El 56% respetan las nuevas reglas

El control del alquiler en París no logra frenar los precios de un mercado salvaje

Para luchar contra los precios abusivos y que la clase media no abandone la capital, la alcaldía socialista estableció desde el 2019 una limitación a los precios, pero los resultados no han sido los esperados.

París
PEl control del alquiler en Paris no frena los precios de un mercado salvaje. 
Efe

Encontrar y alquilar un piso en París es una hazaña. Basta con echar un vistazo a una vitrina de una agencia inmobiliaria o a un sitio especializado para darse cuenta de que los precios elevados no son todavía cosa del pasado. Con 1000 euros se puede aspirar en promedio a una sola pieza de unos 30 m2 en el mejor de los casos. Para tener dos habitaciones hay que contar entre 1500 y 2000 euros para 50m2 según el sector ('arrondissement') y el barrio; sin contar los cargos (agua, electricidad, servicios del edificio). En la mayoría de los casos, los arrendadores piden tener un sueldo tres veces superior al alquiler. El ranking no miente, París es una de las tres ciudades más caras del mundo y la más cara de Europa. 

En España, la regulación del alquiler está en plena mesa de negociación entre PSOE y Podemos. Las conclusiones descansarán en la futura Ley de Vivienda, que decidirá, entre otras cosas, si controlar los precios mediante incentivos fiscales o topes de renta.  El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, y el todavía vicepresidente segundo, Pablo Iglesias, toman nota de la experiencia de fenómenos como el de París para solventar un tema que tiene bloqueada la norma y amenaza incluso al acuerdo de coalición del Gobierno. 

Desde el 2019, la alcaldía socialista ha puesto en marcha un proyecto experimental de cinco años de control de los precios del alquiler. El dispositivo ya existió entre el 2015 y el 2017, pero fue suspendido por el tribunal administrativo porque solo se aplicaba al núcleo parisino y no a las zonas con las mismas características que el mercado capitalino, con lo que se generaba una especie de competencia desleal. La prefectura establece un precio de referencia en función del número de habitaciones, antigüedad del edificio, ubicación y si está amueblado o no. Esa renta de referencia deberá incluirse en el contrato y no podrá ser superada en más de un 20%, bajo pena de multas de 5.000 euros para personas físicas o 15.000 euros en caso de empresas.

Poca oferta, mucha demanda

Para Luc Laumaille, agente inmobiliario conocedor del mercado parisino, esta medida es interesante pero no basta para controlar un negocio “tan específico”, puesto que comparada a otras capitales europeas, París es pequeña, muy densa y se ha construido muy poco en los últimos diez años. No se demuelen edificios históricos de la noche a la mañana. Y cuando se logra construir un nuevo edificio de viviendas, no puede superar los 50 metros de altura. Las reglas de urbanismo capitalinas son implacables.

El agente estima que este tipo de control penaliza a su profesión puesto que los controles se aplican únicamente a las agencias. “Los particulares pueden alquilar a otros particulares y poner el precio que quieren”. De hecho, no es necesario recurrir a una agencia para comercializar un bien, existe un sin número de plataformas que ponen en contacto inquilinos con propietarios.

Solo un 56% respeta las nuevas reglas

Luc Laumaille destaca sin embargo una ventaja: “Los bienes que se pliegan a las nuevas reglas se quedan menos tiempo vacíos. Puse en alquiler en el sector 20 un piso de 39 metros cuadrados a 940 euros al mes. En un sitio especializado había unos 150 departamentos similares y el mío en tres días encontró inquilino”. Según una encuesta de la asociación Consumo, habitación y marco de vida, sólo un 56% de los departamentos en renta respetan las nuevas reglas.

Luc Laumaille pide más controles y más rápidos por parte de las autoridades. La Unión de Sindicatos de Bienes Raíces de la Isla de Francia (la región parisina) advierte que los pisos se quedan tan poco tiempo en el mercado que es muy complicado controlar los anuncios fraudulentos. “Además, siempre encontraremos inversionistas que prefieren pagar una multa y no bajar los precios”, indican. Es entonces muy simple ignorar el dispositivo sobre todo si el inquilino no lo conoce. Tras más de un año de control de alquileres, las primeras sanciones fueron pronunciadas entre diciembre y enero pasados, pero fueron menos de diez. Antes, los propietarios habían recibido varias advertencias.

Consultando el sitio de la prefectura 'Référence loyers' –en donde se referencian los precios de los alquileres- y el observatorio de alquileres de la aglomeración parisina, los inquilinos se dieron cuenta de que estaban pagando más de la cuenta. Denunciaron y el Tribunal administrativo les dio la razón. Cuando se sale del marco del control de los alquileres, se estima que se paga unos 150 euros más del precio medio establecido, pero puede llegar hasta a 300 euros.

Un información clara

Loïc Bonneval, catedrático de la Universidad Lyon II e investigador del mercado de vivienda, apunta que los particulares poseen más de la mitad de los bienes inmuebles en París y que antes de esas sanciones bastante mediatizadas ya existían varios casos de arreglos amistosos entre inquilinos y arrendadores. Bonneval también piensa que para que funcione la limitación legal, la información debe ser clara, transparente, accesible y los procedimientos menos burocráticos. Todo un desafío.

Precisamente, Ian Brossat, adjunto a la alcaldesa de París encargado de la vivienda, anunció que a partir de febrero la Dirección de la la represión de fraudes se encargará de organizar controles aleatorios de anuncios para verificar que las agencias de bienes raíces (inmobiliarias) y las plataformas respetan la reglamentación. Además, de aquí a junio la alcaldía va a crear un sitio con los servicios del Estado y los profesionales del sector para mejorar la recolección de información.

Bonneval piensa que es la pista que hay que explorar puesto que otras medidas para bajar o, al menos, estabilizar los alquileres en las grandes ciudades francesas no han dado sus frutos: “En los años 80 las aseguradoras se desinteresaron del mercado inmobiliario y se temía entonces que disminuyera la inversión en los pisos para alquilar. No es lo que sucedió. Desde los años 90 se incita a los inversionistas a construir con una política de desfiscalización muy alentadora. Sin embargo, la construcción no compensa la falta de viviendas”.

"El ladrillo es la inversión favorita de los franceses"

En paralelo, el precio a la venta de los bienes inmuebles se ha disparado de tal manera que ya no es tan atractivo comprar para alquilar, si el comprador lo hace a crédito. En diez años, el índice del precio de los pisos en venta en París aumentó un 48,6%, según el sitio Meilleurs Agents. Una realidad que no está relacionada con el control de los alquileres. “El ladrillo es la inversión favorita de los franceses”, recuerda Luc Laumaille.

“Lo que podemos ganar es superior a lo que en teoría se puede perder”, se entusiasma Bonneval. El investigador apunta que todas las iniciativas de los últimos diez o veinte años han sido de nicho. Da el ejemplo de las habitaciones sociales (HLM), de las construcciones solidarias que dejan de lado a la clase media, por ejemplo. “Pero no ha habido un dispositivo amplio como este que puede beneficiar potencialmente a cualquier inquilino”, agrega.

Para el investigador, el control de los alquileres debe articularse con el control de las rentas Airbnb que existe igualmente en la capital parisina para luchar contra la “turistificación” de la Ciudad de la Luz. Unos 20.000 pisos amueblados se comercializan en la plataforma. La alcaldía de París limita el número de noches de alquiler y el arrendador tiene que cumplir con una serie de trámites administrativos. Al final, todos los factores se juntan: pocas construcciones, apartamentos para de alquiler turístico, altos precios, unos 100.000 pisos vacíos, según la alcaldía de París… A la clase media y a las familias les toca migrar a las ciudades de las afueras que también han aumentado los precios o a los suburbios. El investigador estima que es urgente reequilibrar. “Están cerrando clases en ciertas escuelas a falta de niños”, dice.

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