La AIREF cuestiona la reducción fiscal del alquiler

La Ley del IRPF dispone una reducción del rendimiento neto positivo obtenido por los arrendadores de vivienda, siempre que ésta tenga la consideración de residencia habitual del inquilino. Con la reducción (aprobada en 2003) se pretende aumentar la oferta de viviendas en alquiler y, con ello, provocar la bajada de los precios a favor de los arrendatarios. En la actualidad, el porcentaje de reducción es del 60% (con independencia de la edad del inquilino) y exige que la renta sea declarada espontáneamente por su titular. Antes de resumir la valoración de la AIREF, conviene indicar brevemente cómo tributan los rendimientos de capital obtenidos por las personas físicas.

Las rentas del alquiler se incluyen en la base general del IRPF, sujeta a los tipos progresivos de la escala. El Estado se aprovecha de la inelasticidad de la oferta inmobiliaria (nadie se desplaza con un inmueble sobre los hombros) y, simultáneamente, manifiesta sus dificultades para gravar los rendimientos del capital mobiliario (cuentas, acciones, fondos de inversión…), que forman parte de la base del ahorro (sometida a tipos más bajos y menos progresivos). La oferta del capital mobiliario es mucho menos rígida que la de los bienes raíces, por lo que su titular puede “exportar” su patrimonio a la velocidad de la luz. El Estado comete una falacia al distinguir conceptualmente las dos bases mencionadas, porque los rendimientos de una y otra proceden siempre del ahorro del contribuyente o de sus antepasados. Pero así consigue que prospere su interés: discrimina positivamente a las rentas mobiliarias, ante el temor de que “se fuguen” a jurisdicciones más laxas. Sin embargo, esta política fiscal provoca ineludiblemente unas distorsiones incompatibles con el principio de equidad si la renta es el producto de la explotación de un inmueble, como veremos enseguida.

Los beneficios fiscales –como la reducción del alquiler- constituyen una variedad específica de un capítulo más amplio, el gasto público. Como la recaudación tributaria discurre por una época de vacas flacas, la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIREF) acaba de publicar un minucioso informe dedicado a algunos beneficios fiscales vigentes para comprobar si la experiencia económica justifica o no su diseño legal y, por consiguiente, su permanencia.

En relación con el beneficio fiscal mencionado, la AIREF impugna sus limitaciones respecto a la finalidad que le asigna el legislador y critica su falta de equidad, en un doble sentido. Por un lado, los favorecidos por la bonificación se concentran en las decilas de renta más altas. Así, los contribuyentes con más de 40.000 euros de renta anuales representan el 30% del total de beneficiarios, que consumen el 54% del coste recaudatorio, con una caída del tipo efectivo de gravamen de 0,32 puntos porcentuales. Por otra parte, la reducción no incentiva el acceso a la vivienda de los estratos sociales con menos recursos. El beneficio adolece de un fuerte carácter regresivo (en buena parte porque las rentas del capital inmobiliario, como hemos visto, se integran en la base general del IRPF y no en la base del ahorro). La AIREF sostiene que en 2017 (el último ejercicio del que se tiene información) la reducción favoreció a 1,6 millones de contribuyentes (el 4,4% de la población adulta), con un coste recaudatorio total de 1.039 millones de euros. Obviamente, cuanto mayor es la renta, mayor es el beneficio.

La Agencia estima que la reducción fiscal aumenta la oferta de viviendas en alquiler. Pero también reconoce que, pese a ello, no ha conseguido el acceso universal a la vivienda, el bien más preciado para que los individuos y las familias puedan desarrollar su autonomía de la voluntad. Además, la concesión del incentivo ha logrado una finalidad no deseada aunque excelente para la Hacienda Pública: el afloramiento de rentas no declaradas con anterioridad. Una zanahoria siempre ayuda al malandrín, aunque en este caso no tenga nada que ver con la política de vivienda y alimente solo la recaudación. Por dicho motivo, el sándwich mixto de la reducción fiscal no es un instrumento adecuado para medir con exactitud su aportación al aumento de la oferta.

Sea lo que sea, la verdad es que el incremento de la oferta no ha impedido la elevación, continua y progresiva, de los precios del alquiler durante los últimos años (un 24% de promedio regional). La reducción no beneficia a las rentas bajas, que son precisamente las que, en proporción, destinan la fracción más cuantiosa de sus ingresos al arrendamiento de su vivienda habitual. En efecto, las familias con menos recursos destinan un 40% de su renta total al pago del alquiler de su vivienda, 10 puntos porcentuales más que la media europea. Dicho porcentaje es el tercero más alto dentro de los países de la OCDE. En definitiva, la reducción fiscal no soluciona la dificultad de acceso a la vivienda que tienen las familias más pobres, especialmente en las grandes áreas metropolitanas.

A mayor abundamiento, el plazo mínimo de duración del contrato (cinco años), el más largo de la Unión Europea, se vuelve en contra del presunto favorecido, el inquilino. Disuade a muchos propietarios a acudir al mercado del alquiler. Al potenciar la demanda sobre la oferta, el plazo mínimo hace subir los precios. Sin embargo, el propietario que decide poner su vivienda en alquiler obtiene una doble plusvalía sin hacer nada. Una por la vía del aumento de los precios y la segunda por el “mordisco” que le da a la base general del IRPF. El beneficio denota un carácter regresivo que podría atenuarse mediante la aplicación de diversas fórmulas: la determinación de la cuantía del incentivo en base al índice de alquileres de vivienda por sección censal que publica el Ministerio de Transportes, o la inscripción del inmueble en un futuro registro de viviendas de alquiler social.

Valoradas en su conjunto, las políticas públicas de apoyo al alquiler son insuficientes y contradictorias entre sí. Las medidas fiscales no sólo no han logrado reducir los precios del alquiler de vivienda, sino que han sido “capturadas” exclusivamente por los sectores sociales más prósperos, y además han permitido, sin penalización alguna, un afloramiento de rentas ocultas. Pese a ello, el tímido aumento de la oferta de viviendas en alquiler conseguido por la vía fiscal ha sido aislado por el cortafuegos de la legislación civil, que ha incrementado la duración de los contratos. La guinda la pone la escasa ayuda directa al alquiler social, materia en la que España figura a la cola de la Unión Europea.

Spain is different! Nuestro sistema tributario es una excepción en Europa. Es uno de los pocos que concede una reducción en la base general del IRPF a los rendimientos derivados del alquiler de vivienda. La mayoría de nuestros vecinos, o bien aplica a dichas rentas los tipos de gravamen previstos para las demás rentas de capital o bien establece un tipo distinto a los de la escala general.

En mi opinión, la reducción del alquiler, en su configuración actual, es un desperdicio muy caro para el interés común. A ver qué dice el legislador presupuestario, si alguna vez se decide a poner fin a sus vacaciones eternas (pagadas por el contribuyente).