs) generales y asumir que en los que invertiría, tocan las megatendencias de manera significativa. También es importante administrar los riesgos críticos, como el de invertir en empresas altamente apalancadas en un momento en que es más probable que los tipos de interés suban y no bajen en un futuro cercano. “Una forma de ver el apalancamiento es a través de la relación deuda/capitalización de mercado total”, dice Gannatti.

“Si se sitúa por encima del 70%, es posible que la empresa esté sujeta a otras tensiones y factores de riesgo que podrían quitarle la conectividad con el potencial de rentabilidad asociado a la tecnología y moverla hacia otros factores, como las variaciones de los tipos de interés”, añade. Al pensar en invertir en compañías inmobiliarias que tocan megatendencias, una pregunta a considerar, más allá del apalancamiento, es el grado en que hay ingresos directos provenientes de la tecnología, las ciencias de la vida, la investigación y el desarrollo.

“Sin ello, eso sí, también es posible mirar favorablemente a las empresas inmobiliarias enfocadas a la posibilitación del comercio electrónico, la logística y las ciencias de la nueva economía”, matiza el experto. Un punto de partida fácil es encontrar compañías que se centren en el tema en cuestión, tal y como sostiene el analista de WisdomTree: “Tomemos la IA, por ejemplo; aunque usted busque empresas que generen ingresos vendiendo capacidades de IA a los clientes, la IA no es simplemente el software que se puede vender o licenciar”.

Según destaca, no hay Inteligencia Artificial sin los tipos correctos de semiconductores. Es difícil ejecutar las versiones actuales de IA sin acceso a los centros de datos. A modo de ejemplo, invitamos a los inversores a pensar en los inmuebles específicos del centro de datos, y cómo ello puede ofrecer una oportunidad de rentabilidad interesante de algo relacionado con la megatendencia de la IA. “Dicho esto, aunque este enfoque también pueda utilizarse en otros temas, los activos inmobiliarios invertibles pueden ser menos obvios... Para los inversores que buscan incorporar empresas que estén específicamente expuestas a inmuebles orientados a las megatendencias, no hay sustituto para la experiencia”, relata.