Patrocina los Cavaliers

La empresa de hipotecas preferida por los millennials aterriza en Wall Street

Quicken Loans se beneficia del boom de la refinanciación de los créditos por la laxitud monetaria y quiere aprovechar la ola para sacar el mayor rédito posible en su salto al parqué de este jueves.

El fundador y presidente Dan Gilbert, el CEO Jay Farner y otros ejecutivos de Rocket Companies tocaron la campana de apertura en la Bolsa de Nueva York
El fundador y presidente Dan Gilbert, el CEO Jay Farner y otros ejecutivos de Rocket Companies tocaron la campana de apertura en la Bolsa de Nueva York
CNBC

La hipotecaria más popular en los Estados Unidos entre los millennials sonará a los seguidores de la NBA por el estadio de los Cavaliers en Cleveland. Pero el nombre de la firma con la que los jóvenes propietarios financian la mayor compra de su vida tiene, sin embargo, una historia complicada. La licencia de Quicken Loans, el negocio estrella de Rocket Companies, pertenece aún a Intuit.

Rocket se estrena este jueves en Wall Street bajo el símbolo RKT. La oferta inicial es de 100 millones de acciones a un precio de 18 dólares el título, por debajo de la banda de referencia. Para entender la complejidad de la transacción, en la colocación participa una veintena de entidades lideradas por Goldman Sachs. El momento es complejo, justo cuando el mercado de la vivienda en los EE UU trata de recuperarse del duro mazazo que le asestó el confinamiento. El sector inmobiliario está partido en dos realidades alternativas, que se hará aún más evidente si la economía y el empleo no terminan de repuntar. 

Por un lado están las familias con recursos, que desde abril van a la búsqueda de grandes propiedades fuera de la ciudad aprovechando que las hipotecas están por los suelos. Por otro, las que se quedaron sin empleo y que en los próximos meses podrían perder su vivienda por el impago de los préstamos. Se calcula que hay cerca de cuatro millones de propietarios que están solicitando a sus entidades de crédito una suspensión en el pago de las hipotecas hasta que su situación financiera vuelva a mejorar, según la Mortgage Banks Association. El problema es que esa deuda atrasada se acumula y deberá ser devuelta de inmediato cuando retome el ciclo de pagos. El bloqueo en el Congreso al extender la asistencia financiera añade más incertidumbre.

Es una situación similar a la que se enfrentan los propietarios que alquilan sus inmuebles y que tampoco reciben el pago mensual de los inquilinos a raíz de las medidas de emergencia adoptadas para aliviar el golpe financiero de la pandemia. Los dueños dicen que llegará un momento en el que no podrán soportar los costes. 

La gran incógnita en esta situación es saber qué sucederá cuando estados como el de Nueva York o Massachusetts levante la moratoria a los desahucios. Se calcula que un 8,5% de las hipotecas van con retraso en los pagos. Y aunque se ven mejoras en la situación del mercado inmobiliario desde que comenzó el proceso de reactivación, cualquier desenlace positivo a partir de ahora dependerá de las medidas que se pongan en marchar para atender a las familias más vulnerables. La Reserva Federal, en paralelo, mantiene los plantes de compra de deuda hipotecaria para aguantar bajos los tipos y sostener la economía. 

El desplome del precio del dinero tras declararse la pandemia global por el coronavirus está, sin embargo, inundando a las entidades de crédito con solicitudes para refinanciar y, combinado con el abaratamiento de la vivienda, representa una oportunidad para que futuros propietarios puedan comprar. El tipo en los préstamos a 30 años, los más populares están por debajo del 3%. Ahí está la clave del negocio de Quicken Loans. Dan Gilbert, el fundador, es conocido en la industria por su sentido de la oportunidad y la oferta sigue a la que protagonizó la aseguradora online Lemonade hace una semana. A corto plazo, los resultados que recoge el folleto de la oferta reflejan que duplicó al inicio de la pandemia los préstamos que originó gracias a la demanda por los bajos tipos. Y no solo en volumen, también mejoró los márgenes.

La hipotecaria está considerada como el mejor operador no bancario de la industria en EE UU. Logró elevar el volumen de los préstamos a un ritmo anual del 20% durante el último decenio. Eso le permitió ir haciéndose progresivamente con una mayor cuota de mercado, hasta lograr destronar a Wells Fargo en 2018. Quicken es conocida, más que nada, por su tecnología. Permite a los clientes refinanciar la deuda por internet de una manera directa, rápida y sencilla. La hipotecaria fue durante su historia una de las pioneras en el proceso de digitalización de la industria financiera y su plataforma online es muy popular entre las nuevas generaciones de propietarios, en particular los millennials. 

El 75% de las operaciones que se hacen a través de su sistema electrónico son por parte de nuevos compradores, de acuerdo con la información pública en el proceso de la oferta. Es otra muestra del dominio de las hipotecarias no bancarias. Gilbert creó Rock Financial en 1985. Cambió de nombre a Quicken Loans tras ser adquirida por Intuit. El empresario, con el respaldo de otros inversores, volvió recuperarla en 2002 y los 1.800 millones que se recaudan ahora con la oferta irán directamente a su bolsillo. El holding también controla otras firmas de servicios financieros que permiten dar a los propietarios una mayor visibilidad de sus activos.

Se podría decir que Quicken es como un banco, pero al revés. Los beneficios de los prestamistas tradicionales caen cuando los tipos de interés bajan. En el caso de esta hipotecaria online lo harán cuando suban ya que tres cuartas partes de los ingresos tienen origen en la refinanciación de hipotecas. Eso explica por qué los bajos tipos de interés de los últimos meses le ayudaron a mejorar su cuenta de resultados. Para el inversor la oferta pública será una oportunidad dependiendo del horizonte que tenga. Si el precio del dinero sigue a niveles históricamente bajos, el boom de la refinanciación que vive la industria podría durar algunos años más. Pero si los intereses suben y el mercado cambia hacia las compras, la cuota de penetración de Quicken se verá afectada. Eso si no repuntan demasiado y hace más cara la adquisición de la vivienda, lo que afectaría a la demanda.

Hay otro detalle, vinculado a la actual crisis. El rendimiento tan sólido durante la pandemia se explica, tambien, por la intervención de la Fed para anticiparse a los problemas de liquidez en el sistema financiero con la compra de deuda hipotecaria. Las fortunas de la industria, por tanto, dependen del apoyo público. Se trata, además, de la segunda intervención de este tipo en 12 años. Esto complica la valoración de los fundamentales de entidades bancarias y no bancarias.

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