Tras tres meses con la economía congelada, la ciudad de Nueva York trata de pasar página. Las tiendas vuelven a abrir, aunque como los restaurantes solo sirven en la calle. El tráfico por sus avenidas se hace más intenso y el metro recuperó el servicio normal. El grueso de la reactivación, sin embargo, se concentra inicialmente en la construcción, una industria vital para la gran metrópoli y que define su imponente perfil. La pandemia, sin embargo, amenaza con poner un tapón.
Los nuevos rascacielos son uno de los indicadores más visibles de la salud de la capital financiera mundial. Y no solo porque suben a la par de Wall Street. Es una fuente de ingresos fundamental para que la ciudad pueda funcionar, especialmente el segmento de las viviendas de lujo, que antes del confinamiento mostraba síntomas de agotamiento tras cumplirse una década de fuerte expansión, con estructuras que se alzaron como agujas desafiando la gravedad.
El nuevo complejo de viviendas que iba a alzarse en el 45 Broad Street es el mejor ejemplo de la nueva realidad que se vive en la jungla de cemento. Estaba llamado a ser el más alto construido nunca en el bajo Manhattan. Tenía sobre plano 340 metros de altura y pretendía rivalizar con las codiciadas torres que se erigen al sur de Central Park. Pero el ambicioso proyecto cayó por su propio peso. Las condiciones del mercado simplemente no lo permiten. La idea de los promotores es esperar a que se libere inventario y el complejo ya anticipan que no será tan alto.
No es el único gran proyecto que sucumbió, pero el agujero que queda excavado en el distrito financiero es la prueba más evidente de que el boom en el mercado de lujo llegó a su fin. Muchos de los apartamentos construidos en ese segmento desde la Gran Recesión, indican desde Miller Samuel, están vacíos. Street Easy calcula que son uno de cada cuatro de los que salieron al mercado desde 2013. Los ejemplos sobran y la realidad contrasta con los titulares tras las compras récord protagonizadas por Ken Griffin o Jeff Bezos.
El mayor complejo en este momento es el One Manhattan Square, con 815 unidades de nueva construcción. Los datos antes del coronavirus mostraban que se vendieron 223 apartamentos y 39 estaban en contrato. Si se cuenta el inventario apartado del mercado, hay en este momento unas 9.000 unidades esperando a tener dueño.
El pasado ya fue un año particular difícil. La reforma fiscal de Donald Trump y otros cambios tributarios introducidos en el estado de Nueva York contribuyeron a meter más presión al mercado. Eso provocó que las ventas de viviendas de lujo cayeran en 2019 al nivel más bajo en siete años. Se confiaba en un rebote este 2020, porque los precios llevaban cayendo desde el pico en 2016 y la corrección superaba a la que se vivió tras la pasada crisis financiera. Eso no sucederá. Mark Zandi, economista jefe de Moody´s, ya advirtió en enero de que si EE UU entraba en una recesión, el mercado de lujo sufriría enormemente porque es un negocio muy vinculado al ciclo económico. El confinamiento social y el trabajo remoto provocaron, además, una fuga inesperada desde la ciudad hacia los suburbios. Como dicen los agentes inmobiliarios, "es muy difícil vender un apartamento de lujo en las condiciones actuales".
Congelar los proyectos antes de que empiecen las obras es una táctica para mantenerse a flote durante la contracción económica. Pero el consenso entre los agentes inmobiliarios es que los precios de hace cuatro años son imposibles y no volverán. El exceso de oferta, la desbandada de compradores extranjeros y la incertidumbre general fuerza a las firmas promotoras a ser creativas al dar salida al inventario. Una de las tácticas que exploran es venderlos en bloques de 20 apartamentos a la vez con atractivo descuento. Es una fórmula poco habitual, pero que responde a los cambios que está introduciendo la pandemia en todos los sectores.
Eso puede provocar una transformación importante en la fisonomía de los edificios, porque los inversores pueden optar por alquilar las unidades algunos años antes de venderlas por un precio más alto. Ya está pasando. Los datos más recientes de StreetEasy reflejan que una parte importante de las unidades vendidas volvieron al mercado como viviendas de alquiler.
Cambios también en el tipo de proyectos. Los rascacielos que se construyeron durante la última década al sur de Central Park, como el 111 West 57, el más delgado del mundo con una unidad por planta, se pensaron para fortunas que casi no existen o que ahora evitan mostrarse ostentosas. Eso explicaría en parte que el 40% de los apartamentos que se venden en los ocho grandes rascacielos que se alzan en el llamado 'Corredor de los multimillonarios' en la calle 57 estén vacantes, según el análisis de Miller Samuel. El One57, como señalan desde la agencia Compass, fue en su día una idea genial. No había un edificio similar en Manhattan y eso produjo que se pagaran precios récord. Pero el valor de reventa está siendo muy decepcionante. El mercado de lujo en Nueva York está muy fragmentado y la crisis está forzando a cambiar el tipo de proyectos, hacia un modelo más pequeño del tipo boutique con menos de 50 viviendas por complejo que se alejan de los enormes rascacielos.
La historia, por tanto, vuelve a repetirse y no es muy diferente al guion que se siguió en crisis a las que la ciudad de Nueva York tuvo que hacer frente en el pasado. Los rascacielos seguirán formando parte una parte fundamental de Manhattan. Pero los excesos expuestos durante el boom de la última década en el mercado de lujo, exacerbados por las restricciones impuestas por el coronavirus, amenazan con poner en una larga pausa el símbolo más distintivo del poderío de la capital financiera global. (FIN)
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