El sector agroalimentario demostró su posición estratégica tras la pandemia de coronavirus -que colapsó las cadenas de suministro- y ha vuelto a evidenciar su relevancia con la guerra de Ucrania. España necesita una industria fuerte en este sentido para autoabastecerse y reducir la dependencia exterior ante situaciones extraordinarias. Sin embargo, el sector, muy atomizado, vive horas bajas debido a su baja rentabilidad y alto nivel de envejecimiento. Un escenario que se agrava ante la despoblación de las regiones de la denominada España vaciada. Una solución, tanto para las regiones como para la industria, podrían ser las socimis, según propone ArmanexT, listing sponsor de pymes y socimis en Euronext Access y BME Growth.
La normativa vigente de las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario limita su inversión a la categorización exclusiva de bienes urbanos, lo que excluye el hábitat rural. En su informe 'Las socimis salen al campo', Armanext afirma que cambiar la nomenclatura de "urbano" -sin modificar las condiciones actuales o su fiscalidad- ampliaría el objeto social a terrenos o bienes inmuebles de naturaleza agrícola y permitiría profesionalizar el sector, lograr mayor rentabilidad y productividad o generar más empleo, entre otras ventajas.
La propuesta de ArmanexT se basa en el modelo actual de hoteles o centros comerciales, que han dejado la propiedad en manos de inversores inmobiliarios "más conservadores que solo esperan unas rentas estables", mientras la gestión es responsabilidad de los operadores, quienes asumen el riesgo del negocio pero no cuentan con la inversión necesaria para ello. Es decir, se produciría un cambio en el modelo productivo, separando la gestión frente a la propiedad del activo.
Uno de los objetivos de estas 'socimis agrícolas', por lo que resultaría atractiva para los inversores, es la rentabilidad del mercado. Al menos debería ser del 5% "tal y como se consiguen en las inversiones urbanas", reconocen desde ArmanexT, pero para ello es necesario elevar la rentabilidad media de la producción agraria y seleccionar los tipos de tierra para invertir, es decir, más inversión. Por ello, apuestan por una rentabilidad fija del 2% y el resto en función del valor de la producción. Además, se lograría mejorar la renta agraria gracias la economía de escala que se obtendría por la concentración de activos rurales. Antonio Fernández, presidente del 'listing sponsor', destaca que actualmente el 58% de las explotaciones agrarias aportan solo el 3% de la producción total, "supone una ineficacia en el más de un millón de explotaciones existentes".
Otro de los puntos fuertes del sector agroalimentario que elevaría su atractivo es la mayor inversión gracia a los fondos públicos, entre ellos europeos, que apuestan por el cambio climático, agua o sostenibilidad, entre otros factores. Además, los programas por la sostenibilidad pueden "generar una revalorización potencial del valor de la tierra a través de los mecanismos de impulso establecidos y de los recursos que destina a los productores ecológicos de mayor valor añadido".
La apuesta por el sector agroalimentaria también supondría un cambio de tendencia en las propias socimis y "favorecería el reequilibrio regional". Hasta ahora, en Madrid y Barcelona se concentran casi el 60% de las socimis, mientras que la España vaciada no se beneficia de las ventajas de estas cotizadas. Las socimis tributan a través de sus accionistas y no como sociedades propiamente ya que tienen que repartir como mínimo el 80% de sus beneficios como dividendos, por los que sí tributan los propietarios de las acciones. Su fiscalidad actual solo obliga a tributar por las ganancias no distribuidas a un gravamen del 15%. A cambio, se exige que el objeto social sean bienes de naturaleza urbana para arrendamiento o participación entre socimis y un capital social mínimo de 5 millones de euros en conjunto y un tiempo mínimo de alquiler de cada uno de los activos vinculados de 3 años.
Interés inversor y de los nuevos herederos
La propuesta de Armanext todavía no ha sido presentada al Gobierno u otras partes involucradas. No obstante, reconocen la existencia de interés. Las últimas operaciones de capital riesgo confirman la creciente apuesta, con importantes desembolsos, por tierras de cultivos y empresas del sector. Hasta la fecha, la mayor operación fue la compra de Rovensa por Partners Group con una valoración de 1.000 millones en 2020. La empresa, en manos de la gestora británica Bridgepoint desde el año 2016, es el líder español en herbicidas y pesticidas. El año pasado DeA Capital, a través del fondo 'Taste of Italy 2', también compró el 60% de la compañía española Alimentación y Nutrición Familiar (Alnut).
ArmanexT, no obstante, afirma que esta tendencia del capital riesgo levanta cierto "temor por la implantación de macro explotaciones en manos de fondos de inversión que representan un modelo ajeno al social y al profesional, además de suponer una amenaza a la continuidad de la explotación agraria independiente".
Mientras los terrenos e inmuebles agrícolas quedan al margen de las socimis, varios países ya van por delante. Es el caso de EEUU, Australia o Portugal. Precisamente nuestro país vecino, reconoce Fernández, es un mayor competidor a través de las denominadas SIGIs (por sus siglas en portugués) por su proximidad a nuestro mercado, que ya levanta interés.
El mercado de tierra en España recibe cada vez más interés de los inversores, pero la oferta es todavía limitada por su carácter familiar, ya que la mayoría de transmisiones se realizan por donaciones o herencias. Ante este perfil, ArmanexT espera dos tipos de respuestas a la propuesta de las socimis. Por un lado, Fernández cree que quienes se han adaptado al mundo agrícola serán más reticentes. Pero, por otro lado, la acogida será mayor por parte de los nuevos herederos, ya que "las generaciones más jóvenes que residen en la ciudad tienen un menor apego a la tierra y la están vendiendo marginalmente en algunos casos para poder acceder a otros bienes, especialmente inmuebles urbanos". Las nuevas generaciones ganarán peso en los próximos años ante el elevado envejecimiento del sector. Se estima que cerca del 50% ya están próximos a la jubilación.
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